[星彦视点] 2005年新盘及土地市场分析报告(二)

3、新盘住宅批准预售面积分布

2005年区域新盘热点不断，尤其以宝安区表现活跃。该区推出新盘住宅面积居全市首位，约242.61万平方米，占全市的32.53%；龙岗区新推项目较多，使得新盘住宅面积到了全市第二位，约161.75万平方米，占全市的21.69%；南山区有部分较大规模项目的推出，新盘住宅面积排在全市第三位，约131.44万平方米，占全市的17.62%；福田、罗湖两区接近，分别占13.11%、12.64%；盐田区依旧最少，仅供应了17.99万平方米的住宅面积，占全市的2.41%。

4、新盘住宅套数分布

2005年全年宝安区推出套数最多，达到24667套，较2004年增加了11509套，增幅最为明显；其次是龙岗区17265套，较2004年增加了758套；盐田区最少仅2242户，较2004年增加了882套；罗湖、福田、南山三区较2004年均减少，其中福田区减少最多，为8193套。

5、新盘住宅户均面积

2005年全市新盘住宅整体户均面积是89.81平方米，较2004年增加了3.77平方米。关内市场由于罗湖区小户型项目较多，使该区户均面积最低；南山区、福田区部分大户型项目的推出，户均面积增大。宝安、龙岗两区以居家项目为主，户均面积相差不大。

6、区域新盘住宅均价情况

由于2005年新盘供应关外市场份额占了五成，与关内市场平分。而关内市场则呈现供应不足，需求旺盛的局面，导致房价攀升很多，从而拉动整体房价上升。据统计，2005年全市新盘住宅均价达到7934元/平方米，较2004年上涨26.96%。各区域住宅均价与2004年比较，除盐田区住宅均价下降22.48%以外，其它区域均呈不同幅度上升，尤其以南山区涨幅最高。

7、住宅市场月度推盘情况

三、2005年新盘商业供应情况

1、各区域商业概况

2005年全年新推纯商业项目共计3个，包含有商业的项目有126个，总计129个，商业批准预售总面积926725.5平方米。

2、商业数量分布

2005全年新推出的带商业的复合项目，龙岗、宝安两区较接近，分别36个、35个；福田21个；南山19个；罗湖、盐田两区分别是13个、5个。与2004年比较，数量增长以宝安区最高，新增商业项目11个，其次龙岗区9个，福田、盐田两区各4个，罗湖2个；南山区商业项目则减少最多，为11个。

3、商业面积分布

2005年区域商业批准预售面积以宝安区居首，该区商业面积为378282.4平方米，占全市的40.82%；龙岗区次之，商业面积是168340.85平方米，占18.17%；福田、罗湖、南山三区的商业面积所占比例较接近，各占13.33%、12.28%、11.47%；盐田区最少，只占3.93%。

同2004年比较，全市批准预售的商业面积增加了180853.09平方米，增幅24.25%。各区域的商业面积，南山、龙岗两区商业面积减少，其它区域均增加，其中以宝安区商业面积增加最多；盐田区由于基数较小，面积增幅居首位。

价格方面，由于商业项目价格随楼层、位置不同而变化，同时部分项目还采取整体招租、分隔出租等多种多样的经营方式，使得区域均价和全市均价难以计算，在此暂时不作价格分析。

四、2005年新盘写字楼供应

1、各区域写字楼市场概况

2005年全年，新推纯写字楼项目10个，加上其他项目中包含的办公物业项目4个，总计14个，批准预售总面积481570.8平方米，其中福田区占89.54%。

同2004年相比，2005年新盘写字楼预售面积减少了66821.22平方米，减幅12.18%。其中福田区为市场供应43.12万平方米，较2004年增加19.88%，该区新增写字楼项目主要集中在福田中心区。

全市10个纯写字楼项目中，福田区8个，南山区、龙岗区各1个；由于所推出的写字楼项目大部分集中在福田中心区，使全市整体均价达到15230元/平方米，较2004年涨幅明显，为47.68%。

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