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[星彦视点]浅议土地增值税

　　[提要]2005年11月初，深圳市地税局出台了开征土地增值税的相关政策。这对深圳当前非常敏感的地产市场产生了很大触动，业内和消费者议论纷纷，一时不知所以。为此，本文抛砖引玉，对土地增值税相关政策进行浅要解读。

2005年11月初，深圳市地税局出台了开征土地增值税的相关政策。这对深圳当前非常敏感的地产市场产生了很大触动，业内和消费者议论纷纷，一时不知所以。为此，本文抛砖引玉，对土地增值税相关政策进行浅要解读。

一、土地增值税溯源追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界开征土地增值税作为该税种的起源。此后，1904年德国在本土开征土地增值税，1911年在德联邦推广。英国和日本分别在1910、1923年开征土地增值税。然而由于各种原因，这些国家都停征和取消了土地增值税。目前仍以土地增值税的名义对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内地和台湾。征收土地增值税的国家和地区在具体征收上各有不同。例如征税对象就有所差别，中国内地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附着物，即房和地；台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。二

、1993年至今国内出台的相关政策

1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益， 1993年12月13日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”，并于1994年1月1日实施。

2、1995年1月27日，财政部发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，具体实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。

3、1995年1月27日，财政部发布《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》。具体规定：1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税；1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税，签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准；对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。

4、1995年3月7日和5月17日，财政部和国家税务总局分别发布《关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》和《关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》，对土地增值税的具体缴纳作了规定。

5、1995年5月25日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，对于以房地产进行投资、联营，合作建房，企业兼并转让房地产的征免税问题等进行了相关规定。

6、1995年6月23日，财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局发布《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》，对国有房地产转让中有关价格评估等问题作了相关规定。

7、1996年1月10日，国家税务总局、国家土地管理局发布《关于土地增值税若干征管问题的通知》，对税务和土地管理部门协作加强土地增值税的征管作了规定。

8、1996年4月5日，国家税务总局、建设部发布《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》，加强税务部门与建设行政主管部门、房地产管理部门的工作配合，做好土地增值税的征收管理工作。

9、1999年7月29日，财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

10、1999年12月24日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税优惠政策延期的通知》，规定：“‘1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税’的税收优惠政策已于1998年底到期。为配合国家的宏观调控政策，启动投资和消费，促进房地产业发展，经研究决定，此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底。”

11、2002年7月10日，国家税务总局发布《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。二针对当前房地产市场逐步规范，房地产投资商的投资回报趋于正常情况，各地要进一步完善土地增值税的预征办法，预征率的确定在科学、合理；对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况，适当调减预征率。”

12、2004年8月5日，国家税务总局发布《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》。该政策作为国家针对国民经济发展中存在的一些行业、地区固定资产投资增长过快问题采取的多项宏观调控措施的一种来实施。具体要求：对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的优惠政策已经到期，对仍未按规定恢复征税的要立即纠正。

三、深圳重征土地增值税的原因、特点及对楼市的影响2005年以来，响应中央的房地产宏观调控政策，部分大城市出台土地增值税的相关政策。广州从1月1日开始对开发企业开征土地增值税，但具体政策在4月底出台；上海6月1日起对转让别墅等开征土地增值税；天津从10月1日对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收土地增值税。

据了解，北京一直征收土地增值税。本次深圳出台土地增值税政策的直接原因是针对在全国房地产行业进行宏观调控的背景下，深圳市场不仅没有调整，反而房价大幅上涨，投机炒作成风的特殊情势。仔细分析相关政策内容，感觉政策出台比较仓促，表现为内容简单，操作性不强，如收入时间如何确定，普通住宅与征收营业税普通住宅标准的区分，何为别墅、度假村、酒店式公寓等。估计后续会有补充实施细则出台。

此外，政策主要针对开发商，因为对于三级市场转让的普通住宅免征土地增值税。本次土地增值税政策的影响关键在于执行力，如果能够形成比较系统、高效的征管体系，将对房地产市场尤其是开发商产生巨大的震憾，因为开发利润将大大萎缩。但从1994年土地增值税政策实施以来十多年的实践看，一直存在执行不力的问题，本次政策执行存在很大的不确定性。

至于对房价的影响，应该很小，因为房价由供求决定，该项政策既不能增加供应，也不能抑制需求。但从政策出台的外部效应看，还是有作用的，因为至少表明政府认为当前的市场需要调控了，可以对投机炒作起到一定震慑作用，改变一下市场预期。

附件：关于我市开征土地增值税的通告深地税告[2005]6号按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）的规定和深圳市人民政府《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》（深府办函[2005]93号）的要求，我市从2005年11月1日起开始征收土地增值税。现通告如下：

一、纳税义务人。在我市转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照《条例》的规定缴纳土地增值税。   

二、征收管理机关。我市土地增值税由深圳市地方税务局负责征收管理，具体的征收管理由房地产所在地的区地方税务局及其所辖税务所（以下简称“主管税务机关”）负责。   

三、征收管理方式。   

（一）房地产开发企业转让房地产按月按规定期限申报纳税。即纳税人转让房地产并取得收入，应在次月纳税申报期限内向房地产项目所在地的主管税务机关申报缴纳土地增值税。    对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征收土地增值税。税务机关对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入按如下两种预征率征收土地增值税：一是对转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%预征；二是除别墅、度假村、酒店式公寓外，对转让其他房地产取得的收入按0.5%预征。   

 （二）非房地产开发企业和个人转让自建房地产向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。   

（三）单位和个人将购买的房地产再转让的，由国土房管产权登记单位代征税款，纳税义务发生时间为国土房管产权登记单位受理产权过户申请资料的时间。   

 四、计税依据。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。   

 五、有关免税规定。对个人转让普通标准住宅免征土地增值税，普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。    对个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过5年以上的（含5年）免征土地增值税；居住满3年不满5年的，减半征收土地增值税。  

  六、其他未尽事宜按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等法律法规的规定办理。深圳市地方税务局

责任编辑/sz_ershoufang
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