深圳欲取消楼花？预售渐“老”，现房当立[图]

深圳欲取消楼花，推行现房买卖制度？日前，这条信息犹如重磅炸弹在地产界炸开了花。目前，业界对于这个消息看法褒贬不一。国土部门则向记者证实，目前正在研究中，何时推广尚没有时间表。

政府 改革早有苗头

据记者观察，这种苗头早已有之，在国土部门下属的深圳市房地产研究中心在7月18日发布的《2005年上半年深圳房地产市场发展报告》中，已经明确暗示出此消息：“有关部门正在抓紧研究房地产销售管理机制的改进措施，在合适的时机推进现楼买卖，以进一步规范市场，实现房地产市场健康发展的制度性跨越。”记者日前致电深圳市国土与房产管理局相关负责人，得到的答复是：“已委托有关机构做相关意见征询，怕一下子推出对市场影响过大，目前还在研究之中。”

消费者 反对声音日渐高涨

“买房就像找对象，还没见人，你光给我张照片，说看这姑娘多漂亮，赶紧娶了她吧，结果结婚不到1年，就发现好多问题，合不来，你说离婚率能不高吗？”福田凯丰花园业主丁龙把业主入伙后与地产商之间居高不下的维权纠纷比喻成高离婚率，对预售制度大加鞭挞。“如果价格差不多，我当然买现房，毕竟能看到实物。”现租住在罗湖的杨茗预计2年内购房，同丁龙一样，她将买尚未建成的房子斥为“在卖方市场中，地产商对消费者的强盗行为”。“我们做10万元的生意，还要请客吃顿饭，现在买套100万的房子为什么要我们1-2天内就做决定？”丁龙说。

记者随机采访到的8名市民统一对已经在全国推行了10多年的预售制度持反对意见，他们希望能买到完全的现楼。按照广东国扬律师事务所律师闻毅、广东金卓越律师事务所律师徐林等律师界人士的观点，现房应当指已经通过竣工验收，并取得建设部们出具的竣工验收备案收文回执。

专家 预售制度隐患重重

在过去的近20年里，官方为了大力促进房地产市场发展，从香港引进了预售制度，俗称卖楼花，这些年来，这项制度的确解决了地产商资金周转的困难，极大促进了房地产业的迅速兴起。

但随之而来的却被学界一直诟病为地产商“空手套白狼”的招数：依靠银行和承建商垫付大部分开发成本，房屋未建成，即通过认购金开始了资金回笼。尽管深圳官方对预售条件的限制日益严厉——多层封顶，高层主体工程完成2/3方可销售，4月1日起铁腕“禁筹”——以及银行对地产商自有资金比例的要求日益提高，但“发展商以10%的资金就可以撬动一个项目”，似乎依然能站得住脚。“预售制度导致房地产市场的淘汰机制彻底失灵，”今年3月份曾向政府建议取消预售制度的本城地产研究人士半求说，“深圳房地产发展20多年，一些极差的地产公司依然活得很好，为什么？因为有银行支持，一个行业，没有淘汰，只能说是制度设计出了问题，这对遵循游戏规则的地产商不公平。”

同时，从去年底到今年上半年，炒房最终引起官方注意，部分中介参与炒房的行为也被证实，“发展商联合中介人为制造供求关系紧张的假象，改变市民的市场预期，进而误导他们做出错误决策。”一中介机构不愿具名的高层“自爆家丑”称。在国土部门发布禁筹令之时，中介炒房也被视为房价上涨的一个重要原因。“如果换成现售，这个现象就有可能避免。”半求说。

此外，在官方发布的《2005年上半年深圳房地产市场发展报告》中，诸如“货不对板”、“烂尾楼”、“一房多卖”、“重复抵押”等统统算到了预售制度头上。“未竣工就卖，大堆的隐患看不到，这自然也为交房后双方纠纷不断埋下伏笔。”徐林介绍说。而根据记者长期以来关于业主维权的调查，诸如发展商交房之前私改架空层、会所用途，延期办证等问题发生最为普遍，而一个事实支撑即是，近年来业主维权情绪及行动的日益高涨。

业界 现房制度或令房企洗牌

“如果深圳猛然一下子就推行现房销售，深圳房地产商估计要死掉至少9成。”中信华南(集团)深圳公司副总经理周琨的这个论断得到了包括地产商、中介商在内的共同呼应。据周琨介绍，一般而言，高层建筑从主体工程完成2/3到竣工交房，大约需要6个月到1年的时间，投资一般为总额的6-7成，如果等到竣工验收才能发售，就意味着地产商不仅无法进行资金回笼，还要往里面继续投资剩下的3-4成。以一个贷款10亿元的投资项目为例，如果一直建到竣工验收才发售，那这2年的建设周期产生的利息都达到1个亿。“哪一家地产商的资金链条恐怕都会出现问题”。而对于资金密集型的地产行业而言，资金链条一旦断裂，楼盘烂尾甚至公司破产都在意料之中。

令业内担忧的还有，现房发售将可能会导致市场供应在半年到1年内急剧缩减，“深圳本来就面临着供应不足的问题，再雪上加霜，将会导致房地产价格急剧上涨，这和目前的宏观调控初衷相悖。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟说。对此，鸿荣源地产总经理杨江也深有同感，“这将会直接导致大地产商收缩开发阵线，小地产商转战到能实行预售的城市，造成资金外流。前期时间的拉长，将不利于大盘的分期开发，在现房销售情况下，发展商肯定会等到一期房屋销售完毕才敢腾出资金进行后续项目的开发建设。”百仕达地产副总裁罗雷则担心，“一部分地产商会赶工期抢进度，这会不会影响到房屋质量？”

建议 现房销售宜逐步过渡

“我不知道政府眼下想推行现房销售的目的到底是什么，过去几个月的调控已经证明了，深圳房地产泡沫并不多。”一位房地产高层私下对政府的动作大惑不解。同他一样感受的业内大有人在，“如果怕炒房，禁筹已经解决了这个问题；如果怕房子烂尾，查一下，深圳房地产发展到现在，有多少个烂尾楼？如果怕货不对板，可以通过加强政府监管来解决。”张伟认为，目前预售房问题并没有大家渲染得那么厉害。

杨江在承认现房销售将是一个发展趋势的前提下指出，深圳目前不宜猛然一下子过渡到现房销售，“可以先缓冲提高预售门槛，比如高层发售条件由原来主体工程的2/3提高到3/4甚至封顶，或者是将银行按揭贷款发放时间押后至竣工交房，以规避金融风险；如果必须进行现房销售，那政府首先应调查市场上有多少现房储备，以在市场供应短缺之际解燃眉之急，否则，市场无法承受。”

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