温州城豪言五年开遍全国 商业地产开启另一扇门

温州城”豪言5年开遍全国

10月31日，大连百年城集团将“WELLMART”的第三张标签贴到了东北腹地长春。“WELL-MART”，全称是“温州城商品交易市场”，即“温州城”。

“一个有中央空调和扶手电梯，却可以讨价还价的购物中心”。这是百年城集团董事长吴云前对他所创造的“温州城”的描述。这种描述颠覆了传统购物中心的概念，同时也对传统的商品交易市场进行了重新定义。
而吴云前 ，这位33岁的温州商人，正试图用“复制＋粘贴”的手法，在两年内将他的“WELL-MART”标签贴满东北。他的野心则是：“5年内将‘温州城’开遍全国，达到200万平方米的商业地产面积。”

草根商业：做大小生意
与时下风行的造MALL运动不同，百年城打造的“温州城”更专注于对传统商品交易市场进行包装与升级。“我们要打造中国模式的沃尔玛。”百年城集团执行总裁朱海翔对“温州城”的野心毫不讳言。

改革开放二十多年来，商品交易市场在全国各地遍地开花，一度占领了城乡消费的绝大部分市场。进入上世纪九十年代以后，随着现代商业模式的进入，购物中心、专卖店、SHOPPINGMALL风靡一时，商品交易市场却以其脏、乱、差的形象，以及对城市景观、交通、管理上造成的负面影响，成为城市疤痕。

然而，商品交易市场却以其独有的生命力，在大中城市和小城镇滋生蔓延。根据中国社会科学院财经与贸易经济研究所2005年10月《中国商品市场竞争力报告》显示：截至2004年底，全国共有9万多个商品交易市场，其中亿元以上的市场就有3365个，交易规模达26000亿元。

社科院财贸所荆林波博士表示：中国商品交易市场在全球最具竞争力，其中仅纺织品、服装、鞋帽类市场，全国就有252个，交易规模达3161亿元；其中前五位的市场规模已达千亿元以上。传统商品交易市场表现出了“草根商业”的旺盛生命力。这也是百年城集团对这一领域情有独钟的根本原因。

尽管此前开发的大连百年城休闲购物中心、百年汇、琥珀湾渔人码头等项目都属于高档商业物业，但是吴云前显然更加看好“温州城”连锁项目。“温州城”的定位，便是面向中低档消费群的大众消费品批发和零售。“我们采取了逆向思维、低端不低档、做大小生意的办法。”朱海翔说。这位原任太平洋百货中国区营运执行长的商业地产高手，显然对高端商业物业的前世今生心知肚明，也正因为这样，其对商品交易市场的逆向思考也来得准确和独到。

“目前国内的商业地产项目首先面临着严峻的国际竞争；其次存在着多业态、多元化所带来的市场空间狭窄问题；而商业地产高门槛、低毛利的特点，以及两级分化、资源重叠等问题，也都使现在的商业地产项目举步维艰。”他分析认为，“相反，传统的商品交易市场经过二十多年的发展和培育，已经面临着升级需要；同时它的成本风险低，投资回报快，易于复制进行连锁发展。”

快速复制：专业化导入
10月31日，长春“温州城”正式开业。其所在地昆仑大厦，距长春火车站仅100米，距长途汽车站也在步行范围内，属于长春市传统的黑水商圈，可以辐射吉林各二级、三级批发市场。

长春房地产开发(集团)有限公司董事长刁玉福透露，昆仑大厦曾是长春市有名的烂尾楼，经长开集团改造，2004年7月竣工后，租售状况欠佳，仅将底层几家街面店铺租出。今年5月，大连百年城找到刁玉福。从最初的接触到签署租赁合同、招商、开业，仅用了5个月。

正是这样的快速开业，使得吴云前豪气冲天，计划在5年内将这种模式复制到全国。而这样的快速开业，没有相当的专业水平，怕是无法实现。

朱海翔这样概括“温州城”的快速出炉：采用低成本招租，平均每月每平方米100元的租金，与大型购物中心高昂的租价相比，能吸引那些并不太知名、中低档的品牌入驻；吴云前的温州同乡，占据了长春“温州城”半壁江山，温州的服装也正是“温州城”的主打产品，由于温州商人的带动，出租率很快达到100%；此外，由于昆仑大厦是长春原来的烂尾楼项目，20年租期只需百年城支付1.3亿元租金，这给了百年城合适的准入门槛。

“温州城”对传统商品交易市场的包装与升级不但使其改变了传统脏、乱、差的形象，而且使其在纷繁芜杂的商品交易市场中具有了明显的可识别性。在这一基础上，朱海翔又将购物中心的专业化运营导入“温州城”，即：购物环境商场化、布局动线超市化、物流设施现代化与运营管理专业化。

有了这些，快速复制的重点只剩一个：选址的专业化。而这正是朱海翔此前在太平洋百货所主要负责的，也正是他所擅长的。另外一个有利因素是：购物中心由于其明确的中高端定位，在选址上往往要求其具体到点；商品交易市场则只要涉及到面即可，即选择人口流动频繁、居住群体集中、交通较为便利的生活圈。

此外，与当地企业合作、借用当地已有资源，也是“温州城”实现快速落地、快速复制所仰赖的重点。比如在长春与长开的合作。记者了解到，目前长春“温州城”首期投入的3000万元装修、推广费用，由长开集团与百年城各负担一半；而长春市宽城区政府还给了“温州城”各种优待，包括税费减免政策等。

资金之痒：不要那么多

就如百年城集团财务总监王光所言，商业地产“最需抢占的是位置，最大的困难是资金”。同样，目前摆在百年城集团200万平方米“温州城”梦想前的最大问题，也是资金。

吴云前显然也感受到了资金之渴。他分析，以大连百年城休闲购物中心为例，投资达7亿元，投资回收期预计长达10年。银行目前没有这么长时间的贷款品种，很多开发商往往选择出售商铺，加速现金回笼。对于坚持自行经营的开发商，也不得不将银行贷款通过转贷、展期方式来延续。而沈阳“温州城”项目，建筑面积达30万平方米，有仓储、业主公寓等多项配套，总投资预算就达10多亿元。仅作为过渡在旁边搭建的临时市场，耗资就达4000万元。

此时，外资银行针对商业地产项目推出的商业物业抵押贷款，进入了百年城的视野。不过，东亚银行大连分行方面表示，对于商业物业抵押物，要求一家公司的抵押物业只能抵押给一家银行，每一层物业必须办理单独的产权证，才能“独立门户”到银行抵押。这一门槛对百年城而言，显然难以逾越。

作为温州人的吴云前，自然不会忘记庞大的温州民间资金。他在回答记者疑问时表示，温州资本将是百年城重要的资金渠道。但是，今年以来，多数温州资金已经在低迷的楼市中被套牢，而温州大财团现在正面临资金链紧张的言论也一再在坊间流传。被百年城寄予厚望的温州资金，是否真能撑起这个200万平方米的“温州城”梦想？

在吴的计划中，还有房地产信托这一融资法宝。目前，百年城已经委托联华信托发行了一只1.5亿元的信托，属于准房地产信托基金产品，投资于大连的商业地产项目。今年11月，另一只1.5亿元的联华信托产品又将面世。而同时，来自荷兰ING旗下的基金正与百年城低调接触，但是ING要求预期收益率达到10%以上。显然，百年城旗下物业能够达到这一要求的并不多。

王光则表示，目前集团有在新加坡或香港上市REITs的计划，但就目前情况来看，达到REITs上市标准的商业物业，规模还无法达到25亿－30亿元这一准入门槛。

在这种情况下，朱海翔表示：百年城的扩张之路将采取多种手段的长线投资模式，比如通过投资、合资、并购等多种手段建立规模，包括5年实现IPO。同时，把重点放在培育商场内的主力经营业主，通过让利、合作等方式帮助其将生意做大、做好，既使“温州城”的租金来源具有稳定性，也使“温州城”的扩张成为业主本身的需要。而联系到上述温州资本资金链紧张的传言，“温州城”对温州商人的重要性已经不言而喻。
“我们未必要那么多，让业主赚到钱才是最重要的，”朱海翔笑言，“这样对我们大家都好。”

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