三项进步·四大漏洞：热评“国六条”15款细则

■重要支柱产业、政府切实负责

国务院已经同意建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下称“意见”）并转发各地。

截止发稿时为止，半求（www.banq.cn）已经接受《深圳商报》、《明报》、《南方报业》、《南华早报》四家媒体采访，接到行业内高层咨询电话17个，可见大家对于意见的重视和反响。

国务院在转发通知中，首先以“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业…调整住房结构，引导合理消费…分类指导，区别对待…城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制…”。

半求（www.banq.cn）仔细研读《意见》之后，认为可以用“三项进步·四大漏洞”来形容本《意见》

■三项进步

从《意见》看出，经过从2003年到现在近3年的摸索，中央政府智囊团对市场的了解程度已经今非昔比， 措施大体上首次具备了精确性、系统性、多样性特点，提高首付、加快政府类房产建设、提高中小户面积供应等极具有针对性的措施纷纷被应用。

《意见》中已经看不到腐朽的脱离市场的官员派学者的束之高阁的无用措施，也终于可以摆脱总被市场嘲笑的尴尬局面。总而言之，《意见》有三项进步：

【进步之一：政府去不作为】

长期以来，各地政府在房地产市场上，供应给中低收入阶层的房产过少，政府不作为严重。本次《意见》要求，各级城市(包括县城)政府要在2006年9月底前向社会公布普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设规划。
 
同时要求尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立。政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

也就是说，政府在解决低收入阶层上的不作为可能成为历史。

【进步二：闲置土地处罚具可操作性】

各级政府号称“闲置两年就无偿收回”的口号已经喊了3年以上，但是真正无偿收回的可谓少之又少，各项条例也缺乏可操作性。

本次《意见》的要求从闲置时间上进行了明确的界定，并以程度轻重缓急作出了详细的处罚规定：“对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置”。

这些量化的规定朝可操作性前进了不大步，将大大加快工程建设的步伐。

【进步三：调整住房供应结构措施到位】

本次《意见》要求“自2006年6月1日起，新商品房套型建面90平米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，须达总面积70%以上”，这项规定是广东省的巨大贡献，正式广东省今年上半年率先提出此办法以后，才被中央采纳。

这种硬性规定的办法，将直接提高套数供应。但是有一点疑问，经过拍卖出去的、容积率比较低的土地，如果要谨慎70%的90平的房子，就意味着利润更高的大户型更少，高企的拍卖成本将构成直接的威胁，如何保证这些事前并未被告知的企业的利益，将是各地政府所要面对的问题。

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