新版购房合同之三：新购房合同的悬念空间

2005年2月，北京。质城的业主孙先生关切地向记者询问新版购房合同的情况，当得知新旧合同之间没有相互制约效力的时候，孙显得有些失落，一年前，他和质城的将近100位业主将北京市规划委员会告上法庭，理由是社区规划变更。

“如果签的是新的(购房)合同，就没这么麻烦了。”他向记者感慨到，因为《北京市商品房预售合同》当中，对社区规划变更有了明确的约定，即便是规划部门批准了社区规划的更改，也要对业主进行赔偿。但新旧合同没有相互制约效力显然让这次购房合同的“履新”与孙先生关系不大。

不过，就在更多像孙先生一样的购房者对新版购房合同翘首期盼的同时，也有一部分人对新版购房合同提出了质疑，“在任何时代，冷静的悲观主义者总比感性的乐观主义者更容易赢得别人的尊敬”——这句话在社会各界对新购房合同的关注中再次得到了验证。

悬念一：效力会有多大？

在得知新版购房合同将于2005年3月15日启用的消息后，一位中意“青年汇”的业主立刻向记者询问“新合同”是不是有强制效力，因为半年前，当他决议购买“青年汇”的时候，开发商却告诉他不会与他签定任何补充协议，而他拿到手的格式合同，也都是开发商填好了所有的空白选项，只待他签字，没有丝毫商量的余地。

“这不是逼我就范吗？”他向记者说，当时，他拒绝签字，放弃了购买的念头，然而在接下来的几个楼盘中，他都遇到了相同的情况，原因都是——楼盘热销，开发商放话：“合同就是这样，不签就卖给别人。”深信这就是“霸王条款”的这位买房人至今还没有买房，他期待的就是一个具有强制效力的格式合同的出台。

不过，即将到来的2005年3月15日却难以令他感到任何欣慰，因为在那天起开始启用的新版《北京市商品房预售合同》也并不具有强制效力，对此，北京市建委市场管理处处长沈洁明确表示：合同签署是市场交易双方自愿的行为，拟订什么样的合同条款也应是双方自愿协商的结果，对于新出台的购房合同，沈洁特别强调：“建委出台的格式合同文本是建议、推荐房产交易双方使用。”言外之意，新的购房合同仍然没有强制效力。

记者的这一猜测在北京市政协委员、著名房地产律师邓泽敏那里得到了证实，他告诉记者，从法理的角度来讲，政府主管部门是无权强制要求交易双方使用什么样的合同文本，那是需要交易双方相互协商来解决的，房产交易的合同也是如此，因此，他认为，永远也不会有具有强制效力格式合同文本出台。

不过，变数仍然存在。“决定这个变数的就是建委方面对此事的态度，严一点还是松一点，可能就会取得不一样的效果。”一位主管部门的内部人士告诉记者。

记者从各方了解到，作为房地产交易主管机关的建委还是对此有强大的发言权和影响力：由于新版合同最核心的形式变化在于“合同上网”，这就意味着无论是使用建委推荐的格式合同，还是交易双方自行拟订的合同，都必须通过建委的渠道“挂”到网上才能履行签署手续最终生效，而沈洁也向记者证实了上述情况。

因此，在这一环节上，建委赋予其审查的职能，或在实际执行的过程中强化“审查”合同文本，对含有“某些”条款的合同不予上网，无疑将间接起到“强制”的效果。

这正是悬念所在，一位内部人士告诉记者，现在建委内部并没有明确“合同上网”环节的审查职能，只是强调“备案”和“自拟合同前六条内容和格式合同必须相同”这两条精神，而未来的精神和态度如何，也将取决于市场情况的发展。

悬念二：新旧交接 补充协议能否解决问题？

根据北京市建委下发的《关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》，采用新的商品房预售合同的时间结点为2005年3月15日，以楼盘申领预售许可证的时间为准，也就是说，在3月15日之后办理预售许可证的楼盘，才会启用新版商品房预售合同。

然而，问题也就随着这个时间结点而产生，由于在过去的预售许可证申领过程中，主管部门允许项目在土地出让金未完全缴纳的情况下，“零散地”为楼盘办理预售许可证。而按照新政策，3月15日以后，预售许可证将按照“整栋”发放，不过，主管部门也同时会为先前的遗留下的“半栋楼”补办预售许可证，前提是该栋楼的土地出让金已经缴清。

如果是这样，那么很可能将出现预售同一栋楼，却使用两种购房合同的问题。对于记者对此问题的疑问，建委交易市场管理处处长沈洁表示：对于新旧合同在同一楼栋中使用的问题，建委方面的意见是，新旧合同之间不存在相互制约的效力，对于新旧合同交接产生的问题，建议双方通过签定补充协议来完成。

在人民大学公共政策研究室研究员舒可心的眼中，这无异于“种下了祸根”。“新旧政策交接的时候，是纠纷最容易发生的时候，因为，裁判的标准会比较模糊，同时，购房者的心态也会失衡，这都是纠纷诱发的元素。”他说。说这话的舒可心还是朝阳园的业主委员会主任，参加了多次纠纷的调解工作，对房地产纠纷甚为了解。

他为记者做了一个假设，在同一栋楼中，使用了不同版本的购房合同：使用新版合同的购房人与开发商约定的是自行缴纳税费后出示证明，然后收房；而在旧版购房合同当中，对此问题没有明确和细化，按照原来的惯例，通常由开发商或者前期物业代收这部分费用——在一栋楼中，存在两种情况，纠纷发生的可能性就非常大，签定旧版购房合同的业主很可能会拒绝代缴税费。

舒可心告诉记者，这种情况就很难用补充协议来解决，因为双方明显缺乏一个可以共同对比、参照、遵守的标准，这时仅仅依靠协商来解决是不够的，必须由政府主管部门来出台一个相关的办法，让双方依照来解决，否则，产生的纠纷就很难解决。

他向记者强调，对于其他产生差异的条款内容，也会出现类似的情况，而记者从建委获得的消息也仅仅是“通过补充协议”来完成，至于是否有新的精神和政策，至今仍是悬念。

悬念三：条款能否有效执行？

即将于3月15日开始启用的《北京市商品房预售合同》，最大的特点在于条款内容的细化和赔偿责任的明确，因此，这些条款被不少购房人看作是维护自身权益的“救命条款”。

不过，就是这些细化至赔偿责任的条款，还是引起了不少专业人士的质疑，其焦点集中在部分条款的可执行性较差，最终可能难以落到实际操作层面，从而使这一合同文本的相关条款成为一纸空文，难于保证购房者的切身利益。

被诟病为执行难度过大的条款主要分为两类：一类是合同中约定了开发商无法也无权承诺的内容条款；另外一类是选择性条款过多，从而使开发商通常会选择于自己有利的条款，使细化条款的目的难以最终达到。

在第一类难于实现的合同条款当中，通常是溯及了第三方的权责，北京市政协委员、房地产律师邓泽敏告诉记者，这个第三方通常没有也不可能参与到合同的签署过程中来，这个第三方的角色可能是政府主管部门、也可能是市政部门或者是物业公司，他们不可能成为合同的签署一方。

此类条款最为明显的第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”，在该条款当中，对市政道路设施、学校、供暖等环节进行了约定，并约定了相应的赔偿条款。邓泽敏告诉记者，这其中不仅涉及到购房者与开发商，也涉及到了市政部门和教育主管机关，但是，它们却没有作为合同的一方签署，因此，这样的承诺是否达到了真正的效用，目前来看，并不是很乐观。

也有业内人士质疑了这一条款的合理性，在其看来，什么时候道路配套完善，什么时候学校能够启用，都是政府主管机关才能决定的，“单方面承诺这些交付使用的日期，无疑是给自己制造赔偿责任，政府的计划一变，开发商就要赔偿，这是很欠操作性的，必然会导致更多的纠纷。”这位不愿透露姓名的业内人士说。

第二类条款则是不同提示性条款的倾向性反差过于明显。邓泽敏在解释“倾向性反差过于明显”的时候说：“比如有几种提示性条款，其中有1个条款是明显偏向开发商的，这样的话，他(通常)会选择这个条款，来最大限度保障自己的利益。”他说，他还强调在目前开发商处于强势地位的背景下，这种情况的发生十分普遍，最终，还是会损害购房者的利益。

当记者就上述两类条款的执行难度问题向建委方面求证时，有关负责人并没有作出正面答复，这些细化条款最终能取得什么样的效果，还悬念尚存。

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