[星彦视点] 2005年新盘及土地市场分析报告(一)

目标市场：深圳房地产一、二级市场

研究范围：深圳市2005全年正式开盘项目及上市土地供应

资料来源：实地调查结合文案查询

第一部分  2005年新盘供应

一、2005年新盘供应总体状况

根据我司市场研究中心监测数据显示，2005年全市推出新盘共计169个,总批准预售面积8878350.09平方米，相比2004年减少了2个项目，批准预售面积则增加184694.99平方米，增幅2.12%。

从区域看，2005年，关外宝安区供应面积增幅最大，增加近九成，新增面积约130万平方米；关内盐田区因基数较小，面积增幅居第二位。关外宝安、龙岗两区供应面积占全市总量的52%，市场份额大幅上升；而关内市场大幅萎缩，各区都呈负增长。

2005年是房地产市场“调控年”。在宏观调控背景下，深圳房地产格局发生巨大变化：在房价大幅上涨的情况下，供应不足的矛盾突显；区域市场供应发生重大转折，关外市场占据半壁江山。

1、各区域新盘供应分析

2005年，宝安区新盘供应面积居全市首位；龙岗区由于较多项目的推出，新盘面积排在第二位；福田区排在第三位；南山、罗湖、盐田三区分别排第四位、第五位、第六位。

2、新盘性质分析

按新盘性质，全市以住宅为主的项目共155个，其中纯住宅项目37个，包含商业面积的项目118个，预售面积占全市新盘的93.62%；纯写字楼项目10个，占5.89%；纯商业项目及产权式酒店分别为3个、1个，各占0.36%、0.13%。

按项目用途划分，住宅面积（商住项目中的住宅面积与纯住宅项目面积之和）为7458273平方米，占全市新盘预售总面积的84%；商业、写字楼面积分别是926725.5平方米、481570.8平方米，各占了10.44%、5.42%；产权式酒店面积比例最少，仅占0.14%。

二、2005年新盘住宅供应情况

1、2005年新盘住宅概况

2005年全年，新开盘住宅类项目155个，推出单位共计82859套，批准住宅预售总面积7458273平方米，全市住宅均价7934元/平方米，户均面积89.81平方米。

根据我司统计，同2004年相比，全市住宅新增项目有2个，住宅预售面积增加58882.33平方米，户均面积增加3.77平方米，住宅套数则减少3144套。住宅价格上涨幅度较为明显，涨幅达26.96%。

全市房价上涨涉及多方面原因，有长期累积的深层次原因，也有短期形成的新情况、新问题等，归纳起来主要有：一是资源匮乏的瓶颈效应，截止2004年，深圳城市建成区面积已达到500多平方公里，所剩建设用地面积仅200多平方公里，建设用地紧缺。根据近三年深圳每年平均出让土地面积在10－12平方公里的速度，那么剩余建设用地仅够出让20年。作为房地产开发上游资源的土地供应的严重匮乏是导致2005年深圳房价大幅上涨的基础性因素。二是供求失衡的累积效应，2003年至2005年深圳住宅市场出现供求逆转，供求比在0.88－0.95。加上土地资源将长期不足的瓶颈因素等，累积而成的供求矛盾是导致深圳房价大涨的深层次原因。

预计2006年深圳房价将继续上扬，预计上半年房价涨幅较大，下半年将放缓。关内外的房价差距将缩小。

2、新盘住宅数量分布

2005年新开盘住宅项目中，龙岗、宝安两区数量较接近，分别是40个、39个，各占全市的25.81%、25.16%；南山区25个，占16.13%；福田和罗湖两区分别是23个、22个，各占14.84%、14.19%；盐田区6个，仅占3.87%。

与2004年相比，宝安、龙岗两区各新增项目9个；盐田区新增1个；其它区域南山区新盘项目明显减少，为15个，福田区减少2个，罗湖区与2004年持平。

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