2006大交通催生地产变局 龙华楼市机遇挑战并存

2006的期待与想像

日前，《深圳市近期建设规划（2006－2010）草案》出台，规划将行动计划分为重点地区发展计划和综合行动计划两部分。其中重点地区发展计划在原有基础上进一步细化分为重点开发地区、重点改善地区、重点生态恢复地区和重点储备控制地区。其中，开发龙华二线拓展区明确被列为四大重点地区开发计划之首：依托深圳新客站、国家铁路和轨道4号线的建设，开发龙华二线拓展区。

2006年伊始，龙华地产率先启动，以金地梅陇镇、榕江碧水龙庭、春华四季园、锦绣江南、世纪春城等为代表的一批精品楼盘，都将入市。数据统计，2006年龙华地产的推盘总量将超过250万平米，星彦地产总经理路莹这样形容：2006,将是龙华地产的大年。

250万，令人眩目的数字，250万，也给深圳人巨大的想像空间。也让我们给予龙华未来更多的关注与期待。

想像一龙华的房价会怎样变化？

讨论2006年的深圳地产，首个话题注定是房价。一面是深圳整个地产大势的影响，一面是龙岗以及宝安中心区楼市的参照，更重要的是龙华城市发展的助推，龙华的房价会有怎样的上升，对应房价上升的产品如何创新？值得我们关注。

想像二250万平方米的房子，谁来住？

根据政府规划，截至2010年，龙华城市规划人口为50万人。巨大的开发量相对较弱的市场购买力，其间的偏差，是不可否认的；这也将是龙华地产发展的一块“短板”，如何弥补？只能是市区内购买力的增强，实际上，这对城市规划，对于一体化进程，对于交通等基础设施建设，对于产品品质的加速提升提出了更高的要求。

想像三

城市规划的利好给龙华地产带来怎样的改变？

对于龙华的未来，城市规划上的利好将是决定性的。

首先作为国家铁路京－广－深客运专线和杭—福—深客运专线交汇点的新深圳站，已选址在龙华二线扩展区。该区将是未来深圳中、长途客运交通枢纽所在地，是深圳与华南地区乃至内陆城市的重要客运枢纽带。另外，轨道交通4号线、5号线、6号线与上述客运专线交汇于新深圳站。其次，为配合龙华新城的建设与发展，梅龙大道开通在即，八个标段将同时施工；规划中香蜜湖路经龙顶山向特区外延伸，三年内修通福龙路。

相对于龙岗中心城，宝安中心区的国际化视野，龙华的规划显得更加直接、朴素；但城市新交通枢纽的形成，对于整个城市发展尤其是龙华地产的促进与提升，是显而易见的，那么究竟会对龙华楼市尤其是短期内带来什么影响？值得期待。（本报记者单春泉）

“八纵一横”与外环高速

“八纵一横”

所谓“八纵一横”指的是目前深圳正处于规划和建设中的八条南北向快速干道和一条东西向的快速干道。“八纵”自西向东依次为深港西部通道——沿江高速公路、南光路、福龙——龙大路、清平快速路、丹平路、深港东部通道、盐排高速公路、横坪公路坪山段和深盐二通道。“一横”为南坪快速路。“八纵一横”预计可于2007年全部建成，具体如下：

一纵——沿江高速公路（深圳段），南起前海，北至东莞界，长约30公里。

二纵——南光快速路，南头至光明，目前正处于建设中。

三纵——福龙路，该快速路南起北环香环立交，经二线拓展区至龙大路，长约13公里。目前正处于建设中。其建成将同龙大路共同承担特区、二线扩展区以及光明之间的快速交通，同时承担部分对外交通。

四纵——深平快速路，清水河至平湖，一期红岭立交至龙景立交已建成通车，其他正处于建设中，其建成后将主要承担罗湖、布吉、平湖、观澜之间的快速交通。

五纵——丹平路，南起东环爱国路，北至平湖镇，长约20公里。目前正处于建设中。其建成后将主要承担罗湖、布吉、横岗、平湖之间的快速交通。

六纵——深港东部通道，一期工程先实施莲塘至盐惠路段及东湖支线，长13公里。

七纵——盐排高速公路，南起盐田港，北接机荷高速公路，长约15公里，目前正处于建设中。

八纵——横坪公路，部分作为外环快速路和南坪快速路，一期西起横岗、东至坪地镇，长约50公里，目前正处于建设中。

一横——南坪快速路，南坪快速西起南山前海、向东依次与广深高速、北环快速干道、南光路、福龙路、梅观高速、清平高速及水官高速等八条纵向主干道形成南北互通，横跨宝安中心城、梅林关、龙华、平湖、布吉、横岗、坪山、大工业区，东至龙岗坪山大工业区，全长约44.5公里。目前，东起梅林检查站，西到深云立交接北环路的南坪快速路一期西段已正式通车。

外环高速

根据交通部门的消息，拟建中的深圳外环高速公路（含清水河—平湖支线）西起于宝安新桥，接规划中的沿江高速公路，向东经沙井、观澜、东莞凤岗、坪地、坑梓、葵涌，接盐坝高速公路，东西走向全长约92公里。其中清水河—平湖支线位于宝安与龙岗结合地区，途

经布吉、平湖、观澜，南北走向，南起

于水官高速公路与南坪快速干道

连接的龙景立交，北接外环

高速公路，线路全长12.9

公里。目前，外环高速公路已进入工程招标阶段。（弓鸣整理）

龙华二线拓展区

——城市“上游双区”

从城市规划配套、发展潜质到片区地理地形、资源储备，龙华二线拓展区将是深圳目前惟一的“双上游区”—“香蜜湖上游·景观资源区”、“福田中心区上游·城市资源区”。

龙华二线拓展区东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，紧邻梅林关口西侧，规划用地面积19.39平方公里，城市建设用地11.44平方公里。片区规划远景控制人口14万，弹性人口规模17万。1998年，该地块完成征地工作，是目前深圳最大的政府预留用地。

作为福田中心区发展的后备用地，二线拓展区定位成为“福田中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。在政府执行的规划细则中，二线拓展区的规划档次参照福田区设计，所有医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施相当齐备，目标是建成一个公共环境优越、社会形态健康、配套资源丰富、能体现深圳21世纪居住文明和城市建设水平的现代化、大型综合居住区和城市后勤基地。

从规划和正在实施的部分项目看，“深圳二客站”、“地铁四号线”、“轨道六号线”、“轨道十一号线”及主干道福龙公路、新区大道、留仙大道、梅龙路、南坪快速、布龙路等悉数贯穿二线拓展区。而地铁四号线二期全长14.2公里，向南和香港西线铁路在皇岗—落马洲的接驳，将使拓展区在交通上实现直通香港。同时，规划中的地铁六号线轻轨，也将由拓展区直达深圳机场。

特别让城市的高端人士惊喜的是，现在从福田区到二线拓展区，无需再经过梅林关口，而是由香蜜路直上福龙路，仅需要5分钟左右的车程就可以到达，直线距离仅仅4公里。这条动脉大干道将不亚于滨海大道。

深圳华来利实业有限公司营销总裁蔡伟光对深圳二线拓展区有独到认识。他认为，二线拓展区至少在五个方面体现了城市价值。第一、稀缺的“交集”价值，这里是深圳稀缺资源最优化配置，是一块拥有86％原生态山体资源、24％平原、面积19.39平方公里的崭新土地。第二、以龙华新客站为核心的路网枢纽价值。第三、通道经济所体现的便捷价值。第四、城区拓展体现的增值价值。第五、深港一体化体现的辐射价值。深圳4号线与香港地铁接驳，让许多香港人多了到深圳置业的选择。

“二线拓展区也拓展了深圳地产开发商和城市高端置业者的新视野”，这是业界的权威看法。“从景观看，这里延续了香蜜湖所拥有的20万平方米碧波、80万平方米都市绿色生态区、43万平方米绿色植物园、136万平方米深圳高尔夫球场、60万平方米农科中心绿色观光等资源，同时，通过与塘朗山、羊台山为代表的山景资源，以及以长岭陂水库、红木山水库、牛咀水库为代表的水景资源之间‘最大化竞合’，‘香蜜湖上游’有理由成为深圳乃至华南地区的首席豪宅开发区域。”

2006年，“面对深圳高端人群的大型低密度、低容积率高尚社区”，圣·莫丽斯、星河·丹堤等项目的出场，足以让深圳“眼前一亮”。另外，位于二线拓展区的鸿荣源“龙一号”、“信托地产项目”、“城投七里香榭”也颇为引人注目。在未来1至2年龙华250万平方米左右的预计推盘量中，预计有160万为豪宅（户型面积低于144平方，容积率1.0以下）。

龙华楼市高端项目的表演无疑是深圳楼市高端市场的“晴雨表”。而深圳成功人士选择龙华作为理想居住或者投资龙华，首当其冲，从二线拓展区开始。（本报记者李利杨漾）

龙华购房预警提示

预警一

开发量骤增，生活配套面临考验

据不完全统计，过去4年，龙华新增住宅开发量超过300万平方米（约3万套，居住人口超过10万人），其中超过50％的购买者是关内人士。2006年龙华全年的推盘量预计高达250万平方米，达历年之最，而相应的生活、居住配套等提升速度明显滞后，其居住的舒适、幸福度对大批的关内购买者而言显然是一种考验。预警二房价持续攀高，与关内差距日渐缩小

龙华历年住宅销售均价始终保持着明显的上升趋势，根据国土局有关统计显示2001年龙华住宅销售均价3082.11元／平方米，2002年住宅销售均价3209.07元／平方米，2003年住宅销售均价3608.08元／平方米，2004年住宅销售均价3925.7元／平方米，2005年住宅销售均价比上年增长近25％，达到4915.14元／平方米，而2006年1－2月份，龙华住宅销售均价大幅上升，达到了7494.13元／平方米，与关内差距日渐缩小。另外，从2003年10月劲力地产以1698元／平方米拿下“龙华第一拍”至2005年底深圳市加际洲实业公司以3187元／平方米竞得一五星级酒店用地，短短的两年多时间，龙华土地地面均价从上升了1489元／平方米，增长幅度接近88％左右。如此，房价持续上涨也是情理之中的了。预警三

东莞、惠州对龙华形成竞争态势

随着“两小时生活圈”置业概念的渐入人心以及良好的大深圳交通格局日渐清晰，东莞、惠州等深圳以外的区域，正逐步拓开深圳广大购房者的购买视野。从房价上看，东莞、惠州明显低于龙华，升值前景更大；从生活配套上看，龙华比东莞、惠州并没有太多明显优势；从交通上看，取道高速（或建设中的“八纵一横”）由深圳往东莞、惠州要比到龙华中心区显然要快捷、方便的多。从上述意义上来看，对2006龙华地产构成主要竞争的未必在关内，而很可能是来自东莞、惠州甚至广州的一些素质较好物业，例如三正半山豪苑、蓝波湾、荷兰水乡、翡翠绿洲等。

2006的龙华地产，可谓悬念与诱惑并具，机遇与风险同在。（弓鸣）

一个不争的事实是：如今的龙华已渐非昔日，确切的说，她正在成为关内人的龙华，尤其是从楼市的发展来看，龙华正以她还没有完全准备充分的城市结构和人居环境，茫然中接纳着一浪高过一浪的关内置业大潮—似乎没有什么选择，因为众多远见卓识的开发商已经纷沓而至。从这个意义上看，可以说是房地产正在推动着龙华的变革与发展。

随着“两小时生活圈”置业概念的渐入人心，以及良好的大深圳交通格局日渐清晰，更多的关外、深圳以外的区域，正逐步拓开深圳广大购房者的购买视野。从这一意义上来说，对2006龙华地产构成的主要竞争对手未必在关内。2006的龙华地产，悬念与诱惑并具，机遇与风险同在。

整体上看，龙华地产由北向南大致分为龙华中心区、民治区、关口区和二线拓展区四大版块。随着一批实力看好的开发商相继进驻龙华，相信2006将是龙华的居住品质提升最大的一年，在二线拓展区和关口区，少数低密度豪宅将成为龙华高端产品的代表作，同时也将龙华地产的发展推向一个新的高度。另外，由港铁轨道交通（深圳）有限公司投入建设的深圳轨道4号线二期以及与香港的直接接驳，有望带来港人置业龙华的新热点，尤其是龙华的二线拓展区。

受大势所趋，从两年前至今，被誉为“深圳后花园”、“深圳次中心”的龙华房价一路攀高上扬，令好多购房者望价而叹却又欲罢不能。由此，很多人似乎看到，如今龙华的大部分楼盘似乎是为关内人量身定做的，其房价也相应享受着与关内相仿的待遇，尽管从另一层面看这是一个发展趋势，但作为每一个消费者而言，他们的底意识中对这一“与关内相仿的待遇”可能多少有些“悬”念。

即将改造的布龙公路，向北正处于建设中的龙大高速等都将加大龙华与关外其他区域间的交通联络；于2008年建成通车的地铁4号线（龙华段）将在真正意义上拉近龙华与关内的距离，可是对于日益暴增的驾车族而言，不知道他们是否愿意放弃开车而搭乘地铁。

众所周知，交通一直是龙华地产发展的瓶颈，当下虽有建设中的“一纵一横”（福龙路和南坪快速），可细一看——福龙路沿龙华的西侧边缘地带逶迤北上，南坪快速在梅林关口与龙华擦肩而过，这两条线除了对龙华的二线拓展区会带来实质性的利好以外，对龙华的腹地或中心的交通出行似乎没有带来多少质的转变。另一条建设中的梅龙路，虽直接连接梅林关口与布龙公路以及龙华中心区，成为龙华中心地带与关口区域的南北重要交通线，可是对外而言，梅林关依旧成为龙华与关内通行的交通咽喉。

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