高海燕：中部地区应成为深圳重要的生活中心之一

2007年1月26日下午搜房网与深圳特区报在金地梅陇镇会所举办了：点睛“大深圳”！ 大深圳中部崛起，07年度深圳地产展望峰会活动。直播请进入》》

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以下是嘉宾发言：

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高海燕：大家好！今天不太像一个论坛，从我个人感受来讲，好像都是老朋友。不谈龙华好像有一段时间了，2006年频率比较高的还是西部，就是我们南山、宝安，2007年一开篇我们说得是龙岗的中心城。我们提到它主要还是因为大运会利好因素。如果从事件性来讲，应该是开篇第二次说龙华。如果从专业来讲，应该是第一次说片区。今天我们叫大深圳中部崛起，我觉得应该叫深圳的大中部崛起。大深圳大不起来，刚才秦总讲了深圳是小城市，城市格局这么小，城市空间资源又有限，城市地产发展一直受到资源限制，所以说应该是小深圳的大中部。

中部说起来很简单，所以我觉得今天这个话题特别不好讲，如果从新的城市策略来理解，龙华几个关键词，高科技加物流产业园、中心区物流拓展区、交流枢纽，如果讲龙华，这三个词讲完了。如果一定要说一些新意的话，尤其是龙华跟地产的关系，我也说三个词：一个叫中心化。一个叫生活中心化。一个叫商业中心化。在座朋友不要误读这个词，我每个中心后来加了一个“化”，相比龙华以前在深圳市的格局和房地产定位中，在未来发展格局中，它会逐步突显地位是中心化、生活中心化、商业中心化。
我有三大理由支撑这个说法：

第一，我们中部地区产业的升级来提速我们龙华的城市化。2003年策略为什么把这里叫高科技物流？这实际上是我们深圳市提高关外经济发展质量的信号。关内地区更要体现商务功能，强调的是区域辐射力，这个辐射力是服务的辐射力、商务的辐射力。我们不能产业空心化，怎么办？提高产业发展素质。在哪里提高？所以我们确定了中部地区的高科技加物流。奠定了以龙华为核心，以中部地区为核心，率先提高关外科技发展质量。房地产是什么关系呢？我们大家知道确定一个高科技产业要三大基础：第一，产业基础。大家都很明白了龙华中部地区高科技产业基础还是比较好的。

除了南山高科技园区外，真正体现我们高科技特征的还是在我们中部地区。所以它有很多产业化基础。第二，它必须要有发展的腹地。很显然关内再没有地方提供发展空间了。我们又选定了中部地区。第三，一定要有城市形态。为什么呢？这与高科技产业的从业人员对空间的要求有关系。我们高科技是需要高素质人来工作，结果你在一个非常荒凉的地方发展，那些人来不来工作啊？我跟东莞政府工作人员强调过，我说只有中国科学院副教授如果能住在松山湖，你这里才能发展真正的高科技产业。从这个角度来讲，如果我们发展高科技，说明我们中部地区具备了这个产业基础、城市形态基础。第二方面说明了我们要进一步发展三样中心，空间没有办法发展了，下一步更要提高招商水平，第三，加大城市形态建设。这一点受益的是谁？龙华中部地区。再受益的是谁？房地产。因为他更加像城市一样了，不是城镇。从这个角度讲，我们中部地区大有希望。

第二个动力是什么呢？刚才也是关键词，就是交通枢纽。交通枢纽跟房地产是什么关系？我们讲龙华交通地位重要性有三个关键词：第一，深圳新客站。新客站是干嘛的？建成后到北京需要10个小时，到武昌需要6个小时。到广州几十分钟。他带来的是什么？除了会推动中部地区以铁路客运为核心的物流产业发展以外，他带来了人流。人流和交流这两样东西很重要。今后一天运输旅客有几千万人，它一定会产生消费需求。所以任何一个城市客运站一定有一个商业中心。任何一个地方客运站周边一定有一个商业中心。到我们罗湖是这样，到任何城市是这样。所以超大客流量会刺激商业中心的形成。

第二，地铁。地铁是干什么的？扩大城市格局。一方面把中西部人口稀释，地铁最核心的功能就是稀释人口。人口到哪里去了？逐渐向地产延伸地带稀释去了。这是地铁第一个功能。拉开城市格局是肯定的。所以说我觉得四号线也好，四号线是最直接的，今后从皇岗口岸到龙华很近。还有我们四号、五号、六号，今后都要到龙华客运站交汇，龙华缩短的是什么？缩短的是我们中部地区和核心城市区的关系，物理距离是没有办法改变的，更多改变的是心理距离。大家再不觉得到龙华、中部来很远，心态决定一切。心态决定消费的一切。心理距离缩短，很容易到龙华。这种心理距离本身也进一步提高了龙华和中部地区真正作为中心区拓展区域的地位。第三个关键词，交通枢纽。交通枢纽是干什么的？我们一直提关内关外一体化。

关内关外什么时候实现一体化？我一直在讲这个话。没有关口撤销，谈真正的关内关外一体化是没有办法谈的。刚才我们讲地铁突破了这个功能，你不可能在地下再设一个关口。我觉得深圳市充分意识到政治因素的制约性，关口拆不拆不是以经济发展为理由的，是政治因素。那怎么办？所以我们说的关内关外一体化，我觉得是关外以关外的方式一体化，关内以关外的发展方式和关外一体化。关外脉络要打通。不是仅仅打通某些关口，是关外整个一体化要打通。关外一体化打通靠什么？就靠交通干网。这些地位对房地产的发展是至关重要的，是具有可比意义的。

第三，房地产的发展。房地产发展和我们城市发展是相互作用的，不是谁先谁后，也不是谁作用大。这么多年我们龙华作为一个很重要的中部区域，房地产对革新龙华的城市形态，对增加和增强龙华的城市制约服务能力是非常有帮助的。还有最有帮助的是对转移关内人口在龙华形成积聚价值最有帮助。2006年我们龙华推盘量是250万，随后2007年推盘量也是非常大的，从这个角度讲它会形成置业力量在龙华的集结，这对提高龙华的城市地位是非常重要的。尤其对商业的发展，因为不同的人群变化核心是什么变化？实际上是消费的变化。我们一直争取的人除了消费力以外，更多的是消费欲。我们很多传统观念的人有再多的钱，他不用来消费。但是关内白领过来，他是有更多的消费。比如会使龙华的需求升级。他的品牌要求、对个性化产品的要求，对各种消费场所的要求都发生了变化，这会推升新的商业业态出现。

所以我觉得中部将不再是以前的中部，中部在各种力量的推动下会逐步形成以龙华为核心的中部地区更进一步突出城市中心地位，真正成为深圳市重要的生活中心之一，并且以这个为基础形成比较重要的商业中心，谢谢大家！
 

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