奢望"房价"下跌有点困难 扫描新政下的龙华楼市

编辑按

九部委《关于调控住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（或称“国十五条”），犹如一枚重磅炸弹，在房地产市场激起千层波浪。在百姓之中激发的赞许和期盼，都是前所未有的。随之而来对《通知》的注解、臆测纷呈，众开发商期盼能从地方“实施细则”中得到某些“利好”的松绑。

期待中的深圳“实施细则”终于颁布，没有让开发商格外“惊喜”之处，有的全是对九部委意见的“严格执行”“具体落实”。新政下的房地产市场如何发展？本报将从今日起，以龙华区域市场为开篇，试图理清一些深圳楼市嬗变轨迹和未来趋势。

套型面积影响偏小

九部委“国十五条”中影响力最大的是关于“套型面积90平方米以下的占70％”的规定。但根据龙华片区市场户型面积供应情况来看，两者差距并不太大。近几年龙华区域市场的户型供应，小户型楼盘仅苹果园、五米阳光、城色等，单纯豪宅定位项目极少，绝对主流为中等居家户型。两房建筑面积在六七十平方米，一般占25％左右的份额；中小三房在八九十平方米，约占30％；大三房在100~120平方米，约占25％。真正意义的四房以上大户型，比例在20％以内。因此新政下的户型面积只是略为增加了中小户型而已，影响并不太大。

真正让开发商犯难的，恰恰是大于90平方米的30％面积处理。因为根据龙华片区多年来的供需数据，市场上最受欢迎的、所占份额最大的是90~110平方米的中等三房户型。是将那“珍贵”的30％给予市场欢迎的中三房，还是投向二次置业者需求的宽绰大房？这是在市场定位时必须费心斟酌的节点。

开发企业笑谈风云

“国十五条”对开发企业影响不可低估。一是政府加大对闲置土地的处置力度，包括高征收土地闲置费乃至无偿收回土地；二是严格房地产开发信贷条件，项目资本金比例必须35％。这两条规定，足以让一些实力欠缺的小型开发商出局。

但面对这两条撒手锏，龙华区域的主流开发商却有气定神闲、笑谈风云的神采。仔细寻查，那气定神闲背后是强大的资金实力。纵观龙华区域开发商，不外乎两类。一类如源发实业、新鸿实业、锦绣江南投资、美丽地产为代表的本土企业，多年耕耘龙华已赚得盆满钵满，不但储备着土地，还有充足的开发资金。另一类如金地、和黄、城建、宝安集团等“外来”企业，无论从企业品牌、开发经验到资金实力，都是有备而来。

可以说，开发门槛的提高，只是对少数小企业而言。对于目前活跃在龙华区域开发商，则不在话下。

短期市场观望渐浓

笔者曾套改《腾王阁序》中名句，用“品质与房价齐升、关外向关内一体”来描述龙华房地产市场特征。也很动情地感慨房价飙升太快，作为朝夕扎在龙华的业内人也有些跟不上趟，甭说勒紧裤带赚钱、盼着炒掉房东安家的首次置业者了。到今年五月，龙华房价均价已逼近7000元／平方米。

“国十五条”给普通置业者带来了无限期望与遐想，原本按捺不住差点下定的人，赶紧把钱包放进了裤兜；原本犹豫不定的人则下决心看看再说；原来观望的人则做起了房价下跌的梦。

据对龙华市场几个在售楼盘和即将入市楼盘的观察和了解，六月以来，成交量明显放缓，上门人数和电话进线量也下降不少。

可以判断，短期内楼市将呈现一个观望期。

房价平抑差强人意

稳定房价是政府近年调控的主旋律，但那也是“稳定”“平抑”而非“打压”。因此，期望房价下调乃至暴跌是不现实的，无论从哪个角度，都是希望房地产行业能够健康有序地发展。

调控价格最本质也最有效的手段是调控供求关系。“国十五条”从供应结构、税收、信贷、土地等方面着手，辅以对地产市场秩序整顿等“外功”，可谓综合治现，“内外兼修”。可以肯定地说，对抑制深圳房价高速过快增长将有明显效果。

但就龙华区市场而言，房价平抑效果将明显不如关内。其一，今年上市供应量将明显小于去年。其二，下半年陆续入市的项目，或者位居龙华核心生活圈如南国丽园、东华明珠园，地段与产品品质俱可期待；或者如位处二线拓展区和关口的金地梅陇镇、世纪春城、碧水龙庭等品牌房企开发的大盘，当然值得关注。其三，部分已报完规划但未取得施工许可证的项目，将延缓上市期，预计明年上半年龙华市场将出现一个明显缺量期。

在这样条件下，奢望房价下跌，有点难！

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