王浩宇：中心区商业 火候到了该出锅了！

王浩宇：深圳商业地产发展态势确实是一个很难界定的话题。商业地产在一个城市的发展，应该说随着城市的特征不同，发展历程也不同。过去对商业地产的理解通常都是用风险年、并购年等词形容。

深圳的商业地产发展态势我自己理解应该成为一个理性年和发展年，深圳商业地产发展更理性了，深圳商业地产发展将有一个更好的势头。但是理性是相对问题和风险而言，发展是相对以前的现状而言，所以我们不能不考虑在深圳商业地产发展态势中还存在一些不足、缺陷、问题。我一直理解我们国内商业地产包括我们深圳商业地产远远没有达到高峰、成熟。假如说商业地产是明天的太阳的话，今天可以说是东方喻晓。在座的各位都作为商业地产的先行者，这个过程是由实践逐渐到认识，还没有上升到一个很高的阶段。但是毕竟我们也是为深圳商业地产做出了很多贡献，同时付出了很大的代价。所以说，我们对深圳商业地产仍然充满信心，也是非常看好，但是在这个过程中应该更理性一些，这个理性应该从几个方面体现：

第一，投资的理性。第二，管理的理性。第三，操作的理性。

投资的理性就是投资心态的问题，管理的理性是看你是不是非常专业。所以商业地产态势从理性考虑的话，应该从投资上、管理上、运营商考虑。所以我说商业地产的发展只有大家真正回归到商业地产发展规律上，真正认识到商业地产发展风险上，真正认识到商业地产运作过程中更加需要专业化、技术层面更高的角度上，商业地产的发展才能真正做到是一个发展年、接近丰收的年。这是从商业发展态势上有有这么一个想法，谈出来跟大家一起共勉，我一直坚信我们是在探索中进步，也是在探索中成长，我们也是在探索中不断的总结经验、教训，通过探索寻找一条我们深圳商业地产发展规律，只有按照深圳商业地产发展规律做事，才可能更理性、才可能实现你所需要的。我是这个行业的学习者，也是这个行业的探索者，我也希望能在这个行业的实践中，跟这些行业的同行们得到更多的学习，因为我们需要学习，我们更期待进步，这是从商业地产的面上谈。

谈到点上，这也是分两块，一块是中心区，一块是我们自己。中心区这两年的成熟程度比前三年、五年成熟的很快，量变过程很快转变成质变，从一开始量变的缓慢到最近两年的加快，中心区现在可以说空地没有了，有的只是正在开发、建设和即将交付使用的一个将来可以看得到的现状，这个时间就是量变到质变的过程中，我们自己对中心区商业地产的理解有几个方面：谈商业地产首先必须考虑在什么样环境下，这个环境包括政府环境、市场环境、企业环境、周边环境，这个环境应该说中心区逐渐形成了，而且也具备了短期内几个项目同时开工的时候，这个时候就是从量变到质变的过程。对中心区从事商业地产的开发和经营我们充满信心，但是正因为我们有了过去的经验教训，不管是自己的还是外来的，我们才会更理性的面对我们操作的项目。环境具备了，我们自身的环境具备不具备？我曾经交流过，我说做商业地产的开发有几个准备好了，其中一个就是政府准备好了，这里包括规划、政策、市政交通等等。第二，开发商准备好了，开发商面对商业地产的时候是什么心态，是什么样的操作手法、什么样的期望值。还有一个，职业经理人准备好了，开发商业地产可以说是一个高技术含量的行业，不光牵扯到建筑、规划、设计，还牵扯很多方面。这个高技术含量的在政府准备好了、开发商准备好了后，职业经理人准备好了没有？我们有没有这样的职业经理人队伍？有没有这样的职业经理人素质去完成商业地产的开发过程和今后的经营过程。还有一个就是，供应商准备好了吗？我们需要招商，做商业地产离不开商户，不管租还是卖，我一直说商业地产是经营工具，住宅是产品，商业地产是给别人经营的，这本身就是经营过程中的工具，列入成本范畴，必须要有去经营他。换句话说，有人在这里卖东西也好做其他商业服务类项目也好，必须把这个地方经营起来，要想经营起来，最大的核心就是你必须考虑到他今后如何去经营，这里面就面临着我们的供应商，也就是说我们商户准备好了吗？他有没有心态去面对这里可能去卖的、这里可能是租的，他能不能理解商业地产在某些方面的需求，比如说定位上的需求、管理上的承诺、包括建筑设计方面。我们的商户准备好了吗？他有没有这样一个判断能力？他需要判断什么？反过来说，我们的消费者准备好了吗？过去大家都在谈，我们去到一个百货，他的概念很清楚，就是去买东西，但是现在商业地产好多是面对购物中心，购物中心是什么？其实就是一个一站式消费场所。这个消费场所再细化一下，购物、餐饮、文化等等一体为购物中心。这些消费者面对这些一站式消费场所，他的习惯性有没有？接受程度怎么样？这里又包含了我们的供应商和我们消费者在心理上、行为上准备好没有。

所以说，谈商业地产不能泛泛而谈，这里包含的每一个内容都不可或缺，也就是说他在什么条件下才具备使这个商业地产成功的可能，也只有在多种条件保证的情况下才能达到预计的收益，最后又谈到面上，你这个商业地产发展态势是不是健康的、成长的、阳光的。所以我们对中心区的经验也好、教训也好，我们会对我们操作的项目更理性，这里仍需要探讨、学习，也不排除通过探讨、学习有一定的创新。在这种情况下，我们对中心区商业地产态势仍然充满信心，而且也持乐观态度。尽管有人说，中心区有几个金蛋，我想煲汤总有一个过程，现在火候到了该出锅的时候，我们必须面对这个过程。

谈到星河，星河在中心区有几个项目，02年、03年星河最纯朴的商业地产项目就是我们星河国际，下面有4万多商业面积，上面有1000多户住宅。为什么说他纯朴？他是一个最纯朴的商业地产项目，我自己开发，我选择一家租出去，也不能说他不是商业地产，但是今天星河做的是把商业地产经营放在一个很重要的位置，我们现在所开发的房地产物业中其中有住宅物业、写字楼物业、商业物业。我们在中心区中，这几块商业物业可以给大家介绍一下，我们现在正在做的就是星河·soho购物公园，一定是soho购物公园，不能省略“购物”两字，我这个是消费场所，不完全是一个休闲场所，名字仍在斟酌中，大概9月份会有一个全新的形象推出，我们请到了国际上在平面设计比较有经验的陈幼坚设计公司做我们平面整改。这个建筑面积8.5万平方米，地下两层、地上三层，可经营的由地下一层到地上三层，我们建筑是有特色的，当然这个特色跟政府规划有直接关系，他的建筑不是一个完整封闭带盖的整体，由多种建筑组合围合而成的建筑，他具有公园建筑的特点。我们这个项目上其中有一个比较大的亮点，在我们建筑围合体内有一个6000平方米广场，除了外广场外，还有内广场，我们的业态其实就是购物中心业态，我们理解成一站式自由版式购物中心，可能大家说购物中心有社区类等等，我们只能把这个定义成自由版购物中心。这个项目预计明年的3、4月份会正式开业。这是星河soho购物公园。另外一个项目叫星河世纪广场，有2.5万商业，裙楼四层。现在还没有到推广期，推出的时候将是一个新东西。这个项目预计明年9月份开业。第四个项目，星河卡而迅酒店（音译）项目，这个是超白金五星级的酒店品牌，下面的裙楼商业我们想做成裙带商业，2.2万平方米，开业预计在07年底。中心区星河已经完成了一个商业地产项目，同时今后两三年中还会有三个商业地产项目，在中心区，星河商业地产开发量还是比较多的。

商业地产绝不可能只是做一种业态，我们现在面对的几个要开发商业项目在商业业态方面都不同。有一个是购物中心业态（soho购物公园），有电影城、时尚精选超市、美食广场。这个月底或者下月初我们有一个大型的推介会，招商目前还不错，我会在适当的时候按照我们推广计划在特定时间一次性推出，到那个时候我们仍然会请搜房网以及其他媒体帮助。简单几句话，深圳商业地产发展态势一定会有一个良好的局面，但是他的发展需要更理性。对中心区商业地产发展我们是充满信心，对我们自己操作的项目，我们本着理性、专业、强化，能使他做到商业地产的核心，最终就是可持续经营。我今天就谈这些，希望以后媒体对星河商业地产项目更加关注、帮助，也希望我们自己在这个行业里能做出一些实实在在的东西，感谢在座的各位同行，感谢搜房网邀请我们，谢谢！

特别推荐

• 更多>>