半求:“深八条”祭杀手锏：现售曙光·中介遭殃

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■“深八条”终于出台

2006-4-20下午，市长许宗衡主持召开市政府四届二十七次常务会议，会议审议并原则通过了市国土房产局等六部门提出的市国土房产局会同市发改局、规划局、工商局、地税局、人民银行深圳市中心支行等6部门共同研究提出的《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》，半求称此为“深八条”。

已久的市场传闻终于变成了现实。但是半求也注意到，“深八条”属于原则性意见，细则估计还需要1~2个月的制订和征求意见期，因此，真正执行，估计要到7月份以后。

“深八条”是及其简析如下：

 ■一、多渠道增加住房供给，进一步调整住房供应结构，保证全市房地产市场供求总量与结构基本平衡

【措施】1：

今后3至5年内，适度增加住宅用地供应规模，包括保证各类政策性住房用地规模；加快特区内“城中村”改造，落实5年内“城中村”拆除重建规模达到现状总量20％的规划目标；妥善处理宝安、龙岗两区城市化过程中涉及的土地遗留问题，加大各类问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量房地产。

【简析】：

半求发现上述说法与2005年11月9日深圳市规划局公布的《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要》是一样的。

深圳共有“城中村”247个，其中特区内91个，特区外156个。深圳特区内“城中村”面积总量逾1亿平方米，是我国城中村最多的城市。如果简单以城中村的个数来平均推算，关外的“城中村”面积总量将在1.7亿平方米，考虑到关外的城中村容积率较特区内为低，这里下浮30%估算，大约为1.2亿平方米。关内外加起来是2.2亿平方米以上。

如果今后5年内“城中村”拆除重建规模达到现状总量20％，也就是4400万平方米、880万平米/年，以旧改必然存在的3以上的容积率溢出，每年新增的建筑面积将达2640万平方米（5年共1.32亿平米)，而深圳现在每年的新房销售在1000万平方米以下。

 以每平米2000元/平米的建造成本计算，但是旧改的施工投入就每年就将达到（880+2640）*10000*2000=704亿/年，如果只计算为特区内的20%，旧改的施工投入也达350亿/年。而深圳最高峰的2004年房地产开发投资总额也才456亿。

因此，半求认为完全可以否定政府此项安排的可行性。但是，这项目消息的心理影响将是巨大的，足可以改变心理预期，但不足以改变根本走势。

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