信托业“牵手”房地产金融市场 多种模式供选择

房地产行业对银行以外的融资需求的增加，给信托公司业务拓展带来了机会。

房地产行业是资金密集型行业，我国房地产行业内中小企业多，即使是大型企业，在资产规模上同国外同行也有较大差距。目前我国房地产企业的资金来源主要依赖于银行融资，中小规模或发展较快的房地产企业急需除银行外其他稳定的资金筹措渠道，因此，房地产信托日益受到关注。

上海国际信托投资有限公司房地产信托总部经理王信举介绍说，房地产信托属于信托公司的表外业务，不受信托公司本身规模限制。国外房地产信托是信托业务主要的领域，而我国房地产信托产品一般规模偏小，去年全信托行业房地产信托产品平均规模为1亿元左右，基本是信托产品因某一房地产投资项目而设，无法有效实现组合投资，分散风险。由于缺乏流通平台，我国信托产品流动性较差，制约了长期信托产品的开发，从而导致绝大多数房地产信托产品主要是短期融资型产品。2005年房地产信托产品平均期限约为2年。但他认为，不管怎样，信托业和房地产业的结合将是一种必然的趋势。

多种模式供选择

信托贷款在信托业务模式中占据主导地位，近两年，国内信托贷款项目个数占房地产信托业务项目总数的比例都在60%左右。但目前，信托公司以信托贷款方式介入开发类房产项目的机会大大减少，较之银行同类型开发贷款已无竞争优势。预计未来信托公司信托贷款操作方式将会主要用于资产收购(包括烂尾楼收购)、联合贷款(类似于银团贷款方式)、同股权信托结合使用等。如上海国投2004年开发的银东大厦信托项目就是运用信托贷款的方式参与房地产资产收购，并在运用方式上与股权信托相结合，很好地配合房地产企业实现了资产的收购。

财产权信托也是很受房地产企业欢迎的模式，企业只要将成熟物业的未来租赁收益权的优先受益权委托转让给社会投资者，并承诺在未来一定期限内按约定价格回购优先受益权，就能实现融资的目的。房地产企业未丧失物业所有权，也盘活了固化资产，增强了资产的流动性。

信托股权融资。指房地产企业将其拥有的优质房产项目的项目公司绝对控股权阶段性让渡给信托投资公司，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权。预计这将是未来信托公司房地产信托业务主要的融资性业务模式之一。在这种模式下，房地产企业继续拥有项目公司房产开发经营权，也未丧失项目开发的最终利益，降低了企业自有资金筹措压力，有助于发挥企业资金效益的最大化。这种模式也适用于房地产企业项目兼并收购过程中的融资需求、通过增资扩股来补充项目公司自有资金投入不足等情况。

传统业务有待深化

目前上海国投房地产信托的业务模式主要是房地产信托融资业务和一揽子投资银行服务。截至目前，已累计发行各类房地产信托产品的规模超过人民币41亿元。

一揽子投资银行服务则需要具有丰富房地产投融资经验，除了充当房地产项目收购过程中的财务顾问、提供收购方案优化服务、资产处置过程中寻找买家或者投资合作方，还提供信托代持股服务，该业务体现了信托制度的优势和灵活性，具信托的破产隔离功能和信托受益权的可分拆性的特点，能灵活满足企业在公司法下无法顺利解决的各种问题。

王信举认为，在没有相关突破性政策出台前，我国房地产信托仍将呈现单一短期融资型模式为主导的业务格局。 同时，王信举相信我国将来很可能会出现以信托公司公募房地产信托产品或者证券公司专项理财计划方式的房地产投资基金模式，此前已有媒体报道房地产企业同证券公司联合开发房地产资产证券化产品，相信这样的产品面世的步伐在加快，这将对我国建立房地产金融市场具有重要影响。

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