购房合同定迟交楼可退房 业主退房难得违约金

延期交房但已支付给业主资金回报———

由于开发商延迟交房超过60天，购房人要求按合同约定的条款来退房。但由于该房屋是带有投资回报性质的商铺项目，开发商称，投资人已经得到定期投资收益，因此不能支付给购房人退房违约金。

■购房合同约定迟交楼可退房

孙先生等人在朝阳某楼盘的底商“韩秀”购买了“投资回报房产”：与开发商北京华鑫房地产开发公司签订了购房合同后，与北京现代三连商业管理公司签订了一份《商铺委托租赁经营管理合同书》。

记者看到，两份合同的签订日期是相同的，均为2004年8月24日。在购房合同中，有关房屋逾期交付的违约条款中约定，如逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。

■委托经营合同约定不能擅自终止合同

在与北京现代三连商业管理公司签订的《商铺委托租赁经营管理合同书》中，则约定了孙先生等人委托北京现代三连商业管理公司负责租赁经营3年商铺，在孙先生等人与开发商签订买楼合同付清首付款并办理银行按揭贷款到账后，就可以拿到租金。该商铺的年租金为购房合同房价款的10%。而在违约责任条款中，约定了如果购房人擅自终止或解除合同，提前收回该商铺，应向北京现代三连商业管理公司支付购房合同房价款20%的违约金，如违约金不足以弥补损失的，还应进行全额赔偿。

■退房难得到违约金

孙先生等人说，开发商通知收楼的时间是今年5月份，逾期交房已经远远超过60日的退房最低时限，开发商应当按照购房合同的约定退房并支付违约金。但开发商强调，孙先生等人已经在交完房款后领到由北京现代三连商业管理公司支付的商铺租金，如果孙先生等人要求退房，就不能再得到购房合同中约定的违约金。

记者随后与该楼盘的开发商以及北京现代三连商业管理公司联系。开发商的售楼人员说，当时的情况由具体负责与孙先生等人签订合同的业务员掌握，而该业务员已经离开该楼盘，因此对签约的具体情况不了解。而北京现代三连商业管理公司的负责人说，该公司按约定已经向孙先生等人支付了租金，具体到孙先生等人向开发商提出退房并要求支付违约金等问题，由于委托租赁合同没有涉及退房问题，孙先生等人应当与开发商进行交涉。

■“挂钩”合同引出投资回报老问题

北京汉卓律师所秦律师认为，把楼盘的底商作为独立的商铺项目来向市场推出，是近年开发商开辟的新“经济增长点”。为规避政府有关部门关于房地产项目不得以售后包租的形式来出卖的规定，很多开发商另外成立一个经营公司或找一个其他或专业或不专业的经营公司，然后大张旗鼓地进行宣传，声称由专业公司进行包租，包租期内许诺每年给购房款10%至15%的租金回报。签约交了房款后，不等入住就可以拿到“租金回报”。

这样的投资回报率很诱人，但从经营角度讲，经营公司在期房阶段是不可能进行经营取得收益的，其支付给购房人的“租金回报”，不是自掏腰包就是开发商“补齐”的。有些楼盘的商铺从开盘到楼盘竣工以及随后装修、招商等工作，时间往往超过一年，经营商要负担这么长时间的先期投资回报给购房人，如果与开发商没有很密切的关系，在北京现在的商业环境里，很难想象该楼盘有如此强的经营吸引力导致经营商舍得以这样大的先期投入来获取经营权。因此，投资设定“投资回报”的期房项目，最好谨慎出手。

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