“价高者得”土地出让制度 谁钱多给谁是否合理

近日，深圳地产中介某著名人士，发表议论，赞美深圳实施的“价高者得”的土地出让制度，并对上海“价适者得”的土地出让制度口诛笔伐。观其高论，难以苟同。

先简单介绍一下两种土地出让制度。

上海的“价适者得”是预先通过专家组对某一土地价值进行评估，获得一个所谓的最优标价作为标的，参与投标的企业的投标价与最优标价越接近，得分越高，越有可能获得土地使用权。上海政府认为，这样有利于防止开发商恶意炒作土地，房价形成泡沫。深圳土地政策则不同，一直仿照香港的“价高者得”模式运行，即通过公开拍卖，出价最高的企业获得土地的使用权。

楼市的发展似乎印证了该中介人士的观点：一直认为可以用“价适者得”土地出让模式控制房价过快上涨的上海，其两年内涨幅超过了100%；而深圳实施数年的“价高者得”的土地出让模式不但没有引起房价飙升，反而使得深圳成为全国楼市泡沫倒数第二的城市。看起来，“价高者得”一方面杜绝了政府的寻租行为，另外一方面也没有引起房价动荡，该模式远远优于“价适者得”。现象如此，但我们能否就此得出土地出让方式与房价涨幅之间的因果关系？

首先，我们来看看上海和深圳房价的背景。上海住宅市场从20世纪80年代以来一直没有启动，从2002年以来的房价上涨带有很强的“恶补”性。如果上海的房价是从十年前慢慢涨，以年增长幅度6%计，今天的房价也涨了80%；如果以年增长幅度8%计，今天的房价也涨了100%。如果是缓慢的爬坡性上涨，恐怕上海的房价高企也不会引起如此的诧异。

而深圳的房价经过几轮涨跌，已经处于一个高位，因此，忽视了两个城市房价的发展历程进行对比是不严谨的，试图以实施不同土地出让政策的两个城市的房价走势，来评判毁誉拍卖方式更是不科学的。

按照微观经济学经典理论，在完全竞争市场下，“价高者得”是最有效率的资源配给方式。但土地资源的政府垄断性决定了土地市场从本质上来看不是完全竞争市场。政府作为土地的出让方的目标决不应该仅仅是把土地的价格卖到最高，它还必须考虑项目烂尾的风险，土地价格增长过快将导致房价过高、市民成本过高和削弱城市竞争力等负面影响。

对许多无良开发商来说，不管土地成本多高，将来完全可以通过偷工减料、提前非法认筹、哄抬房价等方式获得收益来抵消，“闷头发大财”便是对他们最真实的写照。深圳土地拍卖相当多情况下，并不是最有生产效率的地产开发商获得土地，反而经常是一些初出茅庐的“外行”一举夺魁。

每次土地拍卖拍出新高，上自有关政府部门下到竞得土地的公司都兴奋异常，大小媒体疯狂炒作。我认为，在目前政府挤压房地产泡沫，抑制房价飞涨的情况下，检讨一下土地拍卖政策，并不是多余的。(邓志旺 深圳职业技术学院讲师)

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