今年房地产江湖将怎样变化 开发商需练十种功夫

以调控为主旋律的2005年已经过去，自去年5月份遭遇整体性调控的国内房地产市场，虽然经过半年多来的消化和盘整，楼市交易逐渐走稳，但终究也没回到曾经的交易盛况。在新的一年里，房地产市场将会出现怎样的深刻变化呢？

对开发商来说，2006年需要研究和关注的有以下十个问题：

一、不要寻找价格底线

在这一轮的宏观调控中，房价始终是各方关注的焦点。自2005年8月上海中环某楼盘宣布降价销售以来，调价风潮越来越常见于市场，预计从2005年3月到2006年3月，上海房价将整体调整30%。但是，由于刚性需求的支撑和购房者信心的稳定，2006年一季度以后，这一区域房价将在箱体内做小幅震荡，并保持相对稳定持续较长时间。

二、配套房、中低价房成主力

2005年初上海市政府宣布的“两个1000万”，对平衡上海住宅供应和销售结构产生了明显的影响。可以预见，配套商品房和中低价房仍将在2006年继续影响市场，通过结构性的产品调节来影响房价指数，并将对经济、内需产生拉动作用，这类产品是否受到市场主体购买者、开发商认可，是否能起到拉动消费扩大内需，支持GDP增长的作用，这一课题值得开发商仔细研究和考量。

三、传统区位概念重新洗牌

上海近年来一直在进行城区的扩展和改造，市政规划及市政建设的交叉作用，使得一些地区的价值得到提升，房地产传统区域地位发生改变。如上海市政府规划的12个现代服务集聚区(尤其是大连路沿线、苏州河沿线、张江地区、五角场新江湾等地区)会形成新的房产概念高地，重塑一批文化内核板块，从而带动周边楼宇的升值机会。由于市政规划的密集投入及服务产业比重的加大，都将会给这些区域板块带来升值潜力。

四、土地政策继续从紧

刚刚结束的全国国土资源厅局长会议传出重要信号：国家将一如既往严把土地供应“闸门”，预计2006年全年乃至更长一段时间，土地市场供求关系仍将偏紧。而2006年继续停止别墅类土地供应，也将使别墅市场继续分化。高端别墅由于其产品的稀缺性继续保持紧俏，此外，经济型别墅由于满足匹配了为数众多的中产阶层的需求，一定有产品逆势成为2006年的市场亮点。

五、重振消费信心将是重点

2006年将是鼓励住房消费年。这里的住宅消费是指普通商品房消费，尤其是自住性的商品房消费，这多少定下了2006年的政策走势和取向。此外，2005年的宏观调控导致房产投机者基本绝迹、不成熟的投资者也大多退出市场，在这种情况下，2006年有望取得好成绩的商品住宅将是那些与动迁、首次置业和改良型置业等刚性需求相匹配的楼盘。房地产的属性至少80%应该是自住，20%是投资和保值性属性，其中套利属性在任何时候都要严格限制在5%以内。同时反过来，真实需求的激发、重振消费者信心将是全体开发商、研究机构的长期重要工作。

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