房市泡沫蔓延抵押市场 格林斯潘呼吁关注

尽管美国近期频繁遭受飓风的袭击，但“火爆”的房地产市场却并未因此受到影响。美联储主席格林斯潘26日在美国银行家协会年会上发出警告称，由于众多的美国人依赖房屋增值来支撑消费，投机性购房正在推高美国房价，正向抵押贷款市场蔓延的房地产市场泡沫将给美国经济带来风险。

美国房地产经纪人协会最新数据显示，美国住房需求依然强劲。8月份现房销售增长2％，至729万套，为历史次高。过去12个月平均房价上升15.8%，是1979年以来最大涨幅，达到创纪录的22万美元。房地产市场的繁荣已经引起美国住房抵押贷款过度膨胀，房地产市场泡沫正在向抵押贷款市场蔓延。这些贷款形式多样，为了吸引贷款，许多银行和金融机构大大降低了对申请者的要求和审查，甚至完全忽视了借贷者无法还贷的风险。美国抵押贷款银行家协会对全国约一半的抵押贷款的调查显示，上周浮动利率贷款已经占到全部贷款申请的29.8%，而两年前这一比例为22.7%。

格林斯潘认为，只支付利息贷款和各种浮动利率贷款的盛行“有待仔细审查”。非传统抵押贷款正在驱使那些没有资格购买住房的购房者大肆借贷，如果房价暴跌很可能导致借、贷双方损失惨重。更严重的是，因为大约一半来自住房收入的资金都用于消费或还债，房价暴跌对经济的风险会被放大。“一旦出现普遍性的房价降温，这些借贷者，以及向他们提供服务的金融机构，都将遭受重大损失”，格老警告说。
 
格林斯潘表示，购买第二套住房者已经达到了“空前的水平”，“这意味着投机活动可能在导致最近的价格上涨方面扮演着比过去更重要的角色”。他说，任何住房销售或再融资的收缩都将增加整个消费支出调整的风险。但另一方面在消费紧缩、储蓄率上升的情况下，消费商品进口肯定将下降，这将导致美国贸易逆差、经常项目逆差缩小，这是一些积极的信号。

格林斯潘推断，四分之一到三分之一的房屋净值都被购房者用于消费，是美国经济增长的最大动力。另外25%用于偿还信用卡债务。

数据显示，在截至7月的过去1年中，经通胀调节的美国消费者支出上升4.2%，薪金则上涨3.7%，美国家庭用他们的资产收益如房地产收益来弥补缺口。7月份储蓄率再创新低，为负0.6%。

“过去10年得到住房资产净值而非收入和其他资产资助，消费者支出上升，这可以解释自1995年以来个人储蓄率下降的大部分原因”，格林斯潘说。

格林斯潘指出，投资支出暴跌将全球储蓄引导至债券市场，使长期收益率保持低位，并支撑对利率敏感的消费支出。自2004年6月底以来，美联储已11次加息，联邦基金利率达到3.75%，而作为长期抵押贷款利率基准的10年期国债收益率则从4.69%下降至4.2%。这在美国近代史上是没有先例的。

格林斯潘认为，上述调整过程对经济的影响及冲击程度仍是值得探讨的问题，关键仍是经济弹性问题。他表示，值得庆贺的是，绝大多数住房持有者都拥有可观的股票缓冲，足以吸收掉住房价格潜在下滑的负面冲击。“这意味着，我们在未来仍需密切关注住房市场变动情况，以避免更多负面因素的出现。”

他的上述结论部分基于26日在美联储网站上发表的一份长达83页的研究报告。这份报告出自格林斯潘和美联储研究与统计部门高级经济学家詹姆士·肯尼迪之手。格林斯潘上一次与人合作撰写美联储报告是在1996年。据悉，在过去1年里，他对房地产市场的兴趣与日俱增。有分析家认为，在明年1月任期将满之时，格老发表对房地产市场的看法可能更为自由一些。

在格老发表讲话之后，当天美国房地产股票由升转降，抹去了大部分升幅。截至当地时间26日下午4时15分，15家公司组成的标准普尔住房建筑指数仅上升0.4%。

抵押贷款银行家协会首席经济学家道格拉斯·邓肯表示，格林斯潘上述评论是他作为美国货币政策和银行监管执掌者应该做的。“那些有风险的贷款机构应该谨慎从事。不过，也有一些减轻风险的因素，比如不可能发生造成重大经济影响的普遍性房价崩溃”，邓肯如是说。

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