200万深圳富人群 助推珠三角豪宅投资市场

近两年来，中国普通住宅价格持续上涨，一线城市的新房均已超过普通人的购房支付水平。与此同时，豪宅却不是因价高而人寡，反而是持续暴涨！以深圳为例：深圳市房地产研究中心发布研究报告显示：2005年全市商品住宅均价达每平方米7040元,比上年上涨17.38%。办公楼均价每平方米12490.88元涨24.71%，商业用房均价每平方米15611.48元涨25.63%；特区内住宅价格每平方米8720.24元涨22.51%；特区外住宅价格每平方米5346.26元涨28.1%；而豪宅竟上涨了40%。

中原地产在一份统计总结中认为，2005年深圳房价的上涨在很大程度上归因于豪宅价格的大幅度上涨，2005全年豪宅的全市均价达到13520元/平方米，比2004年约上涨了40%，而普通住宅仅上涨了10%左右。种种现象与数据都表明：豪宅市场正在一种令人惊奇的速度崛起。豪宅已不再是神秘的符号，随着中国中产阶级、创富阶层的兴起，豪宅势必会走向平民化。

从现象到本质：房价暴涨的背后是富人的冲动！

“你以为深圳真有那么多富翁啊，动不动就是百万元的房子销售一空，笑话，这是策划的力量，是媒体、开发商一起将深圳的房价抬起来的。”这就是媒体所描述的深圳房地产市场。需求真的是这么旺盛吗？不可否认的是，这里肯定有发展商的策划手法。当然，我们也应该看到市场的需求。今年的深圳关内房地产均价都已破万，市场时而还有“房荒”言论喊出。但无论如何，自去年国家宏观调以来，深圳去年下半年出台一系列措施，房价不但没降，反而暴涨？其谓意何？

笔者认为，其中有一个非常重要的原因就是富人的置业与投资冲动在作怪。据了解，到去年底，深圳常住人口为827万，实际管理人口已达1200万，其中户籍人口只有180多万。按实际管理人员来算，照80/20法则（80/20法则：80%的财富来自20%的人），那么深圳富人数大约在200万人左右。这股力量，将会在一定程度上影响深圳楼市的走向。据笔者所了解的一些情况，有不少发展商都在感慨：深圳豪宅面积还不够大，与深圳的富人比例不大相称！由此可想见：这个缺口的想象空间是比较大的。

这200万深圳富人（当然还不包括经常在深圳活跃的港、台、澳、新加坡等富人群）,才是开发商最看好的购买群体。以此来解释2005年的豪宅暴涨是有充分理由的。对于有能力买房的群体在豪宅市场供应不足的情况下，他们自然会转向普通住宅，从而推动房价猛涨。

从深圳前4个月的楼市运行来看：深圳关内房子均价破万，而宝安已到7500元，龙岗已到7000元，其中除了拿地成本高外，也有不少豪宅项目入市的原因。

从国外奢侈品蜂涌中国，看豪宅前景

单单从房地产角度来谈豪宅似乎有些单薄。然而，我们从中国新富人群对奢侈品的消费，就足可见一斑。
高盛一份研究报告显示:中国已成世界第三大奢侈品消费国。报告称，中国已成为世界第三大奢侈品消费国，为全球奢侈品行业的总销售额作出近20%的贡献。在未来四年中，中国奢侈品消费需求将达到每年约25％的复合年增长率，到2008年将占全球市场份额的19％；到2015年将占29％，并超过日本的28％。届时，中国的奢侈品消费者将与日本的奢侈品消费者抗衡。目前日本在奢侈品行业的消费大约为总销售额的41%，为世界第一大奢侈品消费国。高盛提供的数据显示，2003年，约4500万中国消费者的年购买能力超过3万美元。20岁至30岁的消费者为中国奢侈品消费的主力，这一年龄段的中国消费者人数要比日本高出11倍。另外，荟萃了法国69家知名品牌的精品企业联盟“科尔贝委员会”曾向媒体发布公告称，中国人将在2011年前后成为世界第一大奢侈品用户。

与此同时，如斯沃琪集团、博柏利（Burberry）、古奇（Gucci）和路易·威登-轩尼斯、Broini、Richemond、Richemont和Valentino等著名奢侈品牌纷纷登陆中国，都想在快速成长的中国富人群身上分享增长的乐趣。

安永一份分析报告《中国：新的奢华风潮》称：中国的奢侈品消费者大体分为两大类。一类是富有的消费者，他们喜欢避开人潮，追求个性化服务，经常光顾奢侈品零售商店，购买最新、最流行的产品，一般不会考虑价格问题。第二类是白领上班族，其中以外企公司的雇员最为典型，他们会花上一整月工资购买一件商品。调查显示，这些消费者的年龄大约在20 到40 岁之间；而欧美地区奢侈品消费者的年龄多在40 至70岁之间。与之相比，中国奢侈品消费一族的年龄是相当年轻的。他们常年奔波在外，购买习惯与1980 年代开始大批出国的日本消费者相似。

奢侈品市场的崛起，为我们提供了另一个视角。豪宅无疑也是一种奢侈品，不动产的消费在某种程度上要优于其它奢侈品。所谓“有恒产者，必有恒心”，形容豪宅的消费地位是比较合适的。

从奢侈品的定义上来看:不仅是物质价格上昂贵，还有情感、品味的脱俗，其品牌诉求就是尊贵、时尚与文化。从某种意义上看：意识要高于物质。因为物质现在已不是重点。而物质却是基础，对于奢侈品消费群体而言，好的住房---豪宅当是最为重要的基础。

从政策环境看豪宅 投资、居住价值凸显！

在近期九部委联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，中央政府明确规定要“停止别墅供地”。5月31日，国土资源部召开新闻发布会，表示将“严格限制低密度、大套型住房的土地供应，坚决停止别墅类房地产开发项目土地供应”。这意味着，市场上别墅类产品的后续供应将减少。今后，开发商获得新的别墅用地的难度将大大增加，产品供应量必然下降。那么，别墅产品将成为整个房地产产品供应链上的稀缺资源，其稀缺性、景观性、低容积率等资源优势将引领别墅项目的价格持续走高，投资价值凸显。同时，由于政策的影响，消费者的购买心理也将受到刺激，从而对别墅项目的销售产生积极的推动作用，进而拉升别墅项目的价格，加快其销售步伐。

此外，由于九部委出台的十五细则中，明确规定今后的2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平米一下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这项规定将改变城市居民的居住习惯，同时对人们的居住质量产生翻天覆地的影响。长此以往，低密度、高居住价值的产品将成为市场的稀缺资源，而别墅作为城市优质住宅产品的典范，其居住价值将勿庸置疑地呈现在消费者的面前。

结语：释放豪宅消费动力 投资前景看好

面对房价高涨局面，有专家提醒：住房奢侈化的倾向。笔者认为，这里多指的是住房价格的奢侈化。深圳当前的房价水平已把普通购房者挡在门外，事实上,下一步，政府会全面贯彻“国六条”方针，加快住房结构调整,开建廉租房，穷人区与富人区将会拉开距离。相信豪宅开发、销售将步入新的发展时机。在政府解决了普通人住房问题之后，豪宅的投资领域将呈现一片光辉前景。深圳200万人的富有阶层将会给珠三角的豪宅投资者带来足够信心。

投资豪宅，不仅对富有人群的消费欲望有释放作用，还对整个房地产市场有稳定效用。

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