梁文华博客:06年深圳楼市分析 从活跃到再次活跃

2006年，深圳楼市动荡不安，调控政策频频出台，市场也一度扑朔迷离，但却阻止不了楼价上涨的步伐。世华地产市场研究中心的监测表明：2006年，深圳二手楼市经过了1、2月份的低迷以后，在3、4月份房价迅速上涨，进入5月以后，调控政策陆续出台，市场陷入了浓烈的观望气氛，市场再度低迷。之后，随着市场对政策的逐步消化，于9月份开始慢慢回暖，楼市又开始明显活跃。

调控前市场十分活跃

春节期间，由于许多人回家过年，房地产三级市场上人气较冷，从而导致二手房市场的短暂低迷。从2月份开始，整个深圳二手楼市开始活跃，楼价稳步上扬。近几年来，深圳房地产市场在年初一般是处于低位徘徊的阶段，在年中房价开始持续攀升，年底时房价保持在比较高的水平上运行。但是，今年年初开始，整个房地产市场的成交就十分畅旺，尤其是三级市场，不仅放盘数量剧增，需求也非常旺盛，成交活跃度极高，价格也在一开始就处于上升的势头，并且涨势迅猛。

调控期间市场扑朔迷离

2005年房价持续上升，今年前几个月房价又大幅上涨，市场呼声一片，政府调控势在必行。营业税、个人所得税的征收和利率的上升，直接冲击着深圳二手楼市。政策的出台让整个市场都变得扑朔迷离，市场也因此一度陷入了浓烈的观望气氛。因为不少买家希望房价能有所下降，可是对卖家而言，他们却不愿意降价出售，所以跟买家一样，也选择观望。从上文图表可以看出，不管是成交量还是成交价格方面，深圳二手楼市经过3、4月份的快速上涨，于5月政策出台以后，都进入了明显的调整期，成交量明显下降，成交价格的涨速也开始放缓。

调控过后楼市继续活跃

9月份开始，深圳二手楼市逐步回暖，成交明显活跃起来。特别是进入11月以后，价格明显上升到一个新的高位，成交量也几乎与调控前的最高记录持平。这就说明，政策已经逐渐被市场接受，观望的买卖双方也开始减少。从新政后几个月的成交量和成交价格可以看出，虽然政策的出台抑制了成交量，但成交价格一直非常坚挺，总体表现出稳中有升的趋势。而政策被消化以后，价格又出现了反弹性的上涨。
这是因为价格的变化主要由供求关系决定。在政策的影响下，大部分的投资需求虽然被抑制了，但自住需求却依然旺盛，特别是深圳二手楼市场上的购房大军，大多数属于自住客，他们在观望一段时间后，发现“降价无望”，自然就开始积极入市。再加上临近年底，不少想赶在春节前入住新房的买家，更是想在11、12月成交。当需求大于供给的时候，价格也就开始节节攀升了。

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