深圳市商业发展分析-趋势预测之商业发展的总体趋势

◆总体趋势

在深港两地实行二十四小时通关、CEPA签署、深圳地铁开通、WTO商业条款生效、深圳城市化进程加速等因素的影响下，深圳商业地产呈现百花齐放、百家争鸣的欣欣向荣局面，真正进入“狼来了”的时代。未来一段时间内，商业将继续迅猛的发展势头，集中表现为以下几个特征。

①发展区域集中

深圳的商业发展将主要集中在福田、龙岗以及宝安。福田中心区建设已初具规模，2004是中心区的“写字楼年”，2005、2006年将是中心区的“商业地产年”。怡景中心城、水晶岛、星河世纪广场等商业项目正在大兴土木，中心区总体建筑体量为750万平方米，商业面积占20—25％，总量需求超过150万平方米，将进一步提高福田区人均商业面积。

龙岗，是商业发展过快的区域。近年来，龙岗地产开发热潮一路高涨，龙岗商圈也顺势而生，到2005年底，其总商业面积将达120多万平方米，比人民南商圈和华强北商圈两大主流商圈之和还庞大，而其总人口只有50万，当中大部分都是外来打工人口，非商业主流消费群体。龙岗的商业开发量很大，而大型商服物业销售价格高，甚至偏离市场的投资价值，造成销售率普遍不高。

而宝安目前人均商业面积仅为0.73平方米/人，发展空间较大，就目前商业的发展速度，不为过快。宝安中心区，以及西乡等地将继续商业地产的龙争虎斗。

②“城市综合体”将唱主角

2005年上半年，社区型商业受到市场的青睐，下半年，“城市综合体”将唱主角。一个地区，特别是经济发达的地区，需要集购物、娱乐、休闲于一体的“城市综合体”，罗湖的金光华广场和华润万象城、龙岗的五洲风情MALL等在2004年是最吸引人眼球的商业项目。下半年，福田中心将上演“城市综合体”集体秀，拉开中心区商业大幕。

③闲置资产盘活任重而道远

2005年上半年，深圳媒体先后作了“深圳百货广场为何建成5年无法开业” 、“一条华强路南北两重天” 、“购物公园为何无物可购” 、“东门闲置资产调查”、 “深圳商家刮目再看人民桥”等系列报道，在社会上引起了广泛的关注。如何盘活深圳的商业闲置资产将成为深圳商业发展的一个要点， 盘活的商业闲置资产将成为深圳商业发展的一个亮点。

④价格将上扬

中心区商业将陆续上市，将大幅度的提升成交价格。目前，受关外商业供应量大的影响，市场成交价格在1.5万元/平方米以内，但随着关内，特别是中心区放量，价格将迎来较大改变。中心区商业价格普遍在8――10万元/平方米，在未来一段时间内，将对市场价格有较大的贡献率，就2005年而言，估计下半年将比上半年上升20――30％。

⑤政策前景未定

新政出台后，住宅市场受到较大的打击，后续的相关政策也陆续出台。新政不单没有针对商业地产市场，反而对其长远发展提供了有利因素，使商业市场备受追捧，市场上叫停的声音此起彼伏，极可能是下一个受宏观调控的地产市场。

在年内，商业听证制度将出台，以后大型购物中心开发将要面对公开听证会上各方利益主体的种种质疑乃至反对之声，加上特别是房地产信贷门槛的提高，商业地产的开发门槛将迅速提高。
而物业税开征，或者其他宏观调控措施则形势尚未明朗，相信政府部门将根据下半年商业市场具体走势而随时作出相关决定。

◆经营状况预测

深圳良好的城市发展及增长预期、丰富的具有挑战性的就业机会、排名中国第1的居民收入水平及增长预期、高质量的私人消费和服务、便利的通讯与交通设施、高质量的文化娱乐与卫生教育基础设施，多样性及国际化的文化，为商业繁荣发展提供了上佳的土壤。但同时，我们也要看到，商业地产超乎常规的发展，也给商业经营带来了较大的压力。

①罗湖，短期内不会受到威胁

最新资料显示，罗湖社会消费品零售总额约占全市1／3，位居全市各区榜首；罗湖辖区商业网点密度也居全市第一；罗湖商业坪效，即每平方米每年商业产出值也是全市第一，高出全市平均水平的50％。罗湖是深圳商业的“根”，商业网点的密集程度在华南地区绝无仅有，仅次于上海的南京路步行街区，基本上已进入饱和成熟期。伴随着旧城的改造和商圈资源的重新整合，整体客观环境的好转，加上CEPA的签署，口岸经济进一步搞活，口岸商圈价值得到提升，商业市场氛围十分活跃，东门商圈、人民南商圈、蔡屋围商圈三大商圈聚，覆盖整个罗湖并辐射到深圳其他区域。

从坪效来看，罗湖三大商圈的商业坪效高达1.23万元／平方米／年。作为深圳最早的建成区和传统的商业旺区，罗湖坪效指标一直遥遥领先，根据专业机构测算，2004年的坪效为1.23万元／平方米／年，可谓“寸土”产“寸金”。新的消费热点不断催生在老商业圈重新焕发生机的同时，新的消费热点又带动了新商圈的崛起。

②福田，新的商业中心区

福田商业主要集中在华强北商圈，以及中心区商圈，一个如日中天，一个不断壮大。
华强北共有各类专业市场23个，专业市场面积超过全市总量的1／5，其中经营面积1万平方米以上的大型商场就达到14家，成为电子配套、家电、珠宝、钟表、服装等专业市场聚集的商业旺区，年成交额在250亿元人民币左右，每年的增长幅度约16％。其中以赛格、华强电子等为主的一批电子配套专业市场远近闻名，如经营面积达4.5万平方米的赛格电子配套市场吸引着全国各地的客户，成交额占全国电子产品总成交额的1／3。一边是喘不过气的租金压力，一边依然是争相入驻的客商。华强北的“磁场效应”有增无减。华强北虽然一再扩容，但仿佛永远也跟不上商家增长的势头，1998年底时，在华强北注册的商家只有5019家，现在已远远超过1万家。租金更是从10年前的20－30元／平方米，整体增加了10倍。
随着华强北改造的日见成效，商圈内的各路商家经营将更上一层楼。

③南山，水涨船高

交通设施的改善特别是滨海大道的开通，带动房地产业的发展，人气聚集，消费力提升，为商业的发展奠定了坚实的基础，商业配套进一步完善，带动房地产发展及人气的聚集，形成一个良性循环。

南头。南头作为南山商业的策源地，其核心地位在日趋激烈的商业竞争中并没有动摇，依托周边充足的人气（消费人口近50万）及不断增强的购买力，家乐福、曼哈、沃尔玛、百安居、天虹等品牌商家先后入驻，片区商业前景看好。

后海。后海作为滨海大道开通的最直接受益者，其发展势头也最为强劲，几十个项目的陆续开发带来了强大的消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，随着南山商业文化中心开发建设的逐渐成熟，大量裙楼商业将陆续入市，商圈的整体性和连续性将进一步增强。

南油蛇口。出于完善片区商业配套的考虑，招商地产成功引入沃尔玛，与人人乐构成了南油蛇口商圈的核心，随后顺电进驻，目前欧倍德南山店已正式进驻招商花园城，商圈将进一步成熟。

前海。随着前海片区开发的日渐成熟，岁宝及人人乐相继进驻鼎太风华和港湾丽都，在一定程度上缓解了配套不足的压力，但商业形式、经营主题的单一使片区对南头商圈仍有较大的依赖性。

华侨城。由于华侨城区域开发的特殊性，片区商业配套的主导权基本上由发展商控制，从目前来看，主要由沃尔玛、铜锣湾、顺电组成，以满足片区消费为主，从发展趋势来看，商业开发量不大，且一般不会入市销售，对市场的影响力不大。

④龙岗，压力较大

龙岗，特别是中心城，商业正在以惊人的速度膨胀着，给经营市场带来极大的压力。

除龙岗世贸中心、人人购物广场、国际商场、福临百货等一大批大中型商场外，碧湖国际街区、东方广场一号、宝钜城等新商业项目也陆续启动。在这些项目的后面，规模空前的万鑫五洲风情MALL已经落成，而更远期的商业规划中还有鹏达假日MALL和星河MALL两个超大规模的项目在酝酿。另外，众多新楼盘中还将产生一个巨量的临街商铺，在未来两年内，龙岗的商业面积跟全市其他区域的总和大体相当，数量极为庞大。
目前，年初才进驻龙岗商业中心的新一佳超市已经关闭，预示着片区商业地产加速洗牌的来临。反而是远离中心城，交通规划完善的其它区域存在着商机，譬如坂雪岗新兴商圈等。

⑤宝安，看涨一线

深圳近期商业地产的热点区域，当数深圳西岸宝安中心区。但从商业经营的角度来看，市场是遥远而漫长的，宝安中心区的商业目前是一只青苹果，其人气的积聚、市场的成熟，还需要一个漫长的过程。
据统计，但宝安中心区内规划及开发中的商业面积已达50万平方米， 而其人口规划约仅为20万，将面临商圈和消费源问题。

首先，宝安中心区商业缺少龙头商家的实际运营。宝安中心区商业除购物公园规划和贯通尚都、丽晶国际的步行街的设想相对成熟之外，其他商城和街铺的规划应该说缺乏商业统筹和针对性的招商考虑，而中心城商业除购物公园拟引进吉之岛、麦德龙等商业巨头之外，到目前为止还未见到龙头商家实质性地参与运营，这意味着中心区商业的综合互补性经营，只能依赖后天的市场需求本身来调节。

其次，20余万平方米的购物公园将形成超市、百货、餐饮、休闲、娱乐的中心点，其业态定位和商家的引进，无疑将影响周边商城的招商。比如说一旦购物公园引进了沃尔玛、家乐福之类的超市，其他超市将不会轻易进驻附近的商业裙楼。
其三，为回避中心区目前人气不足的风险，超市百货等龙头商家更愿意选择宝安人口稠密、购买力强劲的老城区。
宝安区政府已经意识到，罗马不是一天建成的，表示将用5年的时间，把宝安新中心区基本建设成为现代化的海滨新城。目前，中心区的相关配套正在不断完善中，作为深圳城市发展西移的重镇，宝安商业未来前景看好。

◆区域分布状况展望

随着城市发展自东西两翼向中心推进，消费中心随之西移，商业区的发展也从罗湖发展到东门、上步商业区、华强北。原城市规划定位的工业区、居民区也伴随着商业的发展发生变化，形成集商贸、餐饮、金融、证券于一体的综合区，消费概念也由传统的单纯购物发展到购物兼休闲娱乐的演变。

但是由于深圳的开发建设受地理及历史的因素影响，一直未形成稳定的商业格局及标志性的商业设施和中心商业区。 深圳市是东西长、南北短，呈带状分布的城市，随着城市中心的西移，城市的发展呈现出自东向西滚动的态势，目前深圳的三个传统的成熟市级商贸中心分别是罗湖商业中心、东门商业中心、华强北商业中心分别代表了高、低、中三种不同的商业档次。

①罗湖商业中心区——目前代表深圳城市形象的标志性商圈

由最早的人民南商业区逐步演化而来。这里紧邻香港，是深圳最早开发建设的城区之一。本片区位处城市中心地段，人流量大，是深圳商业旅游购物旺区，人口居住密度相当高，交通十分便利，所以集中了深圳众多国内外大中型商场、服务和娱乐行业，随着近年深圳城市商业的升级，人民南商业片区环境改造，改造完成后这里形成了以中档商品为主、以大型骨干商家为主体，以连锁经营为主要营销模式的商贸体系。形成了与其它商圈具有不同特色的，是深圳目前消费档次最高、最集中的购物天堂。

一度在城市商业竞争中略现颓势的罗湖商业中心，在片区逐步改造的同时，一批诸如拥有商业面积达18万平方米的华润购物中心万象城、商业面积12万平方米的金光华商业城的商业巨挚，以及罗湖商业城、日本西武百货、友谊城、国商等一批大型老牌商业名店，沃尔玛、华润万佳、百佳、新一佳等一批大型连锁超市、一大批品牌专卖店共享人流和商机，从而我市面积最大、大商业最集中、业态最全、商品种类最齐全、经营理念先进，在内地和港澳都将享有较高知名度的中心商业区。环境具有国际一流水平，能代表深圳城市形象的标志性商圈，成为中高收入及白领阶层购物的首选区域。

②东门商业区——具有区域文化沉淀的商业旺区

东门是传统的商业中心区域，而且东门具有很深的地区文化底蕴，是深圳区域文化的沉积点，有其独特商业发展传统，一直都是深圳规模最大，商铺最密集的商业旺区之一。

其吸引的人流量在深圳无出其右，日均人流量平均在60万左右，购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。。其历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜，吸引着四面八方的客人，成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区，也成为港人在深圳消费的首选区域。

但今日的东门商业区由于缺乏整体规划，商业业态重复严重，经营者缺乏专业经营知识等种种原因，东门商业日益低档化。从过去深圳首屈一指的生财旺地，逐步成为深圳公认零售业经营风险最高，低档货充斥的商圈。

东门形成低档化的主要原因是业态重复形成恶性竞争，整个商业区的商业经营管理层次较低，商业定位存在较大错位导致高楼层经营困难。

随着90年代逐渐兴起的华强北商圈档次不断提高，东门“商业老大”的地位已经失去，其全市范围的影响力。更是不断面临着来自南山以及深圳关外次级商区的冲击。

③华强北商业区——最有活力的工薪白领商业区

华强北原本规划为工业区，进入90年代以后随着深圳经济发展重心逐渐西移，区内电子等专业市场的发展，吸引了大量的产业上下游配套行业和服务性行业的聚集， 带来大量的商务/创业的需求，而大量人气的集聚，又进一步促进了零售业、餐饮业等行业的发展，形成非常良性的循环效应。时值今日，华强北商圈已发展成为目前深圳最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。

城区现在为深圳“业态最全”的商圈，日人流量可达50万人次。拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场；营业面积在一万平米以上的大型商场就达15家；年整个商业街区商业销售总额逾260亿元（2003），已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。

华强北的商业设施大多由工业厂房改建而来，自发形成的商业旺区的色彩浓厚，是工薪白领的主要消费场所；整个城区商业定位及档次不高，对高收入阶层吸引力相对有限。

但是，华强北商业区是在原有工业区的基础上自发地形成的，现有的商业物业大多是在原有的工业厂房上改造而成，加上片区内的道路、市政规划、公共设施均是按照与原有工业区相配套而设计和布局的，因此还不能完全适应现代一流商业、办公和生活的需要。由此带来的交通，商业区商业网点布局不尽合理、业态发展不平衡等一系列问题，都制约了商圈的进一步发展提升，这与中心区的超前规划和发展模式形成巨大差异。
华强北商业区由于是在工业区基础上迅速崛起的，至今才10来年历史，还没有形成自己的商业文化特征，从而使整个商业区显得苍白和缺少底蕴，影响了整个商圈的质量和档次。华强北商业区目前最大的“硬伤”之一便是商圈内娱乐和休闲等方面的设施较少，这不仅减小了对外地观光客的吸引力，而且也大为缩短了本地消费者在商业区内的平均逗留时间，已经对华强北商圈的进一步升级带来极大的障碍。这一点与罗湖商业区则形成了鲜明对比。

华强北目前面临的主要问题是：商业购物环境档次较低，缺少公共休闲空间；交通拥挤，停车设施严重不足；土地过度开发，基本生活配套设施和市政公用设施严重不足。

④深圳中心商业区——代表深圳未来的中产阶级高档商圈

正在展开大规模建设的深圳福田中心区，是深圳未来的行政、文化中心及主要商务中心，作为深圳政府“二次创业”的主要功能区，将集金融、商贸、信息、文化及行政于一体，成为深圳城市整体功能的聚焦点。它的建设将提升深圳城市竞争力，促进深圳建设现代化国际性城市战略目标的实现。

作为政府规划布局的四大市级的商贸中心之一的深圳中心商业区，在深圳未来商业版图上占有重要地位。中心区商业区将形成全市性的高档次、多功能商业中心，同时在业态方面加强和支持购物中心、连锁商业以及电子商务的建设和发展，最终将形成集旅游、酒店、办公、商业、信息、金融、贸易、高科技、文化、休闲娱乐于一体的综合性场所。中心区商圈已成为政府建设的重点之一政府的发展导向是大力引进高档商家的进入，促进高档商圈的形成。预计这个成熟期可能需要5年。

中心区的发展蕴藏了巨大的商机，一个新的商圈正在悄然形成。作为深圳的中心，这个区域具有辐射整个深圳的能力，并且随着深圳的进一步国际化，这个辐射区还将进一步扩大。目前，在中心区内已有五家国际一流水准的五星级酒店与之配套。将构建“总量平衡、布局合理、辐射力强、活跃繁荣、竞争有序”的现代城市商业网点体系，形成有国际水平、代表城市商业形象的标志性商圈。

与已有成熟商圈东门、华强北相比，新兴的这个商圈的特点就是高档。因为这个商圈内的目标消费群是深圳的高档商务人员、游客和高消费的市民。

高标准建设的中心区商圈，其起点远远高于深圳其他商业区域。中心区南广场18万的商业面积，顶上将是郁郁葱葱的森林式公园，形成全中国独一无二的生态购物广场。以太平洋百货和家乐福为主力店的10万平方米的怡景中心城， 8万平方米的晶岛国际购物中心，将在2006年上半年和2005国庆开业，联同天虹购物广场，星河购物公园等，一个代表深圳商业未来的商圈开始初具雏形。

⑤南山商业区——大众商业导向的新兴商圈

随着90年代末期，随着城市重心西移，南山的城市化进程急剧加快。密集的房地产开发带来了大量的居住人口，也带来了大量的消费需求。

由于南山所处区位的相对独立性，使得东门、华强北等传统商圈对片区的辐射力有限，给区域商业的发展带来机会。依托片区内强大的消费力，在房地产开发商、品牌商家的密切配合下，南山商圈逐步繁荣，业态趋于完善，商圈在深圳整体商业格局中的地位得到了有力提升。南山区商用物业升值迅速，但其大众商业导向特质突出。商业基本上以满足本区域居民需求为主。

从整体上看，在相当一段时间内，南山商服市场仍处于上升发展中，大量商业裙楼持续推出，但由于现有的商业较为分散，南山商业中心有待进一步确立和发展。因此相当商户仍对该区域处于观望态度，市场消化能力有限，商业的繁荣有待进一步积累。租金水平有较大幅度的提升，但相对成熟旺铺仍有相当距离。

南山由于二次移民（内地来深圳，深圳其它区迁移到南山）多、外来购房者多，成份目前还并不稳定，所以目前南山商业的形态并不具备自身的特点，还不足以形成一个全新的市级商圈。只有当南山的居住成分开始稳定以后，南山的商业才可能具有某种特点。

随着地铁1、2号线的开工建设、西部通道的即将开通等一系列外部利好因素的促进，南山商业区在深圳的地位预计将进一步上升，南山将会从满足区内消费需求，逐步发展成为具有移动区域外辐射能力的深圳西部副商业中心，从而使深圳的商业空间布局更加合理、完善。

⑥龙岗商业圈——缺乏短期支撑的商业井喷

作为深圳未来发展的空间重心所在，地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗，具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下，带来了商业地产井喷式的超前发展。短短几年内，近年来，龙岗商业地产开发热潮一路高涨，商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步行街、CEPA•碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品牌折扣城等，成为深圳商业业态最为丰富的区域。

但是，一拥而上的商业地产的开发，短短几年内使得龙岗中心城的商业总面积已达120多万平方米，接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心商业面积总和。但就目前龙岗的经济、人口、交通等条件而言，其购买力的集聚还需要一定的时间。短期而言，龙岗的商业发展规模已超过需求，存在着有限需求不足的制约。最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发，另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。龙岗商业圈的真正成型，还需要相当的时间。

⑦宝安中心商业圈——潜在的西部商业中心

曾作为深圳前身宝安县治所在的的宝安，很长一段时间一直扮演着深圳事实上西部区域商业中心的角色。但受限于宝安的城市发展水平，区内整体商业档次不高，同质化现象严重，其巨大潜力尚未得到充分发挥。宝安人均商业面积仅为0.73平方米／人。就宝安的结构而言，商业面积体量偏小，且过于集中于宝安中心区一带，呈不均匀分布。

随着深圳城市功能的西移，宝安与市区的关系逐渐密切。随着全新规划的宝安新中心区逐步成为宝安的政治、经济、文化中心，进而成为深圳西部的副都心区域。

由于宝安的地域位置和新中心区的高起点规划，宝安中心区商业发展前景被普遍看好。而从目前政府的商业规划来看，宝安中心区的商业目标定位在深圳整个西部的商务中心。新中心区的商业中心将以新城大道为辐射圈，在周边高尚住宅群中以休闲、娱乐为主配合餐饮、文化、服务等为一体的多功能、高档次、现代化的大都市商业群体。

在这样的背景下，宝安的商业地产开发同样热情高涨。但是超前的密集开发同样遇到了与龙岗同样的问题，在相当程度上，从商业地产转向商业还需要一段时间的耐心。

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