房地产业宏观调控：信贷政策要发挥首要作用！！

日前，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。该意见是对"国六条"的细化，其中提出了提高住房按揭贷款首付比例等措施。

近年来，我国部分地区房价呈现持续上涨态势，针对房地产行业进行的一系列调控措施没有取得根本性的成果。对此，5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，出台了六条调控房地产的措施，并要求地方政府要"切实负起责任"，控制住房价格过快上涨。

房地产行业是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，具有关联产业多，影响力大的特点，但目前部分地区高企的房价已经超过了绝大部分普通收入居民的承受能力，不能不引起全社会的高度关注。

人人都有住房需求。房价高低、房地产行业是否得到健康发展，关系到每一位居民的切身利益。在这种情况下，加强对房地产行业的调控，使其沿着健康良性的轨道发展，就成为了我国当前构建社会主义和谐社会的重要内容。本次国务院办公厅转发的九部委的意见是对中央加强宏观调控，稳定住房价格精神的落实。

房地产行业是一个高度依赖资金的行业，从这一角度来说，信贷政策在房地产行业的调控中发挥着积极而重要的作用。在抑制短期非理性需求方面，有区别的信贷政策作用最为直接和明显。本次下发的《意见》着眼点是调整住房供应结构，而结构性调整的效果往往具有一定的滞后期，即调控的效果往往几年后才能显现。在这种情况下，鉴于有区别的信贷政策效果较为直接，往往能够立竿见影，迅速抑制房价过快上涨的势头，充分发挥有区别的信贷政策在房地产行业调控中首当其冲的作用，就显得尤为必要。

《意见》利用利率和市场准入两个政策工具，从开发信贷和消费信贷两个方面有区别地对房地产行业加以调控。《意见》指出，在开发信贷方面，要严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

值得注意的是，有区别地适度调整信贷政策是本次调控的一个亮点，之前关于首付比例将一律提高到五成的传闻没有成为现实。这说明，本次调控根据用途和面积来执行不同首付比例，是调控更加科学化、人性化的体现。

要取得好的调控效果，需要多管齐下。信贷政策不仅要针对房地产开发企业，也要规范商业银行。此前，银监会即对商业银行向购房者发放贷款提出了严格要求，要求各商业银行大力发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，要大幅提高首付比例和严控授信。银监会领导要求各商业银行坚持"区别对待，有保有压"的原则，有效管控房地产信贷增长。加强房地产贷款风险管理，严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款，并进行贷后检查，严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录。

房地产行业的健康良性发展离不开信贷政策的支持。在这次调控中，信贷政策应该发挥首要的作用，把好信贷这个闸门，抓住市场要害，迅速将房价稳定下来，并逐步解决房地产行业中存在的其他问题。今后，房地产信贷政策应该根据我国房地产行业发展的实际情况适时加以调整和完善，进一步明确购房需求中自用与投资的界定标准，以及如何对外资和内资购房加以区别对待等问题，以便信贷政策与其他调控措施共同发力，相得益彰，圆更多无房者的住房梦。 

　 
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