高海燕：宏观调控不能从根本上改变深圳置业力量

5月29日，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，这意味首“国六条”的细化措施正式出台，这也标志着新一轮宏观调控的全面发力。

宏观调将对深圳产生什么样的影响？调控措施是否真的有效？深圳的购房的供应与需求会不会得到缓解？记者第一时间连线采访了深圳社会科学院地产与城市运营研究中心主任高海燕先生。

新政专访之高海燕：宏观调控不能从根本上改变深圳置业力量

记者：5月29日国务院出台细则，你有何感想？

高海燕：我认为其意义在于对决定房地产市场的各个要素，从宏观调控角度来讲是比较完整，理解到位，措施是比较完善的。而过去的宏观调控主要是对市场主体的调控，也就是对开发行为的调整。这次宏观调控政策涉及到了房地产市场的各个方面，有政策，也有管理方式，也有调控目标，政策执行不仅要依赖于各级政府，管理目标、方式也都有相关衡量标准，改变了过去单一市场调控的方式。

记者：您认为对深圳市场会产生什么样的影响？

高海燕：对于深圳市场而言，短期影响不会很大。宏观调控涉及供应结构调整、提高供应量，这些都需要调整周期，至少一年到二年时间，不会明显出现“马蜂效应”；关于提高房贷首付，其效果就是让一批提前置业的人退市或观望；深圳这座城市居民的消费能力是很强的，这个群体基数很大，他们对未来有信心，这股强大的置业力量，是不会被根本改变的。

记者：您认为宏观调控细则中还有什么不足之处？

高海燕：我认为综合手段还是运用的不够。对多置业的限制还是不够。

记者：对投资、投机而言，您对五年内转让的二手房收取全额营业税有何看法？

高海燕： 我认为，作为投资者来说，如果他们卖房的收益高于税收（营业税），他们还会进行投资的。

记者：有专家建议征收高比例的“个人交易所得税”，你同意吗？

高海燕：这个还看市场运行情况，如在没有达到预期效果的情况下，可以考虑出牌。

记者：您如何看待“置业力量结构”问题？如何改变现有的”置业力量“？

高海燕：置业力量实际就是指一种强大的购买力。深圳的高消费能力人群，对90平米以上提高三成政策是不会产生太大影响。我认为看深圳房地产市场主要就看“置业力量结构”是否被改变？这个还要以观后效，最少要看3-5个月，要看市场是不是还会经常出现“抢房”的事情。深圳“置业力量”还体现在：深圳人现已把惠阳的房买走了一半，可想而知深圳有多强的购买力。正是市场的刚性需求，即使是首付提高到三成，也不会从根本上改变这股力量的。如果换到内地某些城市，提高三成首付，会带来灾难性的后果的！

记者：你如何看待“有形之手”与“无形之手”在宏观调控中的作用的？

高海燕：我认为行政调控在市场中是必须的，就连美国也有。关键是要适度，对土地资源，政府必要进行资源管理。资源毕竟是稀缺的，就像国际上每个国家都会对石油进行管理一样。缓解能源的紧张也是公共管理的一部分。什么是行政过度？比如说是对房地产价格进行限价、公布房地产开发成本等，都不符合市场规律。

记者：从宏观调控中你认为哪些最值得你关心的？

高海燕：作为一个房地产研究者来说，我认为除了在金融政策与具体土地供应细则感到有新意外，新政最大的特点就是把市场效益与社会公开分开来谈。这也是我之前比较担心的，我担心政府会出台强有力的政策，会打击市场运作效率。但事实上，新政根据不同的需求人群制定住房解决方案，而非简单的干预措施，兼顾了效率与社会公平。(深圳搜房网记者 王方)

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