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王波：我对中国的房地产市场的确看好，信心很足。

　　[提要]王波：好汉不提当年勇，去年预计5％，涨了5.4％，牛了几个月，今年没敢说，心理想说8％－10％。刚才坐下来，我跟陈劲松第一句话就是今年咋样？上升的趋势过20％就没问题了，能不能到30％不知道，我预计2
王波：好汉不提当年勇，去年预计5％，涨了5.4％，牛了几个月，今年没敢说，心理想说8％－10％。刚才坐下来，我跟陈劲松第一句话就是今年咋样？上升的趋势过20％就没问题了，能不能到30％不知道，我预计20％出头一点就不得了了。
    接着刚才说的，人民币是不错的，美金还真的不咋的。我前几年跑到加拿大去，把我仅有的一点资产换成美金了，当时如果不换成美金，换成欧元的话，我现在境外财富比现在还能多30％。另外93年的我买的第一份保险是美金保险，现在看来，亏了我好多。刚才陈总讲了投资和炒房的人的比例问题，我觉得深圳的房价这么涨，我突然想起了在前年的时候，我请教刘洪玉教授，我说你怎么看房地产泡沫？他告诉我房地产有三个标准，第一个，房价迅速上涨。第二个标志，租金回报率低于银行率。第三个标准，炒房人多过用房人。现在看来，深圳现在好象迅速上涨的，20％算不算迅速上涨？好像快了一点，但是算不算很迅速，但是已经很危险了。
    言归正传，讲讲自己的观点，首先第一点，尺度做的这个调研挺好的，我比较钦佩你们，办事比较快，我是每年交易会上我都要做一个多次置业调查，我的成果还没出来，你们已经开始公开发布了。从你们调研的结果来看，看到了一个比我调研危险的一个地方，就是刚刚陈总说的，你发展很多矛盾点。我做置业，感觉信心还足一点，平均能接受一点的价格大概在80万到120万之间，针对多次置业的人，可能都比提高要往后挪一格到两格。
    从调查下来，我也在琢磨一件事，从现在老百姓的普遍反映来看，我们的房价现在已经比较高了，谈到员工问题，我们的员工也在说“老板，这两年白干了”，我等了两年还买这么大房子，两年前我还能买，现在走后门都不一定买得到，如果再涨，明年我都买不回来房子，所以这是老百姓的普遍反映。这个情况怎么造成的呢？我个人感觉，应该是我们的结构失衡造成的。从深圳的土地供应情况，去年我们是供应了0.2到0.8平方公里，我们以前是1.2到1.5平方公里，那么，1.2到1.5平方公里，本身我们把土地供应压缩了30、40％，去年的土地供应大部分集中在关外，市区如果按平均2.几％的容积率的话，同样大的土地面积又少了20、30％。由于关外现在整个消费结构和消费理念的变化，使我们原本可以在关内建110平米一套三房的，跑到关外就变成150、160平米了，所以整个的面积又涨了20、30％。
    刚才许总又谈了数据，今年上半年投资下降的了20％几。按去年的商品房的销售量来看，销售量涨了，整个投资也涨了，由于土地供应的结构性问题，就产生了这样的矛盾。在一定程度上有结构失衡。新增商品房在涨。当时的房地产市场已经发展了十几年了，我们不缺二手楼了，为什么二手楼现在没有大的发展。这个增长速度是不对的。我们也在调查中也发现了一个特点。我们的感觉一直就是，二次置业的是有很多套房子的，结果调查来调查去发现很多二次置业者实际是一次置业。他原来住的地方，像华新村这些地方，都是政府分的福利房，到现在为止才开始换房子。像中行的一批人，是华新村的老国企的人，现在出事，昨天华新村成交了一套150平方米的房子。一次是国家分的，二次是自己买的。所以我们感觉二次置业这些大的户群，现在买房包含了一大批一次置业的。但是再说回来，我们的二手楼没有快速的上涨？我们感觉是这样，由于我们早年有一大批的存量房，跟我们现在推出的新房的产品差距太大，有一批房子是三房开间，现在两房开间也要做，那时候客厅只有一个小窗户，现在是整个3米6的大落地窗。那时候阳台有80公分的、有90公分的，现在一做就是1.5米，所以我们的进步空间太快了，影响到消费者生活质量的问题。所以很多人宁可勒紧裤腰带去买大房子。所以这样的话，就把强行的一批本来应该正常消费二手楼的人挤出去了。
    那么，再说回房价了，我非常同意陈总的说法，作为我们中介来说，我们希望房价上涨，别跌，跌了没人买，但我们希望稳步的小步上涨，经历了我们深圳几轮的波折了，一般有这么一个规律，一个是房价涨，涨了以后，买房的人就多，多了以后，开发商就大量的开发房子，但土地是有限的，那么土地的成本就上涨了，上涨了以后，房价必然再度上涨，涨到一定程度以后，老百姓买不动了，开发商顶不住了就降价，降价了老百姓又不买了。就是这么一个循环。所以这轮房价上升我个人感觉还是比较危险的。前两年在一个场合我谈了一下，我说我预计未来两到三年一定会进入一个盘整期，我希望我们的政府在源头上能做一个供应的调整。
    上次在研讨的时候我给政府提出了一个观点，政府希望我们不要光讲土地面积，要讲区位，要讲套数，我觉得香港政府还是比较聪明的，统计一下深圳市每年需要多少套，从去年，我们深圳的户型是90多万平方米，大概是8－9万套，如果我们政府出让的土地能保证到8－9万的供应量，我觉得还是比较好的。现在周期基本上在一年半左右。我还按照你们的题目来说一下。最后一点，讲讲未来的发展趋势。我对中国的房地产市场的确看好，信心很足。最近到处说我，打算以房地产中介作为退休行业来做。因为我公司做得不如陈总棒，没赚到那么多钱，但是我希望在这个行业退出，因为我看好。
    搞经济学的知道，未来中国还有6亿左右的农民进城，如果6亿农民不进到深圳来，不进到上海，不进到北京，中国还需要200个大城市，如果现在的大城市都翻一番，可能还需要100多个大城市，所以这对中国的房地产市场，我认为前景非常好。这一、两年的走势主要看政策。
    第三点，我特别同意教授的看法，深圳的整个居住格局还有没有形成，现在不能说有形成的雏形，雏形都没有，因为人们的居住行为主要由交通和环境带来的，现在我们交通格局也没有形成，这次“10.1”跑到北京去，北京的六环已经出来了，我们深圳市才一个环，很多环还没有形成。另外，我们现在比较混乱的是，我个人还有一个观点，快速交通，边界交通，和低速交通，我们的豪宅应该在环境比较好，交通比较不便利的地方才能够形成豪宅，比如说17英里，但是我们现在大量的都是在快速干道、低成本交通附近。二、三十年之后我们可能会形成这个格局，但是如果一旦我们的格局发生变化之后，我们的房地产中介还是有很多机会的。谢谢大家。
责任编辑/sz005
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