董藩：重新审视宏观调控 房地产研究到关键时刻

一、导语：房地产业到了关键时刻，房地产研究也到了关键时刻

我一直坚信，在转轨时期，政府的宏观调控是必不可少的，这对轰轰烈烈的房地产市场来说显得尤为必要，将其视为“促进市场持续健康发展的基本保证”并不为过。本轮调控的时间，如果从2003年6月央行出台“121号文件”算起，已经持续将近3年；而如果从2005年3月16日央行调整房贷利率或者“国八条”发布时间算起，也已经一年有余。这期间出台政策之多，力度之大，全世界瞩目。然而，调控效果究竟如何呢？此前我的说法是“成绩明显，偏差很大”，但最近通过对空置率问题的讨论，以及一些重点城市房地产成交量与成交价格的观察，我深深感到，这个结论也必须修正了——房地产宏观调控的出发点是对的，依据和思路是错的；原则是对的，某些政策、措施是错的；决心是大的，效果却存在明显的不如意之处。否则，我们根本解释不了在如此严厉的、多种手段和措施共同使用的调控方案下，主要城市房价仍然或重新开始大幅上涨的现象。房地产业到了关键时刻，房地产研究也到了关键时刻——对这次宏观调控进行重新审视或者说反思，已经是不容回避的问题了！

也许本文的发表仍然会引起舆论甚至超越舆论的轩然大波，再次“挺身而出”将给我本人带来更大的压力，但是，明哲保身、不再说话，这既不符合我的性情，也不是一个严肃学者应有的态度，更对不起所有信任我、支持我、培养过我的人——“学术无良知即是灵魂的毁灭（法国思想家拉贝莱）”！当我再次鼓足勇气的时候，我希望更多的人、更高层次的领导能够听到我的声音，更希望大家都理性地、基于科学角度讨论当前的房地产市场问题！

二、号准脉象再开方——房价大幅上涨的原因究竟是什么？

我不希望市场持续观望，希望其尽快适度恢复。但是，我也一直强调“稳定价格”是这次房地产宏观调控的四大目标（稳定价格、理顺秩序、把好关口、保障人权）之首。如果在市场恢复的同时，价格有适度的上升，比如6％以下，舆论和政府都是可以接受的；如果高于6％但仍在GDP增长速度之下或者与GDP增长速度持平，虽然舆论上不太接受，政府压力很大，但在经济理论上还是可以接受的。如果明显超过了GDP增长速度，不但舆论肯定不会接受，其他各方面的负效应都将是十分明显的。有的学者认为房价应该大跌、必然大跌、即将大跌，甚至主张国家采取强硬手段下拉房价，我认为这既不符合学理，也不具备现实的、客观的条件。这些观点如果被决策部门采纳，将会祸国殃民，这在理论上无需进行任何解释，每一个受过高等教育、思维正常的人都是能够理解的！

但是，“稳定价格”的政策主张正在受到现实的挑战，中央政府的宏观调控愿景也被暂时蒙上了一层迷雾。虽然今年2月份全国70个大中城市房屋销售价格只同比上涨了5.5％（其中新建商品住房销售价格同比上涨6.2％，二手住房销售价格同比上涨5.4％，非住宅商品房销售价格同比上涨4.8％），涨幅与上月持平，但环比却上涨了0.7%。除了北京、深圳等城市继续在高位、高速上涨外，二线城市大连（15.1％）、呼和浩特（14.9％）、南宁（9.9％）和成都（9.2％）也呈现出领头上涨的态势。3月份全国的完整数据尚未出来，但从各城市的零散数据看，由于市场恢复，房价表现出较大的上涨压力。据上海房产之窗网楼市监测系统显示，3月份，上海市商品住宅成交面积为183.4万平方米，与2月份的84万平方米相比，增幅高达118.3%，11294套的成交套数也达到了去年调控新政出台前的水平。更值得注意的是，房价一转阴跌态势，普通商品住宅成交均价为9501元/平方米，较上月上涨5.3%。最后一周，公寓类商品住宅再破万元大关。在深圳，一季度全市商品房均价达8752.94元／平方米，同比上涨20.62%。在广州，根据广州市房屋管理系统阳光家缘的统计显示，一季度广州市区(老八区)共成交10833套商品住房，均价为每平方米7483元。该价格大大超越2005年12月份每平方米6563元的平均水平，涨幅达到14%。在北京，在1、2月份房价同比上涨17.3%的基础上，3月份全市商品住宅期房单月价格达到7046元/平方米，突破7000元/平方米大关。据说其他城市也大多表现出量价俱升的迹象。

市场交易量的适度恢复是好事，但在宏观调控仍然趋紧的政策和舆论背景下，房价也随之往高速增长状态回复，我们不得不承认宏观调控的“药方”存在问题。为什么会开错了“药方”？因为对高房价形成的原因认识有误。近几年，学界、政界和舆论界对高房价问题给出了众多的解释。由于说法太多，乱哄哄，导致高层决策部门在对影响房价的重要因素到底有哪些以及各种因素的影响力度的把握上出现了严重偏差。诸如“开发商炒作，哄抬房价”、“开发商捂盘惜售”、“信息不对称造成开发商垄断”、“供给结构不合理拉升房价”、“土地出让价格上升导致房价上涨”、“建材价格上升导致房价上涨”等并不重要甚至根本不对、严重违反经济学常识的观点极大地影响甚至左右了房地产市场调控决策。当据此制定的政策、措施不能产生理想的效果时，舆论和一些学者就抱怨、谴责政府或行业主管部门“工作不力”、“暗中助推房价”、“并非真心调控”、甚至“给开发商撑腰”、“官商勾结”等，并要求中央政府采取更加严厉的措施。试想一下，如果“脉象”号错了，怎么能开出科学的“药方”呢？“药方”不对，又怎么能“药到病除”呢？

关于中国高房价的成因，我曾经在《关于房地产市场的17个观点与两万言书》中进行了阐述。我认为，当前较高的房价水平在很大程度上是由一系列具有中国特色的因素决定的（有人将我的观点概括为“中国特色论”），如人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化趋势加快、负债消费意识全面而集中形成等等。这些因素混合在一起发挥作用，导致需求膨胀，而且具有明显的刚性。这与当前世界上其它国家的情况完全不同。这种局面的形成必然拉动房价不断上升。虽然我的看法可能不够完善，但谈到的观点至少没有错误。调控房价如果不先弄清这种国情背景，又怎么可能制定出科学的调控方案呢？遗憾恰恰在这里出现了！

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