物权法解读--住宅改商用须全体业主同意

现实生活中，住宅底商及居民楼内开办公司、设置诊所、餐饮及娱乐场所现象十分普遍，给小区造成了严重的噪音及环境污染。

新入住玉宽园小区的郑温瑾大妈没过几天舒服日子，叫人堵心的事就来了。先是隔壁的住户把房子出租，变成了一家经营音像制品的商店，每天播放着震耳的音乐，接着，楼下又开了一个餐厅，不仅油烟熏人，而且蟑螂、老鼠满地爬……一怒之下，她把这两个邻居告上了法庭。

业内人士指出，在住宅楼内从事商业活动，尤其是开办公司会造成住宅配套资源的紧缺。如停车位的紧张、电梯的拥堵、用电的超负荷等，这些都给住宅楼内居民的日常生活带来了诸多不便。而住宅的超负荷运转也大大降低了住宅硬件配套设施的使用寿命，无形中给楼内其他居民造成了一定的经济损失。

此外，在住宅楼内从事商业活动也增加了物业公司硬件设施维修及管理运营等成本，而这些额外支出由于无法在物业费中体现，也会影响日后的物业管理服务水平，最终遭受损失的还是业主。

据了解，目前上海对住宅楼内从事商业活动就制定了较为严格的管理办法，相应的立法也严格规定了改变房屋用途的权限。相关法规规定，如果将住宅改为经营性场所，首先要经过住宅楼内业主的同意和小区委员会的一致通过。同时，房地产行政管理部门及相关规划机关将加收该场所较原住宅所缴纳物业费10倍的费用。违反规定擅自改变物业使用性质的，由区(县)房地产管理部门责令限期改正，可处1万元以上、5万元以下的罚款。 

物权法(草案)规定，“将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体建筑物区分所有权人同意。” 

不仅业主将住宅改变用途要征得同意，物权法(草案)还规定，建筑物区分所有权人、物业管理机构不得擅自占用、挖掘建筑区划内的道路、场地，损害建筑物区分所有权人的共同利益。因维护、修缮等原因确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当经建筑物区分所有权人会议同意。草案规定，建筑物区分所有权人会议以及建筑物区分所有权人委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪音，以及违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权要求停止侵害、赔偿损失。

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