物业纠纷伤害我们有多深 物管公司业主各有苦衷

“我非要讨个明白的说法，这里的物业简直就没有管理！”墙壁裂缝了没人管、对讲门失灵一直得不到修理、家里失窃……一连串的烦恼让住在某花园小区的商女士至今愤愤不平。

在已发生的物业纠纷中，受伤的多是消费者这样一个广泛的“弱势群体”。而物业公司也是频生抱怨，满肚子的苦水。

这就不得不引起人们的深思了，究竟问题出在哪？在这个“剪不断，理还乱”的纠纷中，到底谁伤害了谁？

业主问题不断好物业少见

家住浑南某小区的沈师傅刚刚搬进新居，开夜班出租车的他最近和物业管理公司已经吵了三次架。

有一天，他发现自己停在小区里的出租车被人喷了一身的彩漆，找到物业却只得到“不知道”三个字；半夜收车回家电梯停了，向物业反映了这些情况后，没过几天，又停……想想自己每年1000多元的物业管理费，沈师傅心里特别窝火。

据了解，在多数物业纠纷中，像沈师傅这样的例子非常多见。业主得不到预期的服务，抱怨越来越多，与物业公司矛盾逐渐激化，只能抛出拒缴物业费的“撒手锏”。而物业公司又不能停止各项基本的服务，只有靠裁减工作人员、降低服务质量维持经营，又引来业主更强烈的不满。

“物业公司本身良莠不齐，而物业管理这一行业的‘门槛’比较低，现在新建的小区又都需要物业管理公司的介入，这就造成一些物业公司恶性竞争，不仅服务质量难以保证，更导致物业纠纷日益增多”，沈阳某房地产开发公司的赵总经理介绍，目前沈阳的物业公司中，很多是由地产商派生的物业管理公司，目前在市场中占据主力地位。

不少物业纠纷缘于开发商与物业公司一体化，导致物业管理公司在处理业主与开发商的纠纷时，不能以相对独立的第三方立场介入事件，不仅无法化解矛盾，反而使得矛盾继续升级。“让业主自由选择‘第三方’作为物业管理公司，能够从某种程度上有效缓解物业纠纷。”赵总经理如是说。除了通过业主委员会自由选聘物业的方式，加强行业管理，加强自律，将劣质管理公司淘汰出局，也有助于推进物业管理行业的市场化发展。

物业公司夹缝生存有苦难言

近来，铁西新区某小区物业公司因为物业费收取问题颇伤脑筋。早已经下发了一个多月的物业费收取通知，到现在收上来的还不到30%，物业公司的正常运转和小区的维护管理所需的资金已捉襟见肘。

几家物业公司的管理人员表示，物业纠纷的产生有物业公司、开发商、业主等多方因素，物业公司夹在开发商和业主之间，有很多问题的确很难处理，不能片面地将纠纷的责任完全归咎于物业公司。

事实上，不少业主的投诉纠纷多是因开发遗留问题引起的，矛盾的双方其实是开发商和业主，而物业公司只是‘垫背的’”。某大型物业公司管理人员刘先生表示，业主维权也要看看问题的源头在哪。比如房屋质量、绿地面积缩水、配套设施不到位等很多争议较大的问题，都应该在业主签订购房合同的时候，就预先考虑到，从而与开发商作出相应约定，而不是等到入住发现问题后，再找物业公司算账。

据了解，工程质量、设计缺陷、园区设施等将近一半的物业纠纷，都是由开发商遗留的问题导致的。

“有经验的物业公司在进驻住宅项目之前，就摸清开发遗留问题，并争取通过和开发商协调解决问题。”刘先生表示，“但其实总有一些小型物业公司迫于竞争压力，在开发商不愿解决遗留问题的情况下，还是会选择介入。”

在进入新项目时，物业管理公司中标与否的大权完全掌握在开发商手中，有些物业公司为了中标，在与开发商交接项目的过程中，能妥协就妥协，只求能够拿下项目，这也为日后频发物业纠纷埋下了隐患。

律师说法双方都要理性维权

“一个巴掌拍不响，业主和物业公司作为纠纷的双方都有保障自己利益的权利。物业纠纷中一部分确实缘于物业公司的素质与服务，但某些业主缺乏理性的维权观念也是导致物业纠纷的重要原因之一。”某律师事务所韩律师指出，比如，一些业主拒绝缴纳物业费这种目前最为普遍的“维权”方法，其实不仅无法有效地解决矛盾，反而会使双方纠纷更激化。

实际上是一种偏离了合法维权的偏激行为。物业管理服务本身也是一种无形的商品，服务的内容与质量肯定会与费用挂钩。在还没有形成固定物业费率标准的情况下，业主也不能只强调自身的利益，而无视物业公司的生存需求和服务成本。

“按理来说，法律应该是最有效的维权途径。但由于法律诉讼的周期长、程序也比较复杂、过程烦琐，使许多业主不愿意直接寻求这种维权方式，拒缴物业费也就成了最常见的‘对抗’方式。”韩律师说，“作为一个新兴行业，物业管理、服务所涉及的覆盖面越来越广，在提升生活品质、促进人居环境发展、解决就业等方面，具有相当大的发展空间。”

简化处理物业纠纷的法律程序，出台能够体现公平、公正、合情合理的相应政策法规，包括通过业主委员会与物业公司协商来高效、快速地解决物业纠纷，让业主和物业公司“两情相悦”，才是解决问题的方向。

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