龙华坂田二手楼成交活跃 户型需求与新政策对接

这两年，龙华坂田片区一直是深圳楼市的焦点之一。它和市区仅隔着梅林关，楼价却低了一大截。特别是随着其楼盘数量的增长和质量的提高、当地居住环境的改善，加上具有重大吸引力的价格优势，对关内关外的置业者都构成了强大吸引力，尤其是二手楼市场，需求旺盛，成交越来越活跃，成交量和成交价不断上升。

近日，国家九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，从住房结构比例、个人房贷首付比例、营业税征收等方面对房地产市场进行调控。这一政策的出台，令不少市民对龙华坂田片区的发展前景一致看好，原因是什么呢？通过分析龙华坂田片区三级市场的供应与需求结构、特点等，不难找出答案。

户型需求恰好与新政策对接

通过统计分析龙华坂田片区近年来三级市场上的成交数据发现，该片区二手楼成交的户型以二房和三房为主，面积集中在60~120平方米，成交量占总成交量的比例为75％，其中60~90平方米的成交比例在逐年上升，2004年的比例为38％，2005年上升到42％，到2006年1－5月份上升到49％，而60平方米以下和120平方米以上的成交量却变化不大。

目前，龙华坂田片区二手楼市对中小户型的需求量比较大，特别是对90平方米以下的户型需求比例达到60％，这主要是由这里的消费群主要由市区的一些白领、本地高新技术企业的中高层管理者和本地的私营小企业主组成所决定，目前这个需求还在逐步加大。

新政策要求自2006年6月1日起，要求新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地年度供应不得低于居住用地供应总量的70％。在新的政策形势下，龙华坂田片区的消费者对中小户型的需求将进一步得到满足，市场进一步被看好。

营业税政策影响不大

新政策对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这项政策主要针对三级市场，但对龙坂区三级市场的影响并不会太大。2005年出台的政策对购房不足2年转手交易的征收全额营业税，当时对龙坂区的三级市场产生了一定影响，因为龙坂区很多楼盘盘龄不足2年，如果进行交易的话在征税范围内。然而2~3个月后，市场逐步接受了新的政策，成交也逐步活跃，有三分之一的成交量属于营业税征收范围内物业。今年新政策的征税年限虽然延长到5年，龙坂片区三级市场上的大部分盘源楼龄不足5年，但从2005年对类似政策的接受程度可以预计，新政策不会对龙坂区三级市场的成交构成太大影响。估计经过一段时间的调整后，市场热度会回升。

首付比例规定波及范围小

新政策要求“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定”，这项政策对龙坂区三级市场的影响非常小。首先，龙坂区对90平方米以下的户型需求量大，可以纳入到首付比例20％的范畴；其次龙坂区目前很多物业的成交首付比例已经是30％。所以新政策关于首付的规定，对这里的影响很小。

大户型单位价格将会上涨

2006年龙坂区已经推出和近期即将推出的楼盘中，以大盘名盘居多，户型以大户型为主，超过80％的单位面积大于90平方米。新政策要求“停止对别墅类项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”，同时新政策对90平方米以下户型的规定，会使得龙坂区近期大量推出的大户型物业特别是豪宅显得弥足珍贵。随着这些大户型物业的减少，有需求的消费者只能在三级市场上去寻觅，从而使这些楼盘在三级市场上炽手可热，价格将会大幅上涨。

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