林建晖：2006年深圳成交面积减少住房保障不完善

2007年1月10日下午搜房博客财经沙龙举办了“疯狂的楼市与疯狂的股市”话题讨论。直播请进入》》 以下是嘉宾发言： 
  
专题:搜房博客财经沙龙：疯狂的楼市与疯狂的股市

 主持人（大方）：大家下午好！欢迎大家参加搜房博客财经沙龙。主题：“疯狂的楼市与疯狂的股市”。今天请到了两个阵容，一边是股市阵容，另外一边是地产研究的。首先我介绍一下今天到场的嘉宾：天软科技副总裁 胡远舟；联合证券范海洋；天软科技市场部何忠健；美联物业市场研究部 王军鹏；满堂红物业市场部总监 侯科昌；中指院华南分院研究总监 林建晖；搜房博客 投资银行人士 宋义平；华林证券刘兵。

搜房佛山总经理郑伟今天和我一起来主持这场论坛。今天这个话题提出来，就是希望大家多发言，我们这边穿针引线。06年无论对楼市还是股市来说，应该说用“疯狂”两个字形容比较合适。深圳房价今年上涨了30%以上，股市06年也是上涨得一塌糊涂。借今天这个机会，大家可以盘点一下06年，展望一下07年。最重要的是和网友一起交流，谈谈07年怎么理财，怎么花好自己的钱。
 
主持人（大方）：下一位请中国指数研究院华南分院研究总监林建晖谈谈。

林建晖：今天主要是股市跟楼市这块，所以很高兴跟股市这方面的专家探讨这个问题。从国外成熟市场来说，股市跟楼市照理说是一个对立的市场，股市非常牛的时候，地产相对价格比较低的。这方面可能跟国内目前投资渠道比较少有关系，一部分资金就流入到楼市这块。

第二方面，国内来说，包括房地产市场投资渠道，包括REITs还没有发展起来。上周末在大梅沙参加清华百年同学会，据透露今年中国国内几个淮REITs上市。这是一个非常好的消息。我们中国指数研究院从94年开始有中房指数系统，对全国十大城市进行监测，我们也非常关注包括国内房地产市场政策。下面我谈谈我们去年的回顾。

去年5月31号国土资源部发了一个文，关于进一步从严土地管理的通知，到了31号国税总局也发了住房税收有关问题的通知。主要是限制新房在二手房市场的流通。6、7月份央行两度提高存款准备金的通知。到了7月31号，建设部发了一个落实新建住房比例的若干意见，这就是90、70政策。7月14号建设部、发改委、工商总局发了一个关于规范房地产交易的通知。7月14号，建设部、财政部、国土资源部发了各地落实城镇廉租住房的通知。7月24号建设部、商务部、发改委、人民银行、外汇局发了外汇准入和管理意见以及规范房地产市场外汇有关问题的通知，严格限制外汇在中国买房。7月26号国税总局发了个人住房所得税有关问题通知，强征个人个税，来削弱炒房。这也影响了二手房交易市场。9月5号国务院颁布了关于加强土地调控有关问题通知，这是从土地方面严把闸门，加强国家对土地的调控。9月11号，建设部、国家发改委、工商总局发布了房地产交易专项整治方案。

刚才简单回顾了各大部委在去年宏观调控的一些细节情况。去年我们对三大城市，北京、上海、深圳，我们对1-11月份三地别墅市场进行了研究。11月份北京别墅价格达到14388元/平米，比1月份上涨11.4%。上海达到15865元，也上涨了16.1%。深圳比较高，达到26557元/平米，但是下降了7.75%。从供应量来说，北京1-11月份总供应量165.67万平方米，上海达到365万平方米，深圳去年别墅供应量不是很大，而且在售的也只有10个楼盘左右。我们谈到房地产市场一般从供应和需求，在需求方面，北京1-11月份成交213.2万平方米。北京成交的面积超过供应，所以北京别墅市场是在消化存量用房。上海201.9万平方米，相比上述两个城市，深圳成交面积显得比较小，深圳才7.15万平方米。

我们探讨深圳楼市的时候也要看一下北京、上海的走势。去年深圳从全国来说，第一时间出台了住房建设十一五规划，刚才大方也谈到了包括政府加强经济适用房供应以及社会保障体系。这对未来楼市发展还是有非常大的影响。目前中国房地产发展应该不能是完全的市场经济，因为我们社会保障体系还不是很完善。像新加坡的公屋，85%以上居住在公房里，香港也有廉租住房供应。但是我们深圳保障体系不是很完善。

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