别墅用地再次叫停能否成为房价回落的敲门砖？！

国土资源部近日再次强调了对别墅用地的态度。在此前召开的全国国土资源厅局长会议上，副部长李元在2006年工作重点中表示，明年将继续停止别墅类用地土地供应。

这是自2003年2月国土资源部紧急下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（45号文）“禁止别墅供地”后， 对别墅用地供应再一次公开表态。

其实早在今年12月1日举办的“2005中国土地市场年会”上，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣就已经再次放出“禁止别墅供地”的口风：“不能让少数人占用这么多土地资源。”

12月21日,中国发改委产业政策司司长刘治也表示，发改委本月已发布《产业结构调整指导目录》。根据该目录，别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目、赛马场项目将被列入限制类项目。将禁止投资，投资管理部门不予审批、核准或备案，各金融机构不得发放贷款。

政策空白

“关于限制别墅用地，早在10年前我们就已经提出,国家也曾经出台了一些相关规定，但到目前为止仍不能控制住，主要是政策执行力度不够。”国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲表示。

刘文甲是停供别墅用地的坚定拥护者，他指出，别墅用地之所以泛滥，是因为很多地方政府与开发商勾结，大多以协议出让的方式取得土地使用权，暗箱操作，使得国家无法执行严格的产业政策。

刘文甲的质询在国土资源部土地利用管理司一位官员处得到了回应。他说，国土资源部一直按照国家的产业政策在执行，但执行的效果和力度至今没有进行过评估。

“实际上，国土资源部的45号文并没有对停止别墅供地政策进行细化。”中国人民大学土地管理系教授严金明说。

严金明表示，到目前为止，别墅用地的低容积率导致占用耕地多，土地使用率下降，甚至造成社会矛盾。但国家并没有严格限定什么是别墅用地，它只是一个宽泛的词汇，很多人借低密度住宅之名仍能拿到土地。

实际上，对大户型和低密度的住宅限制供地、对别墅禁止供地的说法已经留有了一定的弹性空间。

“这说明，用‘低密度’的名义还是可以拿到有限的土地，然后再进行高利润的别墅开发。”一位不愿透露姓名的开发商说。

变相拿地

刘文甲所指出的“暗箱操作”已经变成了别墅类项目开发的“行规”，他们大多以“类别墅”开发名义和协议出让名义拿到土地，再进行别墅开发。

“我曾接触过一个怀柔的别墅项目，此开发商一开始报批为工业用地，从政府手中成功取得土地后，变为了低密度住宅开发，之后大肆建成别墅项目，因为土地出让金是以低密度住宅的名义交纳，因此开发成本极为便宜，仅2000多元/平方米，但实际上却卖到了9000多元/平方米。”北京首创律师事务所主任吕立华说。

同是北京首创律师事务所律师张敬辉也指出，许多开发商拿地路径就是改变土地用途，目前市场上的别墅用地主要有市场存量的土地、通过改规划的土地、新批土地和城市建绿化隔离带的土地进行“类别墅”开发。等开发得差不多了，再进行重新报批。

张敬辉介绍，往往有关部门的关卡都很好过，只要项目盖成了，就不愁报批不成功，即便“五证”不齐也无所谓，反正“先斩后奏”。

“拿地的途径有很多，但很少通过招拍挂来拿地的。”北京别墅网刘铭说。刘铭对五环以外的项目的统计分析后发现，其中“五证”具备的仅21个，占总数的8.6%。

张敬辉表示，能使开发商进行别墅开发的也有政策上的缺失，目前各地块开发的容积率只规定了上限，而没有下限，这让开发商有许多空子可钻。

“但从土地出让金的数额考虑，开发商也愿意以普通住宅名义拿地。石家庄一亩甲宅的土地出让金是150万元/亩，而别墅则为240万元/亩，普通住宅与豪宅的土地出让金差别比例更大。”张敬辉说。

稀缺隐忧

刘东所在的策划公司为“类别墅”项目进行包装策划已经10余年,在他看来,政策的强调对这个行业并不会有太大的影响，相反还有可能会带来更多的生意。

“我所经历的政策叫停别墅用地就不下三次，但实际上生意却比以前更好。”刘东说。
刘东预计，虽然国家出台了一系列严控土地开发的政策，但大量的别墅用地是在土地大限之前取得，这部分存量用地的开发将会在近两年大量供应。

来自中国别墅在线的统计显示，截止到2005年的7月份，已经上市的别墅项目面积是109万平方米，比去年同期增加了76万平方米，而价格也比去年同期增长了16%。

实际上，对于别墅用地供应，政府正面临着两难选择：一方面，为了保护耕地和使土地利用率最大化，不得不限制别墅开发；另一方面，因为土地供应量的减少，别墅项目又会逐渐成为稀缺资源，使得开发商借用此名义把楼价炒高，又会造成炒楼、拉高房价和扰乱理性购房的潜在隐忧。

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