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刘德康：布龙片区人口结构的变异带来产品需求的变化

刘德康：这两年瞎忙乎，跟大家疏远了很多。今天感谢搜房网给我提供这个机会跟大家聚会。我本人就几点谈谈自己的想法：
    刘德康：首先，谈一下布龙片区的市场前景。刚才国教授从奥运战略以及经济周期谈了地产大势持续向好。我个人在国教授观点之外，还可以给我们做地产行业的一个信心，就是农村城市化课题。这是21世纪国家的课题。这为房地产发展提供了巨大的生存、就业空间。深圳的定位是一个国际化大都市的定位。这跟农村相去甚远了，现在撤镇变街道办，这迈出了非常坚实的一步。布吉、龙华与宝安、龙岗规划上有一些差距，但是整个深圳东西狭长，从开始罗湖往福田发展，布吉、龙华恰恰使狭长、单薄的城市变得丰满起来，他离城市中心最近，这也决定了房地产开发的前景。我个人在这方面还是感触比较深，最近也花了点功夫在龙华了解。这是第一个观点。
    第二个观点，布龙片区人口结构的变异带来产品需求的变化。若干年前，2001年的时候对龙华市场就有一些接触。几年下来，我感觉到龙华置业人口在发生变化，前几年确实以本地居住人口为主，本地人中广东籍人最多，再细分就发现潮汕人居多。特别是按照片区来划分的话，老的龙华镇片区就更突出。由于广东人家庭人口都会超出三口之家，所以对住房的面积会是偏大。同样买三房，在关内可能要多出十几个平方。近几年，龙华人口结构已经发生显著变化，特别是富士康、华为等科技企业的进驻，这些企业人员数量非常多，而且非常优质。我们说“白骨精”，这些人学历高，素质高。购买力会有更大的激发。这样以下几个变化比较明显，比如户型的需求变得小了。中小户型需求变大。年轻人过来两三年结婚，可能会买一些紧凑型的住房。还有对居住文化的偏好明显，现在讲到文化。因为人口的结构有所变化，现在对文化更讲究一些。买房不仅仅是一个房子，包括对居住文化的一种偏好。还有小资情调比较受青睐等等。这是从我们总结出的居住上的变化。
    第三个观点，从我们代理行业谈一个认识。我们是往精细化发展。刚才汪总对我们代理行业也提出了一些非常好的忠告意见，比如说不要瞎炒作港人置业、不要搞一个很高的价格最后把自己做死。像我个人，我觉得代理行业应该往精细化走。策划行业说水深确实也很深，比如有一些课题，我们国教授也要研究半天。往浅一点，开一个夫妻档也是可以。准入门槛低就带来良莠不齐。这个行业生存比较困难，能够做到世联、中原、德思勤就这么几家，多数还像我们思博一样为了生存在发展，有时候可能就灭亡了。随着行业的发展、开发水平的提高，对我们代理行业提出了更高的要求。要想生存走精细化是必然的出路。专业服务的精细化首先就要摒弃这种给开发商服务的模式化、套路化。一个项目在不同的片区、不同的地段决定了其价值，不同的价值决定了产品形态，不同的产品形态决定了不同的客户，不同的客户决定了不同的手段。不同的产品应该各有各的做法。模式化营销很难有效，专业化营销从前期定位到最后全过程的点点滴滴当中，把我们每一个环节都从实际出发做的细一点。比如我们做龙华一个16万的项目，我们就要求我们策划部人员把龙华片区在售的楼盘最终卖了多少、是什么户型、多少平米统计出来，每周统计，然后弄出一个曲线。半年下来还真的知道了龙华这个片区哪些户型走的怎么样、为什么卖得好等等这些都有一些分析。这个说回来也是一个基本的功课，说深奥也不深奥，只要往深处做才会对市场的预判有基础。做足功课、走精细化路线是生存的一个道路。
    关于布龙片区就谈这三方面，多指正，谢谢大家！
责任编辑/sz005
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