央行调整个人房贷利率 对深圳房地产市场影响不大

【链接】媒体最新报道：
官方网站：中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率
北京晨报：央行上调个人住房贷款利率 公积金贷款不受影响
第一财经日报：利率调整 央行有保有压打出宏观调控组合拳
信息时报：个人房贷最低首期由各个城市的银行自己调整
上海证券报： 房贷利率上超额准备金利率下 央行施行利率新政
新京报：银行可自行决定将首付提高 个人房贷利率今起调高
每日经济新闻： 房贷政策调整 对已获贷款客户明年元旦后才调息

【搜房综合报道】

3月16日18点40分，中国人民银行通过其官方网站，宣布调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率。

主要调整内容包括：

一，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。以50万元20年房贷为例，利率调整后，银行如果实行5.51%的利率水平，贷款总额增加1.4万元，月供增加56元。

二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。此外，央行公告中同时宣布，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62％下调到.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。

此次政策调整，可以说确有些突然。不过，联想到2004年以来房地产领域的一系列事件，又可以说意料之中，不过是央行长期态度一个水到渠成的延续：自2004年，央行货币政策报告一直提醒各商业银行必须对房贷风险给予足够的关注，表明其对房地产过热问题的态度和建设部相差很大。而温总理在刚刚结束的两会工作报告中提到今年要重点抑制生产资料和房地产价格过快上涨。央行此次动作是否是对这个政策取向的具体落实？很难否认。

政策变动背后有何原因？对购房人、企业、各银行有何影响？搜房网第一时间采访业内专家，为您提供深入解读：

王锋（博士）：

对抑制需求过旺有一定的作用，而且对理性消费有一定的促进作用。

因为现在旺盛的消费趋势主要来自于两方面：一个是大城市人口增长较快，带来的房产需求增长很快；另外一个就是投资性购房，以保有财产为方式的购房和短期的炒作等比较旺盛。这些需求比较旺盛的趋势确实给市场带来很大的压力，尤其是在土地资源非常有限的情况下，商品房的供应量也比较有限。需求持续旺盛，资源的有限，造成供求关系大调整，导致房价持续上涨。在这种前提下，房地产市场不理性消费的问题也是比较严重，超出自己购房能力的消费，房地产投机炒作使得需求无限膨胀，也是导致了房价的不断上涨的原因。

这次利率调整，反映了央行持续加息的开始，实际上就是二次加息。一方面是银行有规避贷款风险的要求，另一方面，它对于宏观调控的作用就是抑制过旺的需求，同时制止不理性的消费和房地产市场的炒作。并不是说这次利率提高能够起到什么大的作用，而是说在持续增加的前提下，它对不理性的消费和房产炒作的制约作用才会显现出来。

罗雷（百仕达副总经理）：

这次利率的调整是国家宏观调控的一个延续，从去年开始一系列的措施都在陆续出台，这主要是要遏制过渡炒楼的风气，这个初衷对规范房地产市场是有利的。总体来看，中国的房地产市场，尤其是珠三角这一带还是一个以需求为主体推动型的市场，所以说虽然出台了一系列房地产方面的措施，但对房价并没有产生很大的冲击。

投机炒做虽然存在但他并不是楼市的主流，市场还是以需求为主导。尤其是深圳这一带，价格正处在一个恢复性的稳步上涨过程中。对于3层首付，深圳本地的开发商很多早就在这么做了，我们也会主张未来红树西岸的业主们首付3层按揭，因为我们希望能把楼卖给真正有需求的客户，同时也希望通过这个方法鉴别出真正有需求的人士。深圳本地也有部分喜欢炒楼的人士，但他们和香港的不太一样，很少有以炒楼为生，深圳买楼做投资的人士一般都是有很强的经济基础，他们对银行的依赖并不是很强，大多数人买楼之后都会等待一个适当的事机然后转手，所以他本身是有这个经济能力来承受的。

总体来说利率上调对深圳不会有太大影响，他可能影响到的只会是那些经济状况不好但又想买楼的人，如果有开发商主要是争对这一类型人群为目标客户的化可能就会受到一些影响了，像小户型和争对初次置业的楼盘对这些政策就会稍微敏感一些了。

潘军（花样年总经理）：

这次个人住房贷政策的出台对目前房地产持续上好会起到一个抑制作用，对房地产炒作会有一定影响。但就深圳市场来说，房价一直比较平稳，起伏不大，再加上房贷利率调节的比例不是很大，因此对于一次置业用于自住的人来说影响不大，而对于一些大户型的投资客会产生一定的影响，因为炒做投资会减少。对于首付调到3层，相信到下半年力度还会加大，特别是对于一些新盘应该会受到一些影响。

其实对发展商来说更多的是关注“央行提高利率”这个信号，因为舆论对发展商不是很有利。但是我相信大多数发展商都坚信房地产市场是良好的。当然个别地区房地产行业是否存在问题这也是个值得大家探讨的东西。

王波（同致行地产董事长）：

个人住房利率上调，我觉得是终于等到这一天了，这是预料之中的，大家感觉这好像应该是去年年底就应该做的，有点意外的是调整的幅度有点低，应该还会有再次上调的可能。

这次房贷利率调整的幅度比较小，对当前的深圳市场不会有太大影响。这次调整主要有两项，一是上浮0.2％，二是首付调到3层，目前来说我们首付交2层的客户占40％左右，而这些客户是有实力来消费的，只是希望多贷一点，对于首付款30％这点影响不大；而就投资客来说，他们讲究的是租金和回报，0.2％对他们来讲也太少；而对于买大户型的人来说，他们本来实力就很强，这块对于他们就更不会产生多大的影响了。

汪志宾（合正房地产副总经理）：

央行调整利率有两个方面，一个是利率，一个是首付，都对贷款购房有一定的影响。首付提高了，门槛提高了，对整个购买力有一些影响。利率的影响应该相对更小些，因为深圳人的收入本来就比较高，月供高一些影响不大。总的来说，首付的影响要大于利率的影响。

黎朝安（深圳市宝安龙华经济发展有限公司总经理）：

因为深圳本身是一个移民城市，购房需求量还是相当大，利率的调整对深圳的房地产市场短期内会有一些波动，但影响不是非常大。相反，对内地的房地产市场影响更大一些。另外在首付方面，深圳有几个商业银行在调节，我认为一步到位的可能性也不是很大，因为这个消息春节前就有了，但是各个银行执行的力度还是不一样，它还会有一个缓冲的过程。

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