深圳市热点别墅分析

中国房地产指数系统深圳别墅指数办公室监测显示：2006年4月别墅指数为2437点，比上期指数上升148点，上涨幅度为6.46%。3、4两月新推出的别墅项目有3个，都是在关外，分别是龙岗区的水岸新都；宝安区的观澜湖·翡翠湾和圣莫丽斯。位于龙岗中心城的水岸新都开盘当日38套联排别墅成交了19套，总价为722万的楼王别墅也于开盘当天售出。深圳居民生活水平的不断提高，对别墅的需求相应增加，而由于土地日益珍贵和产品质数的不断提高，深圳别墅市场存量呈现下降趋势，销售价格继续上涨。

独门、独户、独院的住宅将纳入别墅范围  并禁止其用地供应

深圳国土资源部准备出台文件明确别墅标准引起业界很大关注。国土资源部准备出台文件明确别墅标准，将独门、独户、独院的住宅纳入别墅范围，并禁止此类别墅项目用地供应。同时明确目前部分城区郊区的联排、双拼别墅以及TOWNHOUSE等低密度住宅不属于别墅范围，而应划入高档住宅范围，在用地供应上政府将进行严格限制。这是政府将严格执行停止别墅类用地土地供应显著信号，意味着市场别墅类产品后续供应的减少。开发商获得新的别墅开发用地变难，源头阻断，产品供应必然减量。而且开发商一定希望从现有土地中获得更高增值，所以打造产品也会选择更高档次。从另一个层面看，这一举措势必将刺激购买心理，从而对现有项目的销售产生积极作用，也将拉动别墅价格再次冲高。受此影响别墅尤其是中高档别墅的成交量和均价于今年年初呈现出双双上涨的局面。别墅产品的这种集体走高的趋向，与市场需求有关，更是别墅开发用地日益稀缺所致。

楼盘规模明显趋大 产品更注重社区规划及户型创新

2006年已推出的圣莫丽斯、水岸新都以及即将推出的招华曦城等均超过20万平方米，总建筑面积低于10万平方米的别墅社区基本已销声匿迹。这主要是因为经过多年的发展，尤其是经过2004和2005年高速发展，深圳别墅市场已初具规模，不再只是供应几万平方米的社区，而是能形成吸引众多高收入人士云集的别墅高尚生活圈。

2006年深圳将推出的别墅项目更注重整个社区的规划、户型创新和对细节的关注。这主要是因为受土地的限制，拥有稀缺自然资源的项目越来越少，而大社区是他们一大特点，如何利用这一特点打造出完美的别墅才是各大开发商重点考虑的问题。

深圳别墅价格走势分析

从图2可见2005年7月至2006年3月，深圳别墅市场整体价格走势走势波动较大，平均成交价格在14000元/平方米以上，从去年7月14721元/平方米到今年3月24242元/平方米，升幅为64.68％。最高均价达31775元/平方米，最底均价则为14721元/平方米。2006年3月全市成交均价较2月有所回落，为24242元/平方米，环比下降19.44%，同比去年3月上涨34.94%。从新开盘项目来看，价格处于高涨状态，买家疯狂入市抢购。位于观澜湖高尔夫球会内的观澜湖·翡翠湾别墅于4月8日正式开盘销售，首批推出的103套独栋别墅被600余名诚意客户抢购一空，当天成交金额突破10亿元，创造了珠三角别墅楼市开盘成交率、日成交金额等多项记录。

图2：2005年6月–2006年3月深圳别墅成交均价情况（单位:元/平方米）

来源：深圳市国土资源和房产管理局

引领深圳豪宅最高品质和生活时尚的观澜湖高尔夫大宅，于4月8日正式推出新一期翡翠湾区。目前，在深圳别墅中，能够为每一户都规划出私家泳池，观澜湖·翡翠湾是第一个项目。观澜湖·翡翠湾在100万㎡占地面积内仅规划了4.8万㎡的别墅建筑，超低建筑密度使翡翠湾的独院别墅具备许多Townhouse所望尘莫及的产品优势，的确将别墅对稀缺景观资源的独占性发挥到了极至。

观澜湖·翡翠湾

引领深圳豪宅最高品质和生活时尚的观澜湖高尔夫大宅，于4月8日正式推出新一期翡翠湾区。目前，在深圳别墅中，能够为每一户都规划出私家泳池，观澜湖·翡翠湾是第一个项目。观澜湖·翡翠湾在100万㎡占地面积内仅规划了4.8万㎡的别墅建筑，超低建筑密度使翡翠湾的独院别墅具备许多Townhouse所望尘莫及的产品优势，的确将别墅对稀缺景观资源的独占性发挥到了极至。

观澜湖·翡翠湾别墅位于观澜湖著名的尾崎将司球场内，以“每6000平方米绿地只允许生长一栋别墅，每一栋别墅都能建私家泳池”的超卓形象强势登场。整个项目用地内包括66.4万㎡的高尔夫球场，12座总面积达128870㎡的业主公园以及面积近8万㎡的大小湖泊。翡翠湾一期将推出156栋别墅，总户数为174户，其中以198—288平方米的独院别墅为主，并有少量226—313平方米的联排别墅。翡翠湾90%的198平方米M型别墅能建198平方米的私家泳池，每栋别墅的总使用面积可达建筑面积的3倍左右，所赠花园面积最高可达赠送面积的8.74倍，平均15户业主可分享一座业主公园，其他如采光通风、商务配套等硬性指标也极为显著。随着梅林关口改造工程的顺利完工，由深圳市中心前往观澜湖仅需半小时，观澜楼市受到更多富豪的追捧。

中信高尔夫别墅·栖湖

无论是观澜湖·翡翠湾，还是中信高尔夫别墅·栖湖，从项目优势来看，都属于资源型高尔夫别墅墅项目，以高尔夫景观为主导的别墅。中信高尔夫别墅·栖湖，深圳唯一的联合国GEF生态多样化资助项目，处于观赏高尔夫美景的最佳角度，拥有多重自然及人文绝妙景观。

中信高尔夫别墅·栖湖位于深圳龙岗区龙岗镇南部——中信绿色高尔夫球场内，东临植物园路，南接宝荷公路，西邻爱联村，北至深汕高速公路。项目占地面积66178平方米，建筑面积27418平方米，容积率仅0.4。整个项目群山辐辏，背山面湖，原林环绕，置身于242万平米的原生湖、山、原林之中，背倚1000余米山际线，面朝40万平米浩淼龙湖，两侧为原生树林和27洞国际高尔夫球道，如此自然资源之中，仅建57席纯别墅，稀缺罕有。

中信高尔夫别墅·栖湖是科学规划、个性独特世界顶级别墅，每栋均拥有超大尺度私家庭院，以营造鲜明的私属领地感。与此同时，中信高尔夫别墅区·栖湖精雕细刻，最大限度发挥庭院生活理念。其独立的私家院落空间既回避了户与户之间的干扰，又增加了空间的层次感，创造出宜人小环境，让人能更放松地贴近自然。由于自在内湖的天然活泉，与山水如此亲密交融，中信高尔夫别墅区·栖湖的规划营建理念便是与“自在泉”景观高度和谐地融为一体，使别墅区真正成为绝世风景的一部分。

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