权威专家解读9部委房地产调控15条 诠释6大亮点

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

【点评】

这条意见的效果将会马上在市场上体现出来。尤其在上海以外的城市，其二手房的成交量将和上海去年6月份一样面临再一次的低潮。相对而已，上海的二手房市场则不再会产生非常大的反应。

（四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

【点评】

房地产开发企业项目资本金比例必须达到35%以上，这是上一轮调控时就已经实行的政策。严格执行此项政策的城市，房地产开发企业应该已经过一次洗牌。例如上海，经过前两年严格执行这一政策，小开发商已基本退出市场，现在市场上留下的多是资质较好的大企业。商业银行不得接受空置3年以上的商品房作为贷款抵押物，这实际上是有意针对北京等地市场而设的。

（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。

【点评】

这一条主要是针对最近房价上涨过快的北京、深圳等地市场，不过，有可能抑制普通老百姓正常的购房需求。如果只有购买90平方米以下的自住房才可首付两成，那么打算买95、100平方米的这部分购房人群就会受影响。目前上海地区一般购买首套住房，只要不是豪华别墅，基本上都可获得八成比例的房贷。此项政策将有可能使打算购买超出90平方米但超出不多的人群需求下降。对真正的炒房者影响有限，提高首付成数只会使其在同样的资金条件下少炒几套房，最大的影响可能是打压了他们的心理预期。

（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

【点评】

更多中低价和中小套型住房的出现，将会导致将来的市场出现同一区域高档和中低价商品房共存局面。这一现象在香港就存在，而在内地城市，则会首先选择一些中心区域作为试点。这可能会对建设高档商品房的开发商造成一定压力，但同时也会促使开发商对于其所建楼盘提出更高的品质要求。此外，关于禁止别墅用地和严格限制低密度住宅的供应的必要性，国土资源部也再次加以重申。

（七）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足１／３或已投资额不足１／４，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。

【点评】

对闲置土地处置态度的严厉管制将会对开发商产生比较大的影响。然而，从以往来看，国家并没有大规模处置两年内没有开工的土地。所以这一措施是否能够达到预期目标，体现真正的效果，将主要取决于地方政府是否能够切实贯彻这一意见。同时，意见中对于开发建筑面积和投资额的最低成数规定，也有助于杜绝曾经在一些城市出现过的开发商投机现象。

三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

（八）严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。２００６年各地房屋拆迁规模原则上控制在２００５年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

【点评】

所谓“被动性拆迁”指的是一些尚未完全老化需要重建的地块由于拆迁，而使其中住户产生新的住房要求的拆迁过程。这一拆迁将会加速新建商品房的需求量以及并非完全必要的商品房流转速度。而这一政策则需要地方政府加以落实。

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