如何避免流于形式 “国六条”效应须靠细则释放

今春以来，国内部分城市房价出现非正常性上涨，尤其是珠江三角洲地区引发了多起井喷行情，让沪上开发商好生羡慕。一季度，全国商品房空置房数量又有大幅上升。在此背景下出台的“国六条”主要体现在地、钱、税三个方面的宏观调控，旨在房地产市场的稳定健康发展。但宏观政策为各地实施细则留下了空间，同时也留下了一些悬念。

纲领性政策恐流于形式

五一黄金周前，房市上流传着一系列消息和传闻：贷款成数要提高到五成，已批别墅用地不再签发新的开工证等等，国务院6大新政的出台可谓适逢其时，但只是纲领性的政策。联想去年出台的“国八条”和“七部委令”与现在的“国六条”政策似乎有些异曲同工之嫌，缺少具体化的细则。比如土地的供应恐怕一时很难解决，尤其像上海这样的大城市，政府能不能拿出与住宅需求结构相适应的土地？房地产与别的行业不同，土地是稀有资源，如果社会上有一大部分人需要购房，政府拿六、七成的土地来定向供应，那显然是不现实的。

配套措施有难度

新政提出“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长”，此招只是暂时推后了一大批中低收入家庭进入房地产市场的时间表。新政第二条中“有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求”，该说法存在很多不明确的地方，譬如对第一次置业者和第二次置业如何界定？如何掌握“适度调整”的尺度？因此这项政策虽然为中低收入购房者提供进入“绿色通道”的可能性，但人们担心，如果相应的配套措施不到位，就难以达到预计目的，政府对弱势群体的政策倾斜也就难以真正落到实处。

博弈各方尚难平衡

宏观调控是中央的主导方针，必须坚决执行，但是在具体怎么执行上可谓是不同的和尚念不同的经，有的还把真经硬是给念歪了。在中国房市上存在着三大利益集团的博弈，即中央政府利益集团、地方政府利益集团以及开发商利益集团的各方博弈。

首先中央政府现在面临外汇积压、人民币升值、一季度GDP超过两位数增长、固定资产投资过多、住房改革存在问题等等一系列疑难杂症尚未解决；其次地方政府现在面临财政收入的三分之一有的甚至五成多靠卖地及税收获得，而大量的政绩工程、市政设施的改造需要资金的支持，政府经营城市的资金来源渠道尚未根本解决；最后开发商的唯利是图是其生存的不二法则，一手牵银行，另一手牵政府的策略使得一些地方政府无形中做了开发商的代言人。

政策有待细化

由于各方利益始终处于胶着状态，你中有我，我中有你，中央政府既不想打压房市，也不想因为房价问题影响社会稳定，影响宏观调控走势。地方政府更是不希望房价过多的波动，影响财税收入。开发商则是更加希望房价像芝麻开花节节高。因此，不管出台多少条，具体落实还得靠实施细则的推动，还得看各地方的具体细化，如果各地方真正落实的话，那“国六条”肯定比“国八条”影响要大，楼市的第三波调控也真正会到来。

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