风林火：五年住房规划应保护中低收入者居住问题

2006年11月1日下午搜房大话地产·沙龙举办了“五年住房规划，深圳楼市何去何从？”话题讨论。直播请进入》》 以下是嘉宾发言：

欢迎进入风林火的博客：http://fenglinhuo.blog.soufun.com

主持人（郑磊）：感谢林先生精彩发言。众厦地产风林火也经常发表一些自己的观点。对今天这个主题，风林火你有什么看法？

风林火：今天过来其实也是跟大家学习的。我主要谈三点意见，前面大家已经谈得比较透彻了，尤其文件出台政治上的意义，包括具体数据上的测算都已经非常清楚了。我们主要想关注一下这个文件出台后究竟对市场未来整体楼市的走向，包括产品结构、供应结构变化会有哪些影响。

首先我们先确认一下政府出台这个规划既受到中央新政影响，也符合深圳未来产业升级、区域、功能转换相配合。我们很多专业人士都看出来主要供应都集中在关外，政府出台的目的还是为了吸取以前的教训，可能未来5年内会发生巨大变化的片区提前作出一个预判，提前做出一个供应。这是我们应该认识到的。包括昨天政府以招标方式有三块地出让，结果是耐人寻味的。其中万科地产投标了坪山土地，这块地要无偿给经济配套15%经济适用房，结果只有万科应标，因此就流标了。成交的两套要求严格执行90、70政策，分别高于出让价30%、70%的价格由招商地产一并拿下。具体数字不是很准。这是大概的。这反映品牌开发商在下一轮占据一个先导作用。我们可以断定，未来关外地价房价不会出现一个明显下跌，甚至通过品牌发展商的运作，让传统上的价格洼地实现一个新的价格高点，甚至两年后很可能接近布吉、坂田房价水准，我们是有这样一个判断。但是他们价格卖给谁呢？也可能就是当地产生的一些新的白领，而并不是传统意义上解决中低收入家庭。我们重点要关注一下经济转型对人口结构转变。这是这个文件最核心的内容。

还有一个，我们发现随着住房规划实施，深圳豪宅产品类型趋于稀少，这导致高端购买力有可能外溢。你是一个较高收入的经理或者富豪，你选择的多样性会受到影响，就会外溢到周边的城市。这也是最近一年来我们所说的两小时生活圈的、一小时生活圈的支撑。从另外一个角度来说，购买力外溢对豪宅不断疯狂上涨还是有好处的。购买力外溢实际上对控制房价还是有一定帮助。政府对限制土地低密度豪宅，从这个意义上也是一个领先的指导意义。

第三点，如何保护中低收入人口居住问题。我们知道现在市场上商品房价格非常之高，两星期前有一个我们代理的楼盘开盘，在西丽那边，居然开出8700元的高价，而被一抢而空。这种购买力很多是隐藏在你不知道的地方，并不是你供应量提高多少，房价就降下来，这个其中可比性越来越少。我们觉得影响房价上涨最主要因素还是土地价格上涨。包括昨天招商地产取得观澜地块，他一平米我们测算了一下差不多3500元/平米，以观澜这个地方都达到了3500元的成本，目标值可能达到8000元、1万，这种情况下怎么可能关内土地、房价下跌呢？这是不可能的。从市场观点判断，虽然住房建设规划愿望很好，保障中低收入人口居住需求，但是实际上我觉得未来中低收入人群居住还是无法得到有效满足的。这是政府无法有效协调的，这个事情还是要让市场来解决。

我简单说这三点，谢谢大家！

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