关于星河地产的调研报告

TEXT ： 半求

半求：素有中国“地产网络第一人”之称。是深圳报业集团、深圳商报“深圳地产 20 年 20 人”获选人之一。 2001 年创立“香地·半求工作室”，著作有《房地产哲学》一书。首创了流水帐楼盘考查式及购买指数分析法、首倡房地产工业嫁接及无缝隙营销模式。

以下是转载自半求关于星河地产的调研报告的部分内容，从他专业的眼光中可以深入认识星河地产。

星河地产：深圳民营房企的常青树

星河地产是自成立于 1988 年 12 月的深圳市怡和企业公司，开始介入房地产开发领域。 1994 年 4 月 2 日“怡和企业公司”改名“深圳市新怡和实业发展有限公司”， 1999 年 12 月，“新怡和实业”正式改为现名，是从事房地产开发、经营管理的综合性开发企业。至今为止，星河地产已经走过了十几年，这在民营房企中是非常少见的，就连深圳的招商、万科也就 20 年。因此“香地·半求工作室”认为星河地产是深圳民营房企中罕见的常青树。

星河地产：深圳最具项目品牌意识的民营房企

星河地产历史上先后独立或者合作开发了“怡和楼”、“海悦华城”、“祥和花园”等项目； 1999 年 12 月后，星河地产进入历史开发高潮，独立开发了“星河明居”、“星河雅居”、“星河锦居”、“星河华居”、“星河·国际花园”等“星河”系列项目，现在“星河·丹堤”又已破土动工。截止目前，星河地产开发的房地产面积 100 多万平方米。

“香地·半求工作室”经过对星河发展历史缕清之后发现，星河非常注重项目品牌建设，形成了“星河”系列项目，与万科的“城市花园”系列、“四季花城”系列有异曲同工之妙，从一开始就具备这种品牌意识，在民营房企中极为罕见。同时，通过项目品牌与公司品牌的良性互动，推动公司品牌的清晰化，从而水到渠成，今年星河顺利推出颇为大气的公司新的标识系统。新的标识系统没有具体的指向性实物联想、单纯的物化含义及行业限制，便于以后向异地推广而没有文化障碍，符合新经济时代的品牌要求。

星河地产：伊始具备综合资质，且表现稳定

与大多数民营房地产企业，比如卓越、京基等民营企业不同的是，自以“星河地产”名义开展经营活动以来，她就具备综合开发资质，各个年度的资质年审结果如下： 2000 年度年审名列全市第 11 位； 2001 年度年审名列全市第 12 位； 2002 年度年审名列全市第 20 位； 2003 年度年审名列全市第 14 位； 2004 年度年审名列全市第 8 位。“香地·半求工作室”经过分析研究后作出判断，由以上排名可以看出，星河出世就具综合资质，且表现稳定，一直保持在 11~20 名之间，波动比较小。 2002 年 2 月，国家建设部发布第 43 号《关于公布 2001 年第二审批合格的一级资质房地产开发企业名单的公告》星河与万科、金地、泰华、东部集团等四家深圳地产公司共同跻身为全国一类一级企业。标志着星河迈进深圳地产的主流队伍。

星河地产： 2005 年深圳推出产品线最丰富、产品类型最齐全的发展商，深圳历史上产品线最丰富的民营房企

2005 年，星河地产将有星河· SOHO 购物公园、星河·世纪、星河丽思·卡尔顿酒店、星河·丹堤等四个项目推出，产品类型覆盖了酒店、商业、写字楼、住宅等品种，而产品线则高中档及公寓、别墅覆盖非常全面。 2005~2006 年度深圳还没有第二家企业的产品线如此丰富、产品类型如此齐全。因此，“香地·半求工作室”经过分析研究后判断，星河地产是 2005 年深圳推出产品线最丰富、产品类型最齐全的发展商，更是深圳房地产历史上产品线最丰富的民营房企。

星河地产：深圳中心区冠军

星河地产在深圳中心区已经拥有星河丽思·卡尔顿（ Ritz-Carlton ）酒店、星河·世纪、星河·国际、星河· SOHO 公园四个项目，总占地面积约为 86272.6 平米。

“香地·半求工作室”经过分析研究后作出判断，星河地产在占地面积上少于片区冠军“和记黄埔”，但“和记黄埔”目前在片区内的开发已经结束而且没有后续地块，因此虽然星河占地是亚军，但可开发用地则是冠军。星河地产在占地面积上多于第三名荣超地产近 3 倍。在建筑面积上、供应面积、可销售面积上，星河则是当之无愧的深圳中心区冠军。因此，星河去年提出的“深圳中心区建设专家”是名符其实的。这样一来，未来星河在中心区的资源、客户优势将实现共享，为星河项目带来更大的保值增值保障，就深圳经验来看，片区垄断或者准垄断者，将更有保值增值潜力，比如招商地产的蛇口、华侨城地产的华侨城、万科地产的坂雪岗等等。同时，星河地产也是唯一在深圳中心区，产品线覆盖住宅、商业、酒店、写字楼等多种形态的专业地产开发商。

星河地产：深圳唯一进入旅游地产的民营房企

深圳东山珍珠岛是 1959 年在周恩来总理的亲切关怀下建起的我国三大国营海水珍珠养殖基地之一，现已经成为中国“南珠”的主要产地之一。

2003 年 9 月，星河地产正式控股东山珍珠岛，并成立深圳市海洋生物城有限公司暨南海海洋生物技术国家工程研究中心产业化基地。同时，东山珍珠岛还将是集珍珠养殖、加工、生产、展销、科研、教育、观光、休闲、保健、疗养、度假、环保等功能为一体的具有珍珠文化特色的海滨旅游度假村，换言之，星河聪明地以控股东山岛的形式，巧妙地实现了进军旅游地产领域的目标。“香地·半求工作室”经过分析研究后作出判断，星河地产是深圳唯一进入旅游地产领域的民营房企。

星河地产：战略性土地储备最清晰的民营房企之一

深圳作为滨海城市其实一直“名不符实”，但东部是个例外。在这里，海洋资源的开发和利用基本在一个有序开发、科学规划的限度内，位处盐田的大梅沙更向国际滨海规划建设标准看齐，除了历史形成的度假式公寓、“产权式酒店”等产品类型，一个中国“新贵”心目中的居住区正在生成。

而《深圳近期建设规划》中，东部生态旅游区被列入深圳市近期（ 2003 － 2005 年）九大重点发展地区之中，当前市政府已经启动东部开发，东山发展前景广阔。星河地产顺利地捕捉到了深圳城市发展的主旋律，抢占东山岛以后，深圳开发东部的东风以及随着生活水平提高而带来的旅游需求、度假需求将为星河提供源源不断的经济回报。这种着眼长远的土地储备战略，在民营房企中较为罕见。

星河地产： 2005 年临界年

作为一家没有任何深厚背景、完全靠自我积累发展起来的民营地产企业， 星河地产在储地、扩张上一直在默默探索。星河地产以前基本是每年一个项目，平平静静。当 2003 年 12 月 23 日星河以 2.5 亿元取得龙岗区中心城 G01035-9 地块的使用权以后，特别是到了 2005 年，星河产品线空前丰富，产品类型空前多样化、开发面积都实现了级数裂变。从深圳中心区到龙岗中心城，从深圳特区中部到深圳大鹏半岛海域的东山岛，星河的旗帜都在高高飘扬。

“香地·半求工作室”经过分析研究后作出判断， 2005 年是星河地产突破的临界年，将从单项目操作转向多项目操作，物业发展业态也从单纯的住宅开发转向住宅、写字楼、商业、酒店、公寓等多类型物业开发经营，星河地产的管理架构、业务操作平台、开发模式、品牌管理都面临突破。如果成功突破临界点，此后的星河地产将表现出产品结构合理、销售经营并重的民营房企。

星河地产：结构性缺陷解决得最好的深圳民营房企

“香地·半求工作室”一直认为，只销售不长期经营（如租赁）的房地产企业结构，将导致房企出现结构性缺陷，导致年度收益呈现季节性波动。结构性缺陷主要表现在：只做买卖（销售）不做资产经营（如不动产租赁）。星河地产在这一块上，做得不错。比如怡和楼、祥和花园、星河明居、星河雅居、星河锦居、星河华居、星河·国际等项目上，星河都没有去销售商业面积，而是将这些商业面积长期持有，面积估算达到 10 万平米左右，为公司带来长期稳定的现金流。

房地产公司的经营活动现金净流量与净利润差近两年一直为负，而且差额扩大幅度之巨、速度之快，令人咋舌。星河地产将在未来两三年产生约 25 万平方米的经营性物业都将有商业面积，按照该公司的习惯，预计将不推向市场销售，而是选择长期租赁经营的模式。

“香地·半求工作室”估计，星河每年租赁收益估计可达 3500 万 ~4500 万元人民币，在深圳所有民营房企中首屈一指，其形成的长期经营、永续回报经营模式使该公司成为深圳结构性缺陷最小的深圳民营房地产企业。未来新项目进入市场以后，星河租赁回报每年突破亿元指日可待。假设星河地产上市，每股的收益应该不会出现季节性波动。

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