深圳地产25年(上卷)之主流开发商

深圳地产25年(上卷)之主流开发商

25载东征西讨霸业成，今昔谁敢与之争锋？

万科靠“固执”耕耘成第一品牌

像卡夫卡之于世界现代文学，罗大佑之于中国当代音乐，王石这20年来，一直都在自觉不自觉地扮演着“地产教父”的角色，万科长期以来也担当着“中国房地产第一品牌”的头衔，虽然万科绝不是中国最赚钱的地产公司，但绝对是中国内地风头最盛的地产公司。

从1993年第一次专业化以来，这家公司目前已经获得了作为国内地产公司和上市公司所能获得的几乎全部类型的奖项，最近获得的最高荣誉是国家工商总局认定的中国驰名商标，这是中国房地产自改革开放以来惟一的地产类驰名商标。

第一个10年，万科树立了两个榜样——索尼和新鸿基。在这期间，万科开始不断尝试，不断做“减法”（逐步剥离非地产业务），不断进入一个个陌生城市的城乡结合部去培育市场，这样的结果是：只做住宅的万科成了中国最纯粹的房地产公司，并使客户忠诚度提高到了78%——或许这是中国房地产界最高的记录。当然，这样做的最大的成就就是，完成了万科的地产梦想。

在过去的2004年，万科进入了全国3大城市圈里的19个城市，销售额接近100亿元。而且，到目前为止，其土地储备大概达到了1300万平方米。2005年，万科将要开发43个项目。同时，从去年开始，万科进入了第二次专业化。就像人们所说的那样，万科固执得像一块石头，在一条河的一段呆了20年还是拒绝换地方——在把房地产进行住宅专业化的基础上又开始将住宅做到精细化，并且越过索尼和新鸿基的肩膀，跑向美国寻找想象中的对手。在房地产这条道路上，喜欢留一把胡子以示粗犷的王石已经越走越远。

招商开创“复合地产”开发模式

和华侨城地产靠华侨城一炮成名类似，与万科同年成立的招商地产，在蛇口11平方公里的土地上已经独自耕耘了20年。这20年成就了招商“复合地产”的开发模式——开发范围涉及到整个蛇口的物流、地产、基建及商用设施等综合开发，并使招商在全国建立了自己的地位。在去年末央企1800亿房地产资产重组时，招商与华侨城是深圳仅有的两家被指名的企业。

在去年与万科、华侨城集团同度20周年庆典的时候，招商地产通过土地储备进行的全国扩张也进入了高潮阶段。在过去的两年里，招商在全国疯狂拿地，花费总额超过40个亿。仅从去年到现在，招商在京、沪、穗、渝、苏等城市就获得了超过200万平方米的土地储备。和万科20年来一直坚持的发展战略一样，招商也基本形成了珠三角、长三角、环渤海地区以及重庆、漳州等区域的“3+X”的战略版图，并在新一轮的房地产宏观调控下，率先开始谋求品牌房企之间的合纵——与万科合作操作天津项目，与华侨城合作开展尖岗山项目。值得一提的是，两年时间花了40亿元，招商去年的资产负债率却只到58%，低于全行业平均资产负债率。

2005年，招商地产全面启动了全国9大城市的18个项目，这是招商历史以来开发项目及开发量最多、最大的一次。和王石的挥斥方遒截然相反，清华大学出身的林少斌向来出招无声。万科东进大梅沙、北拓坂雪岗，将整个深圳炒翻天，大有天下舍我其谁的气概！而招商首次走出蛇口渗入龙岗，今年仅在深圳大本营就有9个租售项目推出，规模超过万科3倍；但招商在营销推广上却是低眉袖手，凝坐穿针。两种截然不同的公司文化，正如人们所言，一个牛仔，一个西装。

中海要与万科争老大？

如果说万科是中国房地产老大，谁有资格做老二？多年来，人们都在传说，万科把做建筑起家的中海当对手，因为中海的产品做得比万科好，而最直接的证据就是王石于2002年启动了“海盗计划”，解决了工程管理方面的弱点。也是在此时，中海脱掉了中国海外集团复杂而模糊的的“外衣”，重组成立了中海地产股份公司。到现在，依然没人能复制中海赖以成名并一以贯之的“过程精品”。

在品牌房企中，中海可能并不像万科、招商那样善于清晰地整理和表述自己的发展战略，但事实上，有万科的地方，几乎都有中海。2004年的土地市场，中海是最风光也是最令人咋舌的一个：4月15—21日6天内，中海联手信和斥资28亿在成都、深圳、苏州三地接连拿地，总面积超过100万平方米；12月23—24日两天时间里，中海又接连拿地超过120万平方米。2004年，中海圈下的可发展土地超过500多万平方米。到目前为止，中海全部土地储备或已超过1000万平方米。2005年，中海地产会在全国11个城市大肆开发。或许，今后的中海，已经不会甘于被万科风头压制的日子。

金地冒险家成战略家？

从金地和万科的动作反观1993年的深圳，原来是如此诡异。金地在中国第一轮房地产宏观调控时开始冒死玩地产。同年，万科在几经思虑后最终将房地产业务扶了正。如今回头看过去，我们该说他们是冒险家还是战略家？

12年后，“工科金地”成了我们对金地“科学筑家”企业文化的通俗诠释，并堪与“文科万科、理科中海”相提并论。尽管金地12年来在深圳的项目不到10个，但一脸平和的凌克还是像一把锥子一样钻破了麻袋，将他的照片转瞬之间登遍了大江南北的各大报媒。

2001年，金地上市。当时有投资银行质疑它区域性过强，土地储备太少，发展潜力不大。然而，上市当年，金地就北伐京城；次年，金地东征上海；第三年，金地进入东莞、珠海及武汉等城市；在过去的1年，金地拿下广州增城、深圳渔农村项目；今年，金地又突进天津双港镇。如今，它已形成“3+X”(长三角、珠三角、环渤海+武汉)全国布局。

至少我们现在能肯定，如今的凌克，可以理直气壮地面对当年那家怀疑他才能的投资银行了。

华侨城旅游地产全国布子

只懂得一种剑法的剑客完全可以成为一流高手。在2000年之前，大概很少人会知道华侨城地产是谁，但在2001年的那个夏天，波托菲诺在“深圳房地产(香港)展销”会上第一次打出“中国旅游地产第一品牌”后，华侨城仅用了4年时间就变身为向一流高手。不客气地说，如果要讨论国内旅游地产，这个意大利小镇是没法绕过的一座山。

“旅游+地产”模式在深圳的巨大成功，使得华侨城雄心万丈。2002年，依托华侨城集团，华侨城地产开始在全国扩张，北上京城，东进沪上，四处复制“旅游地产”开发模式。到了今年，北京世纪华侨城与上海新浦江城均将公开发售。加上在深圳开发的东部华侨城及尖岗山等4个项目，华侨城今年在全国将启动6个高端项目。

如今，华侨城正加速将“旅游地产”向全国布子。成都、上海、重庆、长沙等中心城市已被圈定为下一步扩张的重点。目前华侨城在全国的土地储备已超过21平方公里，全国“旅游地产”模式开发战略雏形渐成。未来3—5年，全国性的华侨城旅游地产将“遍地开花”。

振业老牌国企欲梅开二度

深房、振业、长城，这一帮上世纪80年代末90年代初在深圳地产江湖中叱咤风云的“红帽子”好汉，到如今最为活跃的就要数振业了。

从1998年杜海成执掌振业开始，振业渐渐步入辉煌时代，2000—2001年攀到了辉煌的巅峰。通过操作星海名城及翠海花园，振业走出了建造经济适用房的朴素形象。同时，振业还在2001年花费3个多亿豪夺如今振业城所占的41万平方米地块——深圳公开出让土地有史以来最大的一宗用地。

好景不长，企业高层剧烈变动直接结束了振业的黄金时代。不过，在动荡期间，振业仍然明智地暂缓了振业城开发，全力经营星海名城。这一调整，使它等到了龙岗楼市上扬的好年景。2004年，新管理层组建完毕的振业重新高调上阵，大胆启动振业城项目。这是振业有史以来操作的最高端的一个项目，也是振业进入豪宅开发的里程碑。在它的身上，倾注了振业集团上上下下几乎全部的心血。有人说，振业能否翻身，就看这个项目操作得如何。2005年，人们期待振业这家老牌国企能重整旗鼓，再立声威。

深房绕不过的历史背影

回顾深圳25年房地产发展历程，深房是绕不过的历史背影——如果没有当年震惊全国的土地第一拍，不知中国的土地市场化探索还要延迟多少年。

1980年1月8日，以深圳首任房管局副局长骆锦星为首的6个人组建起深圳经济特区房地产公司，成为深圳当时惟一的房地产公司。1993年7月，公司更名为深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司。作为那个年代深圳惟一被允许进行商品房开发的房产公司，深房几乎完全承担了深圳土地市场化的探索之路，并直接促成了1987年的“全国土地第一拍”。这些不仅直接缓解了深圳当年建设资金的严重匮乏，还开了中国土地市场化先河。

深房成立当月，即开发了新中国第一个商品房小区——东湖丽苑小区。随后，该公司又开发了国商大厦，并在1987年前协助政府完成了两次土地市场化试探。在那个普遍拒绝市场经济的年代，这些动作无疑是在“冒天下之大不韪”。1987年，骆锦星举拍以525万元夺得全国土地第一拍——东晓花园占地8588平方米的土地。这个动地一槌的历史场景，为中央级领导及17个城市的市长现场目睹。而如今那个躺在深圳市博物馆里的拍卖槌，也成为无数人当年的追忆。

深长城当年巨鳄今又昂头

1984年是深圳房地产界的奠基之年。20年后的2004年，万科、招商、华侨城、深长城这些老牌地产商都在欢度20周年庆典。当年的深圳地产，是深长城这些老牌国企的天下。

在1984—2000年这16年间，深长城将占地0.4平方公里、水滩杂草遍布的白沙岭，建成面积100万平方米的百花村。这是国内当时规模最大的高层住宅小区，其中的长城1号楼也成了如今中国楼身最长的单体住宅楼之一。

从2002年开始，深圳老牌国有房企共同面临了发展瓶颈，深长城业绩开始下滑。此时的深长城开始异地扩张。2003年8月，深长城成功迈出第一步，投资成都“天府长城”；次年3月，深长城再次中标大连瓦房店市世纪居住小区项目。这些项目将在未来几年改善深长城的盈利状况。

不过，获得两块土地对于曾经显赫一时的地产巨头而言，远不解渴。从2004年开始，这只当年的地产巨鳄在深圳开始谋求新变，在继扩张大连的两个月后，深长城通过股权变更获得了大量的土地储备。在今年6月份，深长城又与深圳中州集团合作介入宝安65万平方米的旧城改造项目。如此一来，深长城目前获得的土地储备足以让其在全国大展拳脚。

百仕达青衫磊落，十年一剑

百仕达相比招商、万科只能算是深圳地产后辈，但这个后生总是会在默默无闻的前行中带给人们一些惊喜。
1993年，百仕达成立之初，欧亚平就聘请了香港著名的王董建筑师事务所为公司做整体规划，百仕达由此走上永续经营之路。在推倒罗湖太白片区的铁皮窝棚之后，百仕达这个新生少年挥出犀利的第一剑。当年，百仕达花园一期火爆发售，创下当时的天价，百仕达品牌从此诞生。

在百仕达发展的进程中，刘士华、罗雷等一批精英的加入，让百仕达实力迅速增长。2001年12月6日，在深圳地王拍卖中，百仕达以7.8亿夺得地王明珠地块，让整个业界为之一震。之后，红树西岸的名字逐渐被人们挂在嘴边，而由世界著名建筑设计师本纳道先生规划的红树西岸，更彰显出这个少年剑客的沉稳与远见。

在开发土地同时，百仕达也在努力经营。吉之岛进驻曾让人们闻风而至。在地产江湖中，百仕达的搏击方式越发少见刀枪斧戟，更多绵力太极，空手白刃。如今，太宁路两旁树木愈发翠绿，空气中依然飘散着淡淡的烟草味，而百仕达这个沉稳的少年，则显得有些神秘和不羁，智慧的眼神总在闪烁。

深特发深圳房产史上的脊梁

成立于1981年10月15日的深圳经济特区发展(集团)公司，前身是深圳经济特区发展公司，是深圳市成立的第一家大型国有企业，其业务涉及工业、房地产、旅游、交通运输和文化事业等多个行业。

可以说，深圳特区的每次开发都离不开特发集团的身影。从国际商业大厦到东晓花园，从山姆会员店到海洋世界，特发集团都在不遗余力地丰富着深圳的面貌。1984年是特发集团战果最丰厚的一年：东南亚最大的游乐城香蜜湖，东门步行街区域的旧城改造，首座玻璃幕墙钢结构的发展中心大厦，罗湖火车站与边检大楼的建设……众多项目让特发的实力一路飙升。1994年到1995年间，特发旗下的公司曾达到300多家。此外，特发还参股了深圳万科、深圳国际、深圳华源实业等上市公司。

今年3月，特发集团改制成立有限责任公司。新公司定名为深圳市特发集团有限公司，注册资本总额为15.8亿元，总资产近80亿元。在20年间，特发集团先后被列为国家120户大型企业集团试点企业、国家重点扶持的512家企业、广东省首批70户重点扶持企业以及深圳市12家重点扶持的企业。作为深圳房地产历史上的脊梁，特发集团仍屹立潮头，志在千里。

记者评说

中国地产主流在深圳发端

虽然人们现在在说深圳房地产已经风光不再，但如果我们回头梳理一下深圳房地产商这25年来做的事情，我们会发现，所谓的商品房，所谓的房地产市场，几乎都是在深圳发轫，并在深圳完成的。甚至包括所谓的房地产法规，虽然都是由北京来发布，但你不得不承认，它们的起草编制始终都有深圳的身影在晃动。地产主流的根基，从一开始就在深圳萌芽。

1980—1987年，深圳在建特区伊始就开始冒着违宪的风险进行土地资本化的探索。1980年，全国第一个商品房——东湖丽苑在深圳出现，18年后，中国住房货币化才开始大规模启动；1987年，深房集团的“土地第一拍”，直接开启了新中国土地批租制度的建立；在上世纪90年代初期那几年风光暗淡的日子里，万科、金地不约而同地开始将房地产作为主业，并在一波波的竞争中开始崭露头角；同期，万科、招商及一大批“红帽子房企”纷纷成了新中国第一、二批上市的公司；从1990年中后期开始，万科率先启动全国战略，成为如今进入城市最多的房地产公司，同时也成为目前国内综合素质最高的房地产公司。

从本世纪初开始，深圳实力派房企开始大规模谋求全国化扩张。到现在，我们已经不能简单地说万科、中海、招商、金地、华侨城是属于深圳的了。10多年来，他们在全国四处攻城略地，同时将深圳地产的影响传遍大江南北。或许我们现在不敢说深圳房企的全国化程度是最高的，但可以肯定的是，他们在全国绝对是名头最响的。这种影响力甚至已经渗透到了我们的日常生活当中——这些地产商中的领军人物有许多成为我们崇拜的偶像，至少是茶余饭后乐此不疲的谈资。

1989-1992年大事记

1989年

1月5日 国务院批准深圳市皇岗口岸辟为对外开放口岸。

3月10日 深圳投资中心成立。

4月12日 深圳河大桥合龙。

4月24日 深圳大剧院建成投入使用。该剧院总投资1亿元。

6月1日 深圳国际展览中心开幕。

7月27日 深圳市政府颁布《深圳经济特区居屋发展纲要》，提出住房供求“双轨三类”制。“双轨”即深圳市房管局组织建房和房地产开发公司投资建房，“三类”是指福利商品房、微利商品房和市场商品房。

11月28日 装有5万门程控交换机的深圳市话大厦落成。

12月28日 皇岗立交工程通车典礼举行。

1990年

2月5日至8日 全国经济特区工作会议在深圳召开。

4月23日 深圳市首次公开出售4家国营企业，允许国内外企业和个人购买。9月4日 铁道部第四勘测设计院对我国第一条准高速铁路——广州至深圳铁路进行勘测，揭开我国高速铁路建设的序幕。

10月28日 经国务院批准，深圳妈湾码头正式对外轮开放。

11月26日 庆祝深圳经济特区建立10周年招待会在深圳香蜜湖宴会大厅举行。

1991年

2月1日 深圳市荣获全国“卫生城市”、“十佳卫生城市”。

6月26日 深圳市动产拍卖行开业。

7月2日 我国第二家证券交易所——深圳证券交易所正式开业。

7月24日 深南大道拓宽工程开始。

8月8日 皇岗口岸正式开通。

10月1日 于华侨城的中国民俗文化村正式对外开放，共占地18万平方米。

10月12日 深圳机场正式通航。

11月18日 深圳东部输水工程在莲塘老虎坳开工。

12月11日 从是日起，深圳开始了延续10个月的大股灾，这是深圳的第一次股灾。

1992年

1月1日 深圳市重点建设项目、首期投资22.4亿元人民币的妈湾电厂正式开工建设。

5月1日 世界华人首富李嘉诚首次投资深圳市，组建深圳长和实业有限公司。

5月16日 深圳蛇口港开辟我国第一条不经香港中转的环球集装箱远洋航线。

7月1日 七届全国人大常委会第26次会议通过决定，授权深圳市人大及其常委会根据具体情况和实际需要，遵循宪法的规定以及法律和行政法规的基本原则制定法规，授权深圳市人民政府制定规章。

10月20日 深圳市第一条高速公路梅观高速公路动工兴建。

12月21日 全国爱卫会授予深圳市“国家卫生城市”称号。

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