二手房弄潮2006沈阳楼市 品牌中介崛起加速洗牌

21世纪不动产中国区授权总监杜浩辉过几天又要来沈阳了。

对于“21世纪不动产”这样一个在二手房中介行业中举足轻重的“大腕儿”来说，他对沈阳的频繁造访昭示了沈阳二手房市场的诱人程度。用杜浩辉的话说就是：“沈阳二手房市场大发展的时机已经来了。”

二手房交易量媲美新楼

据沈阳君杰担保有限公司总经理陈众杰介绍，2005年，由于受国家宏观调控政策的影响，新商品房入市量有所下降，二手房的销售也受到一定的冲击。但沈阳二手房市场凭借其旺盛的活力使得2005年12月和今年1月上旬的成交量较去年同期有所提高。

经过对沈阳二手房市场一年多的详细研究，杜浩辉表示，单从2002年~2004年沈阳的市场情况来看，二手房与新楼盘的交易量始终是难分伯仲。其中，2004年总的成交金额达到116.4亿，这样的规模在全国都是属于前几位的。而最值得重视的现象是：在2002年、2003年两年，沈阳二手房的交易量超过了新房，2004年由于新楼盘的大量上市才稍有回落，2005年的具体数据虽然还没有完全得到，但从综合情况来看也不会相差太远。这同时表明，沈阳房地产市场的梯度消费已经形成，消费意识也更加趋于健康，房地产市场逐渐完善。“从中国整体的二手房市场来看，很少有城市的二手交易量能够这样接近新房，在目前，全国也只有上海、广州、深圳、昆明等几个城市的三级市场能够与二级市场达到相提并论的阶段。”杜浩辉说。

二手房会成为楼市主体

世界银行统计资料表明，当一个区域人均GDP在800美元~4000美元之间时，房地产会高速增长。

杜浩辉表示，目前沈阳人均GDP已经处于世界银行认可的800美元~4000美元之间的高速增长阶段。虽然单纯地从GDP含量来看，沈阳有重工业的拉动成分起到的一定作用，但这也是住宅产业趋于成熟的重要标志之一。

“同世界上许多发达国家一样，当住宅市场发展到一定阶段之后，二手房就会成为住房供应和居民消费的主体，在沈阳也必将出现二手房交易量几倍于新房的现象。”杜浩辉对此颇有信心。

从长期看，随着沈阳房地产市场的快速发展，二环以内新房供应量必将逐年减少。面对日益增长的购房需求和不断上升的房价，一级房产市场地域和价格的局限将不能满足巨大的市场需要，从而将有很大一部分购房者会把目光投向远郊的房产项目或二手房市场。而二手房相对于郊区新建商品房来说，更是具备着先天的地理、交通、配套等优势。而作为现房上市，二手房市场所承担的风险相对于大量的期房来说也要小得多。这也是沈阳二手房买卖在房地产交易中占据着半壁江山的根源所在。

品牌中介崛起加速洗牌

“从近一两年的发展方向来看，小中介公司的生存空间将会越来越小，品牌、专业、规模化的中介公司将瓜分整个三级市场。”沈阳君杰担保有限公司总经理陈众杰表示。

市场竞争的趋势就是从分散走向集中，回顾比较成熟的行业市场，莫不如此。沈阳本地的城建置换、君杰、房信，占据行业龙头的21世纪不动产、顺驰、中原地产等品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。

相对以往不论规模、遍地丛生、资信混乱的中介市场而言，品牌中介公司通过规范的服务、更低的成本和更多的房源来更好地满足消费者的需求，从而迅速重新分割庞大的市场资源。

对于为数不多的几个具备了国际化规模的大品牌中介公司来说，杜浩辉强调，中介属于典型的服务行业，一方面通过不断发展连锁的数量，抢占房源和圈占客户资源；另外一方面也在不断地提升自身的执业能力。中介公司所拥有的经纪人的数量、素质和单兵作战能力都决定了竞争的根本实力，相信经过几轮的竞争与淘汰之后，沈阳二手房中介市场的成熟期也将真正到来。

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