高海燕：对行业建设是一个非常重要的契机

2007年1月24日下午搜房大话地产举办了“土地增值税，谁来买单？”话题讨论。直播请进入》》 以下是嘉宾发言：

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增值税出来后，对行业影响还是比较大的。但是各方对增值税对房地产影响的说法不一，置业者站在置业者的角度，开发商站在开发商的角度，政府站在政府的角度，都有自己的说法。

我谈谈自己的观点：

第一，很多人说土地增值税不是一个新税种，所以影响不太大。我觉得这个说法是一个不认真的说法。不管这个税种过去是否存在，但是我们从一个开发商自身纵向比较来看，开发商事实上将会增加很高的成本。这是一个事实，这个行为会导致开发商成本上升。它对整个行业的影响？我个人从客观的角度，我觉得对行业整个建设是一个非常重要的契机。

一个我觉得清算方法的出台会给房地产投资降温。房地产这么多年客观存在的暴利是诱发了房地产热的一个重要原因，不管过去是否是房地产企业，不管多大的房地产企业，不管什么产业的投资者，这几年都在寻求进入房地产业。一切都是因为房地产的暴利使然。所以我们看到中国房地产企业来源是多样化的，也很奇怪。我们前面很多年讲企业发展多元化的陷阱。但是大家从来不认为投资房地产会带来陷阱，这本身就是一个畸形的心态。所以这对降低房地产投资热是有帮助的。

第二，让房地产业回归正常利润，对房地产业健康发展非常有好处。从目前来讲可以提高开发效率，降低土地囤积量。我们知道，这两年的宏观调控，我们就是强调要搞土地整理，要打击非法囤积。但是到今天为止，我们看到有多少土地囤积的案子被公布了？有多少企业因为囤积土地事件被曝光、被处理？从全国到深圳。我们知道土地囤积的事实是非常严重的。

因为这里面有官商勾结的问题、权力寻租的问题，所以很难从治理上被打击。所以以经济手段来抑制这种东西。他必须要提高自己的开发效率，减少土地囤积。这是一个好处。

第二个好处是调整行业心态，暴利使人犯罪。暴利使这么多年房地产行业呈现出非常不健康的行业文化和企业文化，所以我们说看到做任何一个产业都需要一个非常完善的，需要很好的企业模型或者是一个很健康的企业心态。房地产业是最不需要水平的，我们说存在相当一批非常专业的房地产品牌公司，把他们除外，我们放眼全国来看，相当多的加工公司进入房地产。所以房地产是土地经营，而不是房地产经营，只要有土地，都可以做房地产。傻瓜都可以做房地产。只要能从银行拿到钱，有服务商为你服务，房子能卖掉。

所以大量的中小型房地产商实际上是皮包公司，本质上是一个皮包公司。这是为什么？第一，房地产是土地经营，没有进入专业经营的时代。

第二，房子太好卖。回归正常利润使更多的企业开始考虑我需要有怎么样的企业竞争力才能确保在房地产行业这个地方生存下去，我以什么条件、什么能够不仅能拿到土地，还能保证我一个企业有正常的经营能力，有很好的获取利润的经营能力，而不是只要有地，房子就可以卖掉。

我们利润理性的回归，可以导致我们行业理性心态的回归，使房地产行业真正回归到房地产专业企业来做房地产。我们房地产行业已经不习惯在正常的利润下经营的心态了，所以从现在开始，我感觉到房地产行业应该明确嗅到一种气味。并不是说房地产利润会有多么少，客观上并不是说表示没有，他比一般的行业还存在比较高的利润，房地产企业应该慢慢习惯在非暴利环境下经营。

应该是这样。要搞专业化建设，要做客户服务，要做高品质住宅，要有持续经营的心态和能力。多少开发商都是捞了一笔就走的心态。所以他为什么不搞专业能力建设？有的房地产企业甚至十年规划都没有，十年经营心态都没有。当然这也会成为一个门槛。今后开发商分化会比较严重。品牌开发商越做越大，中小开发商越来越没戏。

另外一个问题，清算土地增值税对置业者本身有没有利好？我们从专业角度来看，清算土地增值税对置业者没有直接的利好，没有直接的好，也没有直接的坏。我自己看它，这是我们国家有关部门以合法的经济手段，对开发商暴利的讨伐行为。这个讨伐行为的目的，我觉得还是要平衡，还是要搞社会心态建设，还是要控制和管理房地产行业所带来的社会不平等。我觉得从这个角度更多谈这个问题。当然这是一种以合法经济手段来做。过去很多政策手段对房地产行业管的，好多都是落空了。对置业者来说会不会加大置业成本呢？

从客观角度说，开发商有把一切成本转嫁给置业者的动机。但是能否转嫁成功是一个关键。因为价格形成是供需关系决定的，是买卖双方博弈形成的价格。就看我们置业者接受不接受，如果接受，转移就成功了。如果不去买房，转嫁就不成功。所以说，这个成本是否能抬高房地产价格，由置业者决定。置业者是一个一个的，他不是一个集群行为，从单个来说是一个弱势群体。最后谁决定呢？还是由供应量和购买量关系来决定的。如果像我们深圳这样是一个绝对卖方市场，在这种情况下，开发商转移成本一般都能成功。从这个角度来说，我很担心土地增值税会适度增加购房成本。同时我提醒置业者，不要追捧高的房价，追捧高房价就是等于接受了开发商转移成本。

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