创新思索城中村改造

改革开放以来，深圳城市进行了大规模的土地开发，而近年来由于旧城区的改建，进入了一个新的扩展时期，城市化的进程加速，城市规模也在不断扩大， 在通过征收周边农村的土地获得扩展空间的同时，对城中村的改造也在轰轰烈烈进行中。作为美化现代城市和房地产经营管理服务的物业管理行业，有怎样的思考，笔者带着这样的疑问再次拜访之平管理，聆听这位“物业管理第一人”发出的“第一声音”。

记者：之平管理作为您一手创立的这样一家“头脑从不停止思考”的企业，听说您现在又在思考物业管理行业与城中村改造的结合。

陈之平：不久前，深圳市城中村改造工作办公室制定了《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005-2010)》提出了两种引导模式：1、城中村的全面改造2、城中村的综合整治，特别强调了要在5 年内，各区应积极采取有效的扶持措施，大力鼓励和重点推进综合整治的改造模式。我认为，物业管理要开拓思路，这是条好路子。

记者：结合您所谈到的两种改造方法，您能具体谈谈吗？

陈之平：选择哪一种城中村改造方式将很大程度地影响城中村改造的效果和政府负担的成本。国外发达国家在二次大战后，推倒重建在很长一段时间内被认为是进行旧城改造最行之有效的方法，但现今这一做法已受到越来越多的怀疑，人们逐渐认识到，推倒重建是一种快速见效的改造方式，同时也是一种代价相对昂贵的改建方式，有可能难以满足居民急需的问题，破坏地方性社群以及那些赋予邻里特色的历史遗产和自然景色的改建方式。城中村改造方式应与城中村发展轨迹相适应，应与城中村发展阶段相适应，要选择最适合城中村可持续发展及城中村居住环境品质的提升的改建和改造方式。从这个意义上说，城中村当前更切实有效的解决办法实际上应该包含着保护、修复、改善、更新、改造等多种方式和手段的综合整治改造办法。

记者：您所知的有这样成功的例子吗？

陈之平：当然，一个很有名的成功改造案例，我曾经赴当地考察的，在挪威的奥斯陆，有一个1952年建的装粮食的大统舱，现在不用了，通过社会招标，将其中标方案是改造成大学生公寓，把中间的统舱打通变成一个通道，通道的一侧作为学生的卫生间和小的厨房，一个大统舱作为学生的起居室，里面有床、书桌。这样把一个大的统舱做了一个16层的大学生的公寓，做成楼板，而且在外墙开窗。外观就像我们的散装水泥库是一样的，但是现在成了大学生公寓。针对住宅的特点新开了的窗户,做了外墙保温同时刷了涂料,漂亮又摩登，体现了后现代的风格。入口有两个大车灯，实际上是当年运送粮食的电动的火车头，把它保留在大统舱里面，地面上还保留了一段铁轨，在对面当年称粮食的磅秤也作为一个文物留在学生公寓的大厅里面。混泥土的质量非常之好，改造后的起居室仅做了一些涂料，并未做装修。统舱内安设了新风装置，消防装置，公共的洗衣房，这是他们公共活动的空间活动室，同时在室内设计了厨房、卫生间。

整体改造下来，从功能上实现了颠覆性的改变，而这样的改变并没有进行全面改造，只是在结构、设施、功能上进行设计改进，保存了建筑原本的历史价值，加入了住宅文化的内涵了，节约了大兴土木的成本，视觉上同样达到了很好的效果。这是我们进行综合整治值得借鉴的一个好事例。

记者：整体而言，您觉得城中村改造与物业管理的结合点在哪里？

陈之平：主要是与城中村综合整治的手段和目标相结合。城中村的综合整治指出要在现状、空间、形态不发生根本变化的基础上，采取各种手段对城中村居住环境的净化、美化、优化改造，同时大力强调，根据城中村实际问题，有针对性的开展历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公共设施改善、公共配套设施和道路交通设施改善等工作。

而当今物业管理的职能恰恰是，受业主的签约委托，妥善的打理物业及四周的环境，借以为物业的所有人和使用人提供和保持一个舒适的环境。物业管理涉及到：不动产、土地、建筑物、设备、房间、家具、备品、环境系统、信息物品、预算和能源等设施的管理。物业管理作为房地产综合开发的延续和完善，代表了城市治安维护、房屋修缮、设备设施管理、自然环境改造、文化质量提升的专业水平，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。物业管理能够在统筹、协调、提升城中村资源的利用率的基础上，消除村内重大安全隐患；明显改善村内及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境；增加绿地面积和公共开敞空间；参与完善市政基础设施和公共服务设施；协助理顺村内土地财产权利关系等各级目标。促进社区治安、房屋建筑、设备设施、人居环境质量再上一个新台阶，以建设和谐社区为总目标，实现优化社区环境，推动城中村与特区总体的协调统一发展。

物业管理企业完全可以借助自身特点，运用企业的专业优势，采取与股份合作企业联合合作建设、通过竞标实施建设等多种组织形势参与到城中村综合整治中来。

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