年轻人不满新政90平米规定 专家提醒要量力而行

按揭新政改变游戏规则

苗凡卒

在中央政府接二连三出台的房地产调控政策中，属于金融手段的至少有这样几招：一是在今年4月28日，上调贷款利率，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点。二是今年5月29日国务院办公厅转发的“国十五条”中明文规定，家庭购买的自住房且建筑面积在90平方米以下，按揭贷款首付成数仍为20%，除此之外，不得低于30%。三是在“国十五条”中规定，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

金融手段一向被认为是房地产最直接、最敏感的调控因素。而此次出台的政策，也表现出了精确打击的特点，就是满足安居需求的购房者将受到保护，而炒房者、投资客和地产商中的囤地囤房者受到打击。

在上述三项政策当中，影响最大是首付三成的政策调整。它的打击对象主要是炒房者和投资客。自从去年房价大幅上涨以来，大批投资客入市，这些人中，绝大多数人是按揭购房，为了利益最大化，他们主要选择了首付最少的贷款品种。一旦首付提高，他们的扫货能力会大受影响，比如说，两成首付时，有人可以炒三套房，三成首付时，他就只能炒两套房，影响立竿见影。

尤其值得关注的是，首付三成并不是调控的终点。在“国十五条”出台前夕，中国银监会召集主要商业银行负责人召开了经济形势通报会议，银监会主席刘明康在会议上说，要坚持“区别对待，有保有压”，“对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例。”也就是说，“国十五条”的首付“不低于30%”是一个活口，它可以是30%，也可以根据调控需要，进一步调高。

而对于房地产企业项目资本金达不到35%不发放贷款的规定，则会对于房地产商囤地囤房的行为造成重创。在今年的房价上涨过程中，很大一个原因是房地产商通过控制产品投放节奏，来人为制造紧张局面。在今年深圳、广州等地的房产交易会上，都有企业待价而沽的现象。所谓提高项目资本金比例，也就是降低银行贷款比例。房地产商在资金实力受到限制的前提下，必然会加快土地开发节奏和产品销售节奏，人为造市的空间会大幅收窄。

从发达国家的情况来看，金融政策的调整还是一种指标意义。也就是说，金融政策稍有改变，市场就会作出反应，而不必等金融政策在实物市场上发生作用。从国内的情况看，我们的市场还没有这么敏感，未必会作出应声而变的反应，但是，只要我们用好金融调控手段，市场就会和调控工具建立一种正常的相关性，让政府能够理性地调控市场，让消费者能够理性地读懂市场。

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