关注2006年房地产 十大问题：不要寻找房价底线

六、开发商淘汰力度加大

我国目前有房地产企业3万多家，但是行业却基本呈现出散小差的状态。大型国有房地产企业，尤其是央企的品牌影响力将增大。2004年6月、2005年10月，国资委先后圈定了13家主营业务为房地产业的中央企业，国资委191家央企名下共达1800亿元房地产公司的资金，将被这13家企业整合。这表明了一个迹象：随着市场的推进和企业整合力度的加强，2006年国内开发商的淘汰力度将加大。此外，房地产央企在行业中的品牌效应日益显著。中国指数研究院2005中国房地产品牌价值研究成果显示，上年度房地产领导品牌——中海地产即为央企，而包括招商地产、华侨城和保利地产等在内的央企也进入了品牌前十位。4家央企房产资产规模合计近500亿元，年销售额合计近200亿元。这4家央企不仅实力雄厚、历史悠久，而且在客户关系上获得良好的美誉度和忠诚度，位居中国房地产品牌价值的前列，上海、天津、北京都出现了大型的国企重组，这种趋势也表明政府希望让大型房地产国企承担更多的社会责任。

七、开发商利润率须下调

不管是被动性的房地产结构性调整导致的利润率下降，还是市场压力下开发商的主动调整，开发商利润率必须向下调整，否则调控力度不会弱化。房地产的高利润使得众多企业趋之若鹜，其主要原因之一是低廉的土地成本。随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升，房地产利润率势必出现下调。此外，2006年房地产价格将趋于稳定，开发商任意调价以获得高额利润的现象也将得到有效遏制。还有财务成本的增加，不可预见风险因素都会使利润率回到合理区间。

八、融资渠道组合力度加大

2006年，开发商需要注意分散企业风险，加强企业在产品类型、区域类型的选择和融资渠道上的多元化组合，避免风险过于集中给企业造成危害。事实上，2005年这一趋势已有显现；复地、大华、绿地等纷纷在内地二三线城市布点拿地，不少开发商由原来的集中住宅开发转入商业、办公楼、配套商品房的开发，正是顺应了这种多元化的需要。

九、融资多元化成必然选择

房地产金融从2004年未引起重视，到2005年热门火爆，进入2006年将进入实质推进的阶段。2006年，我国金融业全面开放，利率、汇率改革日渐迫切。在这样关键时刻，银行必将审慎对待信贷风险，作为贷款主要去处之一的房地产开发贷款也将受到影响。因此，虽然银行仍将是房地产开发贷款的主要来源，但是，房地产开发商须多方拓展融资渠道，信托、私募及海外基金的引入和扩大势在必行。同时源头上金融机构除信贷以外的金融创新(房贷证券化、房地产基金)也应该加大推进力度。

十、营销开始精耕细作

2005年的宏观调控将给房地产营销行业带来一个转折，或者也可以说是回归。20世纪90年代中期可以说是代理行业的苦日子，但是近几年来，房地产市场极为繁荣，形成了明显的卖方市场，往往是数以千计的购房者排队抢购几百套或者几十套新房。在这种情况下营销代理企业几乎无需花费力气，因而也忽视了对营销理念和营销手段的创新以及对营销人员的培训。但是2005年的宏观调控，消费者的购房意愿持续低迷，营销代理公司不得不想尽办法，发掘各种营销方式和手段，以鼓励消费者的购买欲望；营销工作也将进入新一轮精耕细作的时代。此外，房地产市场的发展也使得代理商的角色发生改变，开始往前端后端延伸。从以往单纯的项目策划和代理销售，进入到需为开发商提供房地产金融、政策解读、法律咨询和资源整合等各方面的解决方案。营销行业开始由单纯的代理销售，转变为与开发商共担风险、共享收益的合伙人。

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