茅巍：房产将在政策规范下越健康，但难抑制高企房价

2007年1月24日下午搜房大话地产举办了“土地增值税，谁来买单？”话题讨论。直播请进入》》 以下是嘉宾发言：

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土地增值税深圳93年就已经开始了，那个时候国家已经增值税的条例了，应该是94年1月1号执行这个条例。但是为什么那个时间没有执行下去呢？主要一个历史背景是，93年正好碰到国家宏观调控，深圳整个房地产市场都处于低谷，包括深圳房价94、95年都是处于疲软。所以增值税没有能够实施下去。

现在为什么又旧帐重翻或者旧酒装新瓶？这还是跟国家一系列调控政策有关系。还是因为去年“国六条”，包括前面新旧八条一系列政策没有达到预期目的，特别对深圳房价，去年上升势头仍然是居高不下，仍然有30%的增幅。现在07年还没有到春节，又把土地增值税提出了，我觉得这跟国家调控政策是有极大的关系，是一个讯号。

也就说明07年国家不会放松对房地产的调控。因为07年还有一个问题，不光清算增值税，还有对“国六条”实施进行检查，现在各地是不是很严格执行“国六条”也是一个很大的问题，我了解内地很多城市没有按照要求实施。现在把预征改为清算，这也是政府系列调控之一。包括以后是不是考虑银行加息，大户型增保有税，还要探讨物权法的问题，这些都是在探讨之中，但是增值税是一个很明显的信号，还是要继续对房地产进行调控。

这回调控政策应该说是对开发商影响比较大。这里面很直接的原因就是发展商利润会受损，土地成本会增加。原来囤积的地越多，你增值的幅度越大，缴纳的增值税就越多。发展商无形中开发的成本会大大增加。我觉得这是对开发商比较大的影响。特别是对中小开发企业，当然品牌开发商已经做了准备金了，觉得这不是很大的问题。但是对中小房地产开发企业影响还是比较大。因为过去很多房地产开发商，像高主任所说没有一个长远打算，干1、2个项目就走人的发展商还大有人在。这种开发商以前以分期开发为借口，可以拖延缴纳税的时间，甚至有些是故意瞒报增值部分，把成本费用可能会报多一些，这样会少缴一些。过去我们的预征可能会有一些漏洞，现在改清算的话，这就说这个房子你没有卖出去，但是你取得房屋预售许可证，超过三年就必须要缴纳这个税收。这样实际上把过去预征的漏洞能够避免，这样使得税收更加的透明。

我觉得这个政策还有一个导向作用。房地产增值税暂行条例里第8条是指如果建造普通标准住宅出售，地值额未超过扣除项目金额20%的，是免征土地增值税。这有一个导向作用，就是让开发商多建利润不要太高的普通住宅，这和“国六条”一些政策是一脉相承的。也带有一定的导向性。因为开发豪宅的利润肯定高，相应交的税收也将非常重。如果开发普通住宅，增值额比较低的话，那么所交的税收就可以免缴或者少缴。

另外还有一些影响，比如像商业地产，本来拿来销售的，可能会转为租赁，这样就可以免缴增值税，这对商业地产带来一个比较大的好处。只要不存在转移，就可以不交这个税。有些商业地产公司可能会把他们销售战略会做相应的调整。

应该说这个税收的清算，对净化房地产市场有比较大的好处。因为现在确实也存在着房地产暴利现象以及开发商逃税漏水情况大大存在，开发豪宅的过热，有这个增值税作用，也会起到杠杆作用，净化市场。

会不会导致我们深圳房价产生影响？是走高还是走低？我个人认为土地增值税的征收可能对深圳目前房价情况产生影响不会太大。我觉得主要还是因为有供求关系造成，因为深圳房价最致命的原因并不是说有一两个政策影响，主要还是因为深圳目前土地资源紧缺和政府推出土地有限，市场货源紧缺造成的，再加上深圳移民城市，人口增长率非常高，这个是直接导致房价上升的重要原因。所以到目前为止，出台一系列政策，真正能不能解决深圳房价问题，还都没有找到症结所在。发展商利润降低了，但是他不一定非要降价，除非市场受到整个大市的影响，开始出现疲软状态的话，那才可能出现房地产走低的情况。所以这个政策暂时不会有太大影响。但是它是整个房地产调控的一部分，从长远来说，对整个宏观市场还是有一定的抑制作用，特别是这种高档住宅和豪华住宅开发热情可能会有一些抑制。

另外现在的实施细则还是根据各地的情况制定，国家税务总局虽然有这个通知，但是落实到各个城市，各个城市根据自己城市特点制定相应的实施细则。这个实施细则到现在还没有落实，因为以前预征的费用，过去有些地方不太一样。我相信深圳市也要制定相应的实施细则。这个实施细则里还有一个问题，如何征，从什么时期开始征，这里有一个分水岭的问题，要进一步落实。以前深圳市政府是在05年有一个开征土地增值税的通告，是从2005年11月1日开始征收土地增值税，现在是不是按照这个时间来算，我现在还不太清楚。不知道现在实施细则是不是这样规定。

总的来说，我认为开征土地增值税应该使得房地产更加在政策的规范之下应该越来越健康，只能说是对整个市场健康发展有一个非常大的好处。至于说能不能控制住房价、抑制住深圳现在这种高企的房价，我认为还是比较难。这不是一两个政策就能解决深圳目前的问题。

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