董藩：萧灼基的某些观点和建议是错误的

全国政协常委萧灼基是我最尊敬的经济学家之一，在这次政协全会上，他提交提案，就房地产问题谈了一些看法。昨天（3月5日）这些意见和建议被媒体披露后，我接到了业内人士的一些电话，询问我的看法，被我拒绝了——一是我很尊重他，一直视他为尊敬的师长；二是我完全同意萧灼基教授“降低老百姓的购房压力”的基本出发点；三是我不想被认为是“炒作自己”；四是我可能会惹上麻烦，至少可能有很多北大的学生会指责我、批判我——他们可都是惹不起的精英。

今天（3月6日）早上，中央电视台“媒体广场”又重点报道了萧灼基教授的看法，我感到他的观点影响太大了。我是这个行业内的学者，如果我不说，其他人也不说（百姓舆论除外），就意味着房地产学术界默许了他的观点。如果没有人表示疑义，其中的一些不当看法可能误导决策——

1.他建议“降低土地批出（出让）价格”。这是个让开发商高兴的建议，但却是错误和不可行的：

首先，这是违反经济规律的。土地资源虽常被看作是公共资源，但拿出来用于出让的土地就已经变成了商品，政府与需求者之间按照市场规则交易，其价格应该通过市场确定。

其次，从微观上看，土地价格确实是房价的构成部分之一，但是真正决定房地产价格水平的是市场供求，当前主要是市场需求出了问题。如果不是市场需求太大，市场供给无法适应，房地产行业有钱可赚，土地怎么可能拍出高价？如果需求极度萎靡（特殊情况下），房价低于先期的地价也是合理的。显然，萧灼基教授颠倒了因果关系，这种看法也违反了房地产经济学原理。

再次，绝对不能走“回头路”。改革不会是一帆风顺的，但大方向是对的。“招、拍、挂”出让方式是中国经过20多年的探索而寻找到的成功方式，尽管仍存在问题，但只能是纠偏，不能后退。

最后，如果一定要走降低地价之路，必须有严密、有力的“防腐”配套措施。政府降低土地价格，就意味着权力参与这种价格的形成。如何预防寻租，抑制腐败行为的发生？找不到好的配套方案，这种做法就会严重损伤中国共产党的执政能力，危害是巨大的——土地领域的大案要案已经够多了！

2.他指出，“在开发商方面，应该通过税收杠杆控制其获得暴利……从经济学角度来看，利润太高的行业不可能维持太久。房地产业的利润率不应该超过10%……中国房地产企业的利润水平远远超过了这一指标”。这些认识也有不当之处：

首先，在市场经济条件下，就不存在一个“利润率应该多高”的问题。在计划经济时代和有计划的商品经济时期，我们对基本建设领域规定了“法定利润”，利润水平确实很低，但那时的体制与今天不同，而且也只是针对国有和集体企业。实践证明那样做是错误的，所以邓小平先生才提出要在这个领域进行改革，进行市场化探索。在市场经济条件下如何能进行企业利润管制？给所有企业派会计、审计人员吗？他们会被“收买”的！

其次，即使有人给出了一套利润管制方案，怎么能做到不伤害市场呢？如同男女青年谈恋爱，都说双方是自由的，互相尊重，但又都给对方规定了许多条条框框，发现“越轨”就拳脚相向，这样恋爱能谈下去，并结婚生孩子吗？我也主张对房地产业进行调控，并且专门在《人民日报》（2005年5月11日）谈过这个问题，但调控依据一定要科学，措施要得当。

最后，利润太高的行业不可能维持太久吗？非也。萧灼基教授把房地产混同于一般商品，所以得出了错误结论。我也承认房地产领域目前的利润水平比较高，其原因在于天然的垄断：一是房地产开发行业属于资本密集型行业，进入门槛比较高，投资者没有相当的实力是很难进入这一领域竞争的，这就使竞争不够充分，有利于行业高利润率的维护；二是房地产具有不可移动性，存在区位垄断问题，使卖方竞争也不充分，所以在价格谈判中往往是有利的；三是从中国的国情和当前的市场环境看，房地产业确实还有很大的发展空间，调控一定要因情制宜，实事求是，简单地打压它不合适。我已经多次论述过这个问题，此不重复。从产业经济学角度看，中国的房地产业还处于发展的上升期，处于上升期的行业利润率高是自然的，如同当年的服装行业、证券行业一样，但它也有“倒霉”的那天，所以大家要客观看待房地产行业利润率问题，在此基础上研究调控方案。

3．对房地产税收问题，萧灼基的认识也不够清晰：

他一方面指出，“在开发商方面，应该通过税收杠杆控制其获得暴利”，另一方面又说“降低房价，还有一个途径就是降低成本……要减少税种，现在一个房子从设计、勘探、建筑到销售要收几十种税，有些可以取消，有些可以合并，这样，房价才会真正降低”。

或者是报道说得不够仔细，或者是萧灼基教授并没有认真考虑考虑好，只是随便一说。我从报道透露的信息来看，前后是矛盾的。刚说完减税，又说要加税，作用不就相互抵消了吗？通过哪些税种来“控制其（房地产业）获得暴利”呢？设计出来这些税种不也得放到“设计、勘探、建筑到销售”这些环节吗？

房地产税收问题，也是一个复杂的问题，我也主张利用税收手段调控房地产业，但一定要给出一个科学的、妥善的方案才行。

4.萧灼基认为“提高工资水平，特别是职工、低收入人群的工资水平，才能解决‘买房难’的问题”。这个观点看似正确，但似乎很难解决问题。我相信今年大家的收入都会提高，这也是我乐意看到的局面。但会提高多少呢？政府有多大的财力给全体市民大幅度增加工资呢？对提升住房的购买力会有多大帮助呢？工资增加了，房价会停止不动吗？答案应该是很明显的。

5.萧灼基还认为，“提高首付比例，这个是不应该的，这就使工薪阶层买房更困难了，比如我只有20万元，首付提高到25万元我就买不起房了，所以首付比例不应该提高而是要降低。”我想，这个观点考虑的也不够充分。我们不能只考虑住房问题，不考虑金融风险问题；只考虑当前的消费需要，不考虑可持续发展问题。而且，若再降低首付，居民的购买力大增，如果没有配套的约束政策，房价上涨的压力就出现了，甚至难以控制——这不与调控的目的完全背道而驰了吗？

在我看来，解决房价问题的基本思路有五条：一是在土地保护政策允许的范围内，适当增加土地供给，进而增加住房供给；二是调控房地产市场的结构，引导市场多供应中低档住房；三是适当增加开发商的竞争，促使价格谈判向有利于消费者的方向转化一些；四是调控房地产需求，利用消费政策适当压低需求总量，控制过度消费、炫耀消费、买而不住（租）这些现象的发生；五是加快住房保障制度建设，解决中低收入家庭的居住压力问题。我们主张对中低收入家庭实施“货币化梯度补贴方案”，适当时候会公布自己的看法。（北京师范大学房地产研究中心 北京 100875）

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