风林火：我相信深圳楼价会稳定上扬

深圳起步还是比较晚的，上海已经翻了一倍的时候，深圳的涨幅从03年到现在还是没有到30％，深圳起步最晚，但是中央调控政策下来后，深圳暂时歇了一口气，这个时候很难判断楼市的一个拐点。我今天在特区报登载了我一篇文章，每个片区都会出来一个楼王，楼王出后楼价就该见顶了。但是特区报把意思改了，认为楼市不言顶。如果我们普通认为价格是比较疯狂的时候，这个时候房地产就不健康了。这个时候大家就要注意了。深圳启动之初就受到国家宏观调控的影响，使很多投机需求被遏制住了，很多炒筹码的行为从5月份开始基本已经没有了。我们知道龙岗区有一个别墅项目，开筹600个，但是开盘成交没有60套。深圳自住性需求有多少呢？这些需求是不是得到有效释放或者满足，如果没有得到满足，就说明我们地产里还有很多空间，无论一手、还是二手楼。03年我去龙华的时候，如果不走梅观高速的时候，觉得很远，但是如果走梅观高速半个小时就可以到锦绣江南，梅关现在通行费用也降低到3元。包括政府在东部海岸开辟第二通道。龙岗区还有一个新的板块，奥体板块，政府投资50亿。光是关内是满足不了广大市民的需求，政府也努力在二线关外打造几个适合居住的板块。未来无论是地铁还是高速路这些都会成为关内关外的枢纽。长远来说，深圳楼价还没有被挖掘，关键是发展商不要急于把楼价提的过高，如果提的太快、太高，房地产周期就会缩短。

两个月前我就写了一个帖子，学习四季花城模式，准备异地投资。如果现在再去找四季花城就已经找不到了。万科请我去了一下中山，那个也是3000多元，这个项目品质相当于万科城，但是价格只有3000元。我们从地王出发两个小时就可以到达。龙华片区的起步也是从四季花城开始的。谁是第一批买家？只有有钱投入进来，市场才会更好。我咨询了一些专家的看法，认为深圳的投资者很难炒作珠三角。因为珠三角本地人的思维还没有到了为了满足自己更高的要求去买一个小一点但更漂亮的房子。所以，珠三角异地投资时间会移，只有深圳关外发展成熟了，自然资源也没有了，这个时候才适合去附近的珠三角。现在还没有充分挖掘龙华、宝安中心区、龙岗。

如果置业者认为可以一直在这个城市居住，这个房价稳步上涨他们是可以接受的。买房人多半还是根据自己生活需要。需求的楼盘还是满足现阶段大多数深圳人换房的需求以及第一次买房的为主。03年已经讨论过豪宅塞车的现象，深圳从来不缺豪宅，深圳最缺的就是，刚才贝总说每年有30万大学生进来，这部分需求在市场上找不到替代物的。这部分需求就转入了三级市场、深圳的老房子，以前很多人咨询我买关外的新房，现在已经转变了，他要求能否在关内尤其是福田买房。我们知道这个市场变化很快，国家打击炒房政策，凭空增加的成本，无论买方、卖方，这个成本对他们压力很大。

其实国家的调控政策出发点是好的，但是事实上对于深圳购房者来说是一个很大的打击。深圳炒房本身不是浓烈的城市，现在加了税后变成双方都无法接受8％左右的成本，这样就形成了双方观望。如何要打击这个心态呢？如果假设加息的话，我可能要持币观望。如果假设加息的可能性不大，就会在未来下半年形成一个局部的牛市。价格涨是一方面，同时成交量又会增加。其实大家确实很矛盾的，他知道房价很高了，但是他必须在这里买房。深圳政府如果能够减轻中间的交易成本，给买房者更大的信心，让他们敢于去买房，不要为了5％的成本就改变买房而去租房。

如果这个能够经过一个听证的程序，让普通市民参与进去，政策就可能会更细一点。我认为关键一定要让市场充分调节，如果出台一些降低物业门槛，比如说旧城改造成本更低一点。就是因为在深圳开发的量没有达到一个成熟的阶段，开发量还是很少。南京人口没有深圳多，但是一年增加量却差不多。深圳新盘太少，反过来刺激了房价的上升。深圳增加土地储备这方面工作做的不够。

我们知道西部通道快要通车了，这届政府会不会把定位改变，有可能定位成香港的后花园。如果深圳政府把自己位置放低一点，就是为香港补充配套，有可能香港一部分资金流入深圳。这就助长了楼市资金的来源。假设这个趋势一旦形成会不会吸引珠三角投资人群？关键是深圳是否可以放低自己的位置。香港的高楼价本身也是给深圳一个支撑。我相信深圳楼价会稳定上扬的。至于买房，我主张买新不买旧，买口岸房要买新的口岸。

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