90m2以下占七成不合理 新政对深房价不构成打压

调控激起千层浪，各方来热评

新政对深圳房价不构成打压

编者按：5月17日，国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见\(俗称“国六条”\)无疑给房地产市场带来深沉的震动，据不完全统计，全球搜索引擎巨头——GOOGLE上关于这一名称的搜索数目已达到近20万条次，此番房地产调控的社会影响之大可见一斑。正当余震还劲时，5月29日调控重拳再出，国家九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“国十五条”），更让房地产相关博弈愈加白热化，成为四方热议的焦点。专家、发展商、中介公司以及消费者各抒己见，站在各自的角度对“国十五条”都有不同的理解，仁者见仁、智者见智，但大家的言谈中都透出了一个共同的心愿：促进房地产市场朝健康、有序的方向发展。

第一方:专家

新政有亮点，还看执行力

深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕记者：29日新出台的“国十五条”和之前的调控政策有何不同？其着力点在哪里？

高海燕：细则总体上是一个公共利益最大化的方案。前一轮调控的重点是对市场主体的规范和管理，“国十五条”则对决定房地产市场的各种要素的管理体现得更加完整。重要的一点是，把实现市场效率和实现社会公平的责任作了明确区分，既照顾到了市场环节的自我调节，也通过制定经济适用房、公共廉租房供应量的占比和对普通住房供应量比例的设限试图最大化地保障更多人的住房权利，这实际上也是本次调控的着力点。

记者：新政对楼市会有调控不适的地方和可能吗？

高海燕：宏观调控本身追求的是一种综合和最终的效果，不可能照顾到每一个市场参与者的利益实现。对开发商而言，此前通过市场化方式获取的土地在规划前置中的设定怎么办？6月1日前已经通过规划但尚未拿到施工许可证的项目必须重新作出重大调整和安排，一些尚未完成的郊居化产品和高档别墅用地在体现政策意志和实现市场效益上将会存在巨大冲突；包括深圳在内的经济较为发达城市会引发90平方米以上住房在预期上的供应紧张，客观上可能会导致该结构部分房价的上扬。

两年转让的税制调整为五年客观上制约了二手房的发展，这与“国十五条”中“积极发展住房二级市场”的规定有些不协调、对90平米以下的高比例强制设限与人居发展的趋势存在一定矛盾，如此等等。

记者：新政的出台对近期房价上涨幅度居全国前列的深圳楼市将产生怎样的影响？

高海燕：新政对深圳楼市的影响将是长远的，对深圳现实房价总体上影响不会太大，原因有：1、政策效应需要周期。改变深圳房地产供应结构和提高深圳住房供应量是需要时间的。2、购买力的问题。提高首付三成也许对内地许多城市是强心针或者猛药，但对于深圳来说，因为强购买力的基数很大，所以只是改变了置业结构，尽管一部分非理性置业力量会退市和保持观望，但置业力量的规模并没有大幅下降。3、深圳经济稳健发展还是能给人信心的预期，这对作为“城市信心经济”属性的房地产业本身也能构成一个持续的支撑。当然，政策效应将导致部分产品的价格发生一些波动，如大户型会适度上扬，小户型会更为平稳，一路走高的可能性会减少。总体上在短期内，细则对深圳房价不构成打压，但它应该可以成为深圳房地产市场健康稳定发展的一种制度保障。

记者：目前形势下，你对置业者、发展商有什么指导性建议吗？

高海燕：敬告置业者：尽管没有调控是万万不能的，但在一个基本由市场规则主导的时代，宏观调控也不是万能的。因此，调控应该可以形成安全感，但对房价回落期望值不要太大。每次的宏观调控都会导致相当数量的置业人群对其期望过高而持市场观望态度，宏观调控保障的是市场的安全，并不一定能保证期望值的房价实现。

对发展商来说应该遵从规则，在追求利益最大化的同时，也要适度承担社会责任，再说，宏观调控从整体和长远来看并不“剥夺”开发商利益，行业的整体价值和整体效益是在被建设的。市场越规范其实对发展商越有利，越会惠及其经营行为，他们应该逐步培养非暴利环境下的经营能力。

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