贝海辉：以后整个房地产市场都会更加认可龙华

今天我简单谈谈龙华，龙华有其特殊的地理条件，再加上这几年政策倾斜，很多媒体都把龙华作为重要片区进行宣传。龙华在很好的机遇下，房地产市场得到了很大的提高。可以看到龙华的房地产产品在不断的升级，置业者的素质也不断的升级。03年龙华已经在走着一个非常稳健的发展，通过04、05年的发展，龙华这个市场更加趋于成熟。05年受到政策的影响，龙华应该说有受到政策的影响，但是整个龙华市场还是被看好的。关外正处于一个补涨的阶段，由于关内推盘量的减少及未来关外交通的改善，香港地铁公司的参与，这些都对龙华造成了很大的影响。对龙华的提升、产业升级都起到了很大的作用。

我们最初也是觉得这么一系列的政策出台后，究竟原来到龙华购房置业者包括关内人、本地人、外企白领的心态有什么变化呢？美丽AAA等都是近期推出市场的楼盘，我们感觉到效果还是不错的，置业者还是对这个片区比较认同，毕竟性价比还是比较合理的，大家认为龙华还是一个很有潜力的地区。这几个项目一推出，销售情况还是非常看好。但是自住的客户毕竟还是有这个需求，而且关内可选择的地方不多。他们在关外置业首先考虑到经济的原因及未来环境的改善，我们很多人买房的时候还是看以后的发展，买的是未来嘛。所以观望的人是存在的，但是在龙华片区还不明显，真正掏钱买房的话，他们还是会下定决心的。从龙华近期推出的项目可以看到，龙华这个市场供需还是比较合理的，需求量还是比较大。

我们也希望龙华给各个关外片区带一个好头，能以更加合格、更加优越的产品吸引置业者到龙华置业、居住。龙华片区今年下半年或者明后年都有相对高端的产品出来，我们不希望总是把龙华片区定位为中低端产品片区，我相信以后整个房地产市场都会更加认可龙华。

我有一点感触，6月初我们到珠三角去考察了一下，深圳人去珠三角购房的人是存在的，但是量不是很大。为什么我们到番禺、广州、东莞去参观，我们会发现很多异地人购房。以后龙华经过地铁四号线之后会有一定的外销市场，但是这个量是多少，我们现在也不敢过造预计，基本上也会有5－10％的量。

珠三角项目我们参观后感触最深的是，他能吸引异地人购房首先是市政配套做的比较好，解决了交通上存在的心理矛盾。比如说住在广州市区上班的人要到番禺居住。实际上就是我们市内到龙华的过程甚至更远，他为什么要选择呢？首先那里配套非常齐。我们当时参观了珠江投资的华南新城包括星河湾，基本住在这里小孩的就读、体育设施、相关配套都很齐全，他的社区也很大。村屋巴士5分钟一趟。平时很难想象的交通，他能给予解决，当地政府也给予了很高的重视。这方面我们深圳还稍微弱一点，包括规划、政府与企业互动。政府为了引进他们，改善当地的环境，给了很多支持。包括道路、教育等等相关资源全都整合起来，这样就能吸引异地人置业。为什么我们看到很多人往番禺、中山那些地方？他们很多人是为了度假或者公务办公的时候居住。深圳这个市场虽然还是非常稳健、成熟，但是我们做规划的时候，相比一些国内、广东一些比较大的城市，我们之间还有互补的东西，还有一些需要改进的地方。

我们今天的主题是谈深圳购房人心态。我们到一些小户型现场看的时候，发现其实很多面孔很熟。现在我们发现这种人明显比以往减少了，因为他没有这个生存的空间了，哪怕有少量人参与，但是获得利润非常低、风险也比较高。用一句话简单概括，投机者少了，揣着钱包望而止步，原来本身要投机的转为投资了。其实原来很多做投资的人有两种打算：租赁市场非常旺的情况下，他继续投资。一旦由于后期的服务、管理、楼盘越来越旧，相关东西跟不上的时候，这个时候他就要考虑终止投资，可能会抛售收回成本。以往的心态是投资的过程结合这个市场观察，现在可能就是切切实实想做投资了，因为现在机会没有这么多了。租金还是可以的话，他还会继续投资。作为我们发展商，我们还是非常看好购房者、自住者，他们还是一如既往的支持我们这些发展商。支持我们的因素就是因为他们有这个需求，比如深圳每年还有很多新鲜血液，大学生、务工者呀，他们需要在这里发展，就必须要解决这个居住的问题。我们感觉到需求还是比较大的。特别是市内供盘量越来越少了，关外会吸引这部分需要购房的人过来置业，满足他们自住的要求。尽管老八条、新八条已经推出，观望只是暂时的，市场更趋于理性之后，在政府部门的指导下，我们房地产会更加理性，购房者也会越来越成熟。

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