深圳房地产买卖合同大幅修订

——买卖双方责任更明确具体，新文本目前广泛征求社会意见

发展商须保证所卖房子免受第三人追索，前期物业管理企业可以随时被炒、停车场无特别约定的随房地产同时转移。日前正面向社会广泛征求意见的新版《〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉（示范文本）》，在旧版合同的基础上增加了上述等一系列明确且可操作性条款。

今年以来，国务院有关部门出台了一系列规范房地产市场的文件，深圳自4月起也相继颁布了多项打击非法炒房、以利房地产市场健康发展的措施。新版合同文本共33条，较原版本增加8条，此外还有6个附件。有关人士表示，新版房地产买卖合同的出台，将使规范房地产市场行为进一步走向深入和细化，同时买卖双方责任更明确，更易于操作。

目前我市使用房地产买卖合同为2001年公布的版本。市国土资源和房产管理局房地产业处有关负责人表示，在几年的使用过中，2001年版本暴露出许多不完善的地方，同时，随着我市房地产市场的迅速发展，预售监管中也出现了新的问题。

为此，我市以原市规划国土局和市工商局为主成立了专门的课题组，2002年拟出初稿。经过三年的反复论证和广泛征求意见，大量参考国家法律法规和建设部文件，同时借鉴上海、北京等地做法，才出台这一征求意见稿。下一步将对反馈意见进行收集归纳，对示范文体进行修订后开始使用。

据了解，房地产买卖合同为示范文本，非强制性文件，买卖双方可以根据自己掌握的法律条款进行约定。但由于目前开发商在出售商品房时，均须在国土房管部门的网上下载该文本，而且，每一套房只有一份合同，因此，发展商事实上已全部使用该示范文本。

据介绍，新合同文本约定，买卖双方的通知均采用书面形式。送达方式采取直接送达买卖双方并签收或邮寄送达（挂号信或特快专递）。如已经采取以上方式但无法送达而采取公告方式送达的，可以在《深圳商报》上进行公告，自公告之日起的第十日，视为送达。

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新版合同增加“使用说明书”

“购顶层送楼顶”做法将被禁止

【本报讯】（深圳商报记者董超文实习生吴平通讯员傅伦为）与全国不同的是，深圳实行房地合一规定，在充分吸收各项法律法规内容的基础上，新合同文本具有明显的深圳特色。房地产买卖合同文本属政府提供的一种公共服务产品，同时也规范消费者和开发商的行为。

为此，新版合同文本与2001版文本不同的是，它详细制作了一份“使用说明书”—特别提示。

特别提示共8条。它规定，房地产买卖是一种民事法律行为，其合同涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多。因此，在签订本合同之前，买方可要求卖方出示企业法人营业执照、房地产预售许可证、房地产开发资质证书等与房地产开发和销售有关的证明文件，并认真审阅合同内容，仔细确认其中的选择性、补充性、填充性、修改性内容。

提示增加了区分硬性规定内容与自行约定内容。合同文本中所留空格以直线“直线”和“波浪线”分别标示。直线上空格填写既定的告知性内容，即为硬性规定。波浪线上空格填写买卖双方自行约定或补充约定的内容，双方可以讨价还价。

提示提出了业主共有所有权和使用权的条款。为体现合同法规定的双方自愿的原则，买卖双方经协商可依照约定对本示范文本条款进行选择、补充、填充、修改。但双方的约定应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定，不得就共有部位和共用设施设备等约定其所有权或使用权归某一方所有而侵害第三方权益。按照此条，目前开发商推出的“购顶层送楼顶”的做法将被禁止。

目前，相信大多数按揭购房者手里均无购房合同，原本可能在银行抵押。此次新合同文本特别提示规定，买卖双方可根据实际情况决定本合同原件的份数，在签订时双方应当认真核对，以确保本合同各份内容相同；在任何情况下，买方都应当至少持有一份本合同的原件。

文本解读

新版合同十大焦点

小区容积率写进合同

本次合同文本首次将建筑容积率写进条款。所谓容积率是建筑面积与土地面积的比率，反映的是建筑密度。一般来说，容积率越低，小区和住宅越舒适。

无特别约定时停车场属购房者

新合同文本对标的房地产情况进行了详细约定。标的问题主要涉及到面积计算和公共部位转移两个方面。

新版本草案则明确要求以附则形式，列入套内建筑面积计算与共有建筑面积分摊范围、建筑面积计算规则及共有建筑面积分摊范围及规则。

新版合同文本明确规定，房地产转让时，卖方对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台、外墙等共有部位或其它共用设施设备所拥有的权益同时转移；该项目土地使用权出让合同对停车场、广告权益等没有特别约定的，停车场、广告权益等随本房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

贷款不成支付3％违约金

相对2001版本，新合同文本对按揭问题进行更为详细的约定，其中对按揭中可能出现的问题作了预防。

新合同文本明确规定，采用按揭方式的，卖方应书面告知买方办理按揭所应具备的条件和应提交的资料，而且还要求载入卖方应在合同签约之日起多少日内协助买方与银行签订按揭贷款合同。

如果买方无法取得银行按揭贷款的，合同中将载入因何方原因所致，以及相应要承担的处罚：如因卖方过错导致买方无法取得银行按揭贷款的，卖方应退还买方全部已付房款及银行同期贷款利息，并支付本房地产总价3％的违约金；因买方过错导致无法取得银行按揭贷款的，卖方在扣除本房地产总价3％的违约金后退还买方已付房款及银行同期贷款利息。

超过90天不交房可解除合同

新合同文本规定，卖方在取得工程竣工验收合格证明文件之前交付的，其交付行为无效。

新版本草案则以违约90日为界限，将违约金额明确与违约价款挂钩：逾期不超过90天的，若买方违约，自合同约定的应付款期限之日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之三的违约金。若卖方违约，自合同约定的最后交付期限之日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。两种情况下，合同继续履行。

逾期超过90天的，买卖方均有权解除合同。

卖方解除合同的，买方按累计应付款的10％向卖方支付违约金；买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付房款及银行同期贷款利息，并按本房地产总价款的8％向买方支付违约金。

买卖双方要签收楼意见书

新合同文本对验收进行了强制性的约定，提出买卖双方要签署《收楼意见书》。

文本还规定，在《收楼意见书》中须逐条列明验收内容，其中应包括：本房地产的位置、套内户型结构、套内建筑面积、工程质量、装修内容、套内设施设备、共用设施设备和附属配套项目等内容，买方逐条书面给予评价。

质量保修期有明确规定

新合同文本增加了质量规定作为第16条。该条约定，在房地产交付后，买方认为有严重质量缺陷或主体质量不合格的，可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测。确属有严重质量缺陷，不符合国家强制性标准的，买方有权解除合同。

新文本规定，在保修期内，卖方经买方通知3日内不履行保修义务或拖延履行保修义务的，买方可以自行或聘请他人进行维修，维修费用由卖方承担。

装修材料不得危害买方健康

新文本规定，交付使用的房地产的装修部分达不到约定的主要装修标准，买方有权要求卖方就未达标准部分进行重新装修；卖方交付使用的房屋所用的装置、装饰、装修所用材料必须是合格产品，且其对人体有害物质必须符合国家强制性标准的限制。

新版本草案同时规定，建筑装置、装饰、装修材料有不合格产品，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买方健康的，买方有权要求卖方予以更换、处理，造成买方损失的，卖方应当依法承担赔偿责任。

规划设计不得随意变更

因发展商擅自改动小区规划设计，由此引起的纠纷目前逐渐增多。新合同文本规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划设计。

房地产专有部分的变更，必须征得买方书面同意；共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称（如“房号”、“栋号”）等的变更，卖方应征得五分之四以上该项目的购房者同意。当然，两种情况下的更改，都要报政府主管部门同意。

所售房产不得有产权纠纷

针对以往时常发生的一房多卖等现象，此次新合同文本专门增加瑕疵担保作为第21条。这是该文本的一个重头部分，主要为避免房地产在进入市场前存在问题

该条规定，卖方要保证销售的房地产具有完全、有效的处分权，并免受第三人追索，没有产权纠纷和债权债务纠纷。如果因卖方原因，造成该房地产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担赔偿责任。

前期物管企业可以随时被炒

新文本明确规定，由卖方聘请的物业管理公司对项目进行为期三年（自首次入伙之日起计）的前期物业管理服务。之所以设定为三年，房地产业处有关人士表示，一般在交付两年之后业主委员会才能成立，为了保证物业管理不出现真空，将此期限设定为三年。

前期物业管理企业三年期限未满，业主大会选聘物业管理企业，业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效的，前期物业管理服务合同随即终止。

为了防止卖方在前期和物业管理单位勾结，损害买方利益，新版本草案还规定，卖方应在预售时公布与物业管理企业签订的前期物业管理服务合同和制定的业主临时公约，这两份文件均不得与房地产预售合同的约定相抵触。（董超文吴平傅伦为）

温馨提示

市民可提修改建议

时间自今日起至9月9日

【本报讯】自今日起至9月9日，《〈深圳市房地产买卖合同（预售）〉2005年版示范文本》向社会各界公开征求意见，以便进一步修订。各有关单位和社会各界人士就该文本提出意见和建议，可采用邮寄信函或发送电子邮件等形式反馈。

信函请寄：深圳市国土资源和房产管理局房地产业管理处或深圳市工商行政管理局合同监督管理办公室（信封上请注明“《预售合同示范文本》征求意见”字样）。

联系人：李小姐（83786758）深圳市福田区振兴路3号建艺大厦5楼（518031）

E－mail：liuzheng62＠vip．163.com黄先生（83070162）深圳市福田区深南大道7068号工商物价大厦14楼（518040）E－mail：zhoulei＠szaic．gov．cn
 

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