重心在加速向关外转移 盘点05：06深圳楼市展望

2005年，深圳房地产市场在宏观调控的浪潮中一路走过，在土地资源紧缺、行政区划分割导致的一市两制、城市化速度极快、承接全球制造业转移及自主创新能力提高等大背景下，深圳房价逆市上扬，成为全国房地产市场的另类。

根据深圳社会经济发展的基础展望2006年，深圳房地产市场将呈现以下特点。

■空置率告急

据深圳市国土资源与房地产管理局数据，至2005年9月底，深圳商品房空置面积为139.36万平方米，与去年相比，大幅度下降26.51%，帐面空置率为13%,但如果考虑到其中很多商品房由于建成很早、设计落后、质量较差，已经没有实际价值，真实空置率应该在10%左右。

在城市化速度突飞猛进的背景下，平均年龄只有25岁、每年新增移民30万的年轻深圳，这个空置率过于危险，已经进入供应轻度紧缺区。由于土地供应到产品供应之间有易年半以上的生产销售周期，因此，明年的空置率将维持低位。“香地·半求工作室”最近一个月的监测数据表明，政府批准预售的面积同比下降32%，未来空置率还将过低，不但难以保证有充足的选择，还容易引发恐慌。

这一点，将给深圳政府的调控增加难度，也将考验深圳政府的楼市管制智慧。只有从增加供应、控制需求两方面同时入手才能真正地稳定楼市。当然楼市的恐慌也可能引来更严厉的调控措施，如果政府超出游戏规则之外，那么市场发生任何情况都有可能，但是如果是在规则之外，又没有重大不可抗击力发生的话，明年的房地产市场难以发生质的改变。

■深圳房地产市场的重心在2006将加速向关外转移

随着南坪高速、福龙公路、东部沿海高速、南光高速、1#地铁二期、3#地铁、4#地铁二期等主要交通干线的建设，关内外联系越来越紧密，深圳的交通骨架将越来越完善，大深圳而非特区内的过度美容将成为深圳市民的共识。

同时，深圳特区土地资源储备极其有限，80%以上的可建设用地都集中在关外两区。随着深圳转地完成，超过170平方公里的新增政府储备土地将全部集中在关外，保证未来30年深圳发展空间的土地资源将要绝对依赖关外两区。因此楼市将难以例外，深圳房地产市场的重心在2006将加速向关外转移。

■深圳关内外角色悄然转变

届时，深圳关内外在楼市中的角色将发生微妙的变化。关内，将演变成承接关内高收入阶层的居住场所，而关外则越来越成为那些注重价格与居住舒适性得到平衡的新一代购房者的关注。

同时，深圳特区将进入以旧改为主要新增量的阶段。在这个阶段中，新增供应量将维持稳定，楼市竞争将进入而今手（三级市场）时代，未来的发展商赢利重心将迅速脱离关内而迁移到关外，关内将是中介代理拼杀三级市场的重地。这一点从最近一年以来中介在关内大肆开店就可以得到佐证。

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