中海地产副总经理黄希武致辞

黄希武：首先感谢许总组织这么一个会议。在2006年的宏观背景之下，我觉得刚刚好。为什么这么说呢？有人说别墅，要加强TOWNHOUSE，真正在别墅里面，你不要说是别墅，为什么？因为别墅的契税都是3%，一个别墅是三多万，他也比较在乎。所以在当前整个宏观调控背景之下，包括成交，成交了以后不能即刻签合同，因为一签合同又使楼价直线上升，所以是如履薄冰，我们在慢慢地感受别墅给我们带来的喜悦和煎熬。说的是一个题外话，中海做的别墅，在深圳来讲不算多，我们在北京、上海做的比较多，香港做了一个富豪海湾，卖得比较好。最早是中海怡翠山庄，当时给了一个名字叫排屋，现在来说是TOWNHOUSE，是真正的比较高端的了。现在来看，还不错，销售比较理想。我们在这个区域里面没有独栋产品，我们的产品就是联排，TOWNHOUSE。还有双拼别墅，作为我来讲，我也是直接负责这个项目，做这个项目发展的总经理，刚才陈总讲了很多关于设计方面的经验，我也结合香蜜湖一号，讲几个方面的感受。我觉得别墅一个是区位、一个是景观，一个是空间。

区位上来讲，也是多元化。我们有近郊的别墅，也有城中别墅。因为开发商有比较丰厚的盈利空间，大家都在上这个产品。原来是郊区有比较大的地块，有适合的资源优势。现在只要有地块的，有容积率的限制，比如30%，都想往上面去靠，即便靠不上，做TOWNHOUSE也好。刚才说了，区位作为第一因素，真的很重要。
    第二个是景观。有自然景观的支持，起码室内，山、湖、园、海，所谓园就是高尔夫、生态园，这个一个是稀缺，再一个，有些是有唯一性。没有这些先天优势的话，我们平地起高楼，我们做水景，挖一个水池，你要把这个产品真正做得很精致，还是有些欠缺。我们要做一些高端的产品，它也需要文脉。先天的资源优势就是文脉。我们在城中能够比较成功得到香蜜湖旁边的一块地。我们考虑的时候，也是想充分利用香蜜湖的景观资源，所以我们做了不同的产品。我感觉包括我们内部，一个项目规划方案定了以后，从区域公司到集团公司，再到规划局，大家的意见都很尖锐，但是最终我们选择走这路，一个是政府部门做了很多协调工作，还有我们内部也有很多协调工作，这现在来看，这是一个比较成功的规划，把最大的潜力发挥出来。前面的那个别墅，占了39万地块的7%来做这个资源。尽管容积率是1.4，但是这个容积率也就1.6左右，在深圳这样一个室外环境，做得恰如其份。

第三个是我说的空间。我们现在有些别墅做的很大，特别是一些独栋别墅，做到400、600、700平米。这个空间做这么大，怎么去用？北京、上海就不用说了，深圳、香港的别墅，你感觉很大，感觉很气派。但是从空间量来讲，不是简单地把一个功能空间放大，不是说300平米，或者说我房间做到80平米、100平米，不是简单地放大。是把功能空间的多样化。刚才说到做这些联排也有一些增加。我们设计的联排，一：你做这么大，4个卧室，4个高层。空间的增大放在什么地方？一个是功能多样化方面做了一些改进，还有客厅，有多个客厅，适用不同的需求。还有卧室，70平米，如果说100平米摆一张床，住在里面就没有安全感。所以这个空间怎么消化，我们做户型的时候也是在考虑，像我们的联排别墅，光是一套房就做的有80平米，我们把卫生间做得比较奢侈一些，过渡空间也比较大，我们这个卫生间也是4房一厅的，卫生厅里面也分干区、湿区，进到这里面，感觉是很奢侈的，但是不是浪费的，而是有品位地利用起来。有些项目我也看起来，有些房间做得很大，但是看起来不是特别好，为什么？一个是采光，一个是通风。我们有些地下室都是没有自然采光的，这些是作为豪宅来讲，这些是最起码的，这些是要避免。所以我们在设计的时候，300平米的建筑面积，不仅做到室内有私家的卧室，还有地下室的空间两边有采光，加了一个通天采光井。包括联排别墅，最大的缺点就是采光少，加了通天采光井以后，我们也加了一个室内花园，采光一下子灵活起来，整个通透性，空气的流通都非常好。我自己感觉比较得意的是什么呢？我们有一个联排别墅，游泳池的空间和地下室的空间结合起来，感觉到在地下室娱乐的时候，地下室感觉看那个游泳池像一个像金鱼缸一样，这个创意非常好。

还有一个，私密性非常高。很简单，大家都不希望自己的生活被人家知道，特别是有钱人。

第四个是文化方面的需求和考虑。我们做地产的时候，有些时候可能我们没有选择，拿到什么地，做什么产品，并不是我们一定要找到有山、有水，比如观澜湖，观澜湖好做啊，并不是每一个开发商都有机会做观澜湖。我们设计产品的过程当中就要考虑这些因素。香蜜湖一号，一个是进到香蜜湖一号路口处，有一个古石，这个石头也是来自于湖南衡山，进到这个入口处，有300颗古树，两边像仪仗队一样，我们的设计师就是要找这样的感觉。另外，我们也有一个假山，真石做的假山。

我想通过园林的再造，体现一种文脉，给人一种想象的空间。另外，包括立面，我们的立面设计舍弃了大富大贵的感觉，其实我们做装修的成本并不是很高，我们一个是采用石材，还有一个是PK装，这个是新的材料。整个感觉是很有气质。所以这里面，要体验一个舒适的感觉。

还有一点，别墅要体现一个就是我们现在很多物业管理公司和一些开发商都在标榜，但是真正要做到以人为本的实实在在的管理是很难的。所以我们的承诺，卖楼的承诺，不是一个噱头，而是70年的承诺，我们一定要做到。我们不要讲概念，关键是要有合理的尺度，业主住在里面，感觉既舒适，对他的私密性也没有影响。所以我们的物管里面有一个，物业私人，比如100多户别墅业主，物管像秘书一样，不光是可以帮他解决小区内的，还可以解决其他方面的问题。从这个方面来体现它的充沛。

这是关于我个人的粗浅看法。对于别墅未来的发展，我个人也感觉刚才顾会长说的生态别墅的研究。现在我们一讲到别墅，都是比较高端的层面，是很奢侈，奢侈就有浪费。特别是深圳推进循环经济，也有相应的具体措施，意味着我们的开发商要考虑节能，怎么样让人理解、让人接受，在香蜜湖一号，我们也采用了一些节能的技术和一些产品。第二个方面，就是智能化。因为现代人，当然有钱人也未必有闲，所以在这方面，大家还是有区别，我们香蜜湖一号，没有做得特别纯。比如冰箱里面有几个鸡蛋啊，他给我说，我就喜欢用工人，他觉得这样才显得尊贵。

大家的时间很紧，智能化是可以去尝试。第三个是个性化的产品，有些产品比较单一，包括香蜜湖一号也做了一些实践，包括整个建筑单体，包括联排别墅，从单一上来看，你看不出是几户，是一栋，是一个大户人家，所以设计上并不是简单的重复，简单的叠加，六个单元，乘以六就完了，不是这样的，我们是把六个单元结合在一起，作为一个建筑单元。包括双层别墅，一看是独栋别墅，实际上是两户。这给到业主有更大的灵活性。包括现在的中产也好，包括比较高端的一些客户，往往做的豪宅，个人成就感的实现的诉求欲高。包括灵活性的安排，紧凑性的安排。今天我想说的就这么多，准备不是很充分，就是自我的感觉。谢谢。

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